“69平方米的房子，公攤面積竟然達(dá)到37平方米，公攤率超過了50%，這也太離譜了。”

近日，陜西西安市民姬女士在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)聲稱她購買的69平方米的房子公攤面積達(dá)37平方米，她表示想不通公攤面積為什么會這么高，至今沒有收房。事件引發(fā)網(wǎng)友質(zhì)疑和討論。

業(yè)主喊冤：花了50多萬元買的大半是公攤

據(jù)華商報(bào)報(bào)道，7月12日上午，在位于西安市東儀路的榮安芙蓉印月小區(qū)門口，姬女士告訴華商報(bào)記者，自己2020年購買了該小區(qū)1號樓一套商業(yè)公寓，因疫情原因推遲到今年3月份交房，但至今自己并沒有收房，就是想不通為啥公攤面積這么高。

根據(jù)姬女士提供的購房合同，出賣人為西安康翰置業(yè)有限責(zé)任公司，該商品房的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)為西安市房產(chǎn)測量事務(wù)所有限公司，預(yù)（實(shí)）測建筑面積共69.75平方米，其中套內(nèi)建筑面積32.71平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e37.04平方米。

姬女士的購房合同 圖/上游新聞視頻截圖

“我問當(dāng)時(shí)的售樓員，他說這個(gè)公攤面積在購房合同里寫的很清楚。”姬女士說，合同是去年才拿到的，之前自己也沒有留意，也沒有想到花了50多萬元，買了一半的公攤。印象中樓盤的公攤率就是百分之十幾，高也不過20%多，沒想到這里竟然是50%多，令人咋舌。

寬敞的樓道 圖/華商報(bào)

記者隨同姬女士進(jìn)入1號樓，樓梯里還貼有“城南現(xiàn)房 清盤熱銷”的廣告，樓里多戶正在進(jìn)行裝修，樓道比較寬敞。“這樓道里都能開車，可我也不想買這么寬的樓道呀？”姬女士說。恰巧遇到兩位房產(chǎn)中介人員，跟隨進(jìn)入兩套50多平方米的房子，看起來套內(nèi)面積大約20多平方米?！斑@個(gè)樓確實(shí)公攤率很大，聽說是53%。”中介說。

圖/華商報(bào)

記者又聯(lián)系到當(dāng)時(shí)姬女士的置業(yè)顧問，對方解釋說，本身商業(yè)樓的公攤就比較高，在姬女士購房時(shí)，已經(jīng)仔細(xì)說明了公攤等相關(guān)問題，該公寓的公攤率確實(shí)達(dá)到了50%，但是單價(jià)低，舒適度高，而且國家在公寓樓公攤面積比例方面是沒有具體規(guī)定的，西安有的樓盤公攤率達(dá)到了60%。“我們這么大的樓盤，五證齊全，規(guī)劃都是經(jīng)過政府部門審批的，公攤沒有問題，符合國家規(guī)定。”其表示，目前公寓公攤面積并沒有明文限制。

此消息在網(wǎng)上引發(fā)熱議，不少網(wǎng)友表示“不合理”：

現(xiàn)場：“樓道里放乒乓球桌都可以”

售樓部：價(jià)格便宜，實(shí)際上很劃算

據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，記者于7月13日下午前往位于西安市東儀路的榮安芙蓉印月小區(qū)進(jìn)行探訪求證。當(dāng)日19時(shí)，記者來到小區(qū)周邊，發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近并不繁華，進(jìn)出居民也不是很多，地下門口落灰較多，兩邊甚至有封條禁止出入。

記者來到售樓部，有三兩客戶正在咨詢購房，此時(shí)大多數(shù)工作人員處于休息狀態(tài)。當(dāng)記者問及公攤面積時(shí)，售樓部李先生稱該小區(qū)公攤面積確實(shí)很大，但小區(qū)高檔、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)好，價(jià)格便宜，實(shí)際上對于購房者來說十分劃算。同時(shí)，他表示公攤面積規(guī)劃合理且符合國家規(guī)定，否則不可能拿到房管局的批準(zhǔn)文件。

該小區(qū)1號樓1單元某層公攤部分 圖/央廣網(wǎng)

小區(qū)的業(yè)主王女士和姬女士同在一號樓，她表示小區(qū)的確存在公攤面積大的問題，基本上家家戶戶情況都類似。她告訴記者，在購房前，她知曉公攤面積的問題，合同里也寫得很清楚，但最終還是選擇了入住該小區(qū)。

圖/央廣網(wǎng)視頻截圖

央廣網(wǎng)記者隨同王女士進(jìn)入小區(qū)時(shí)看到，小區(qū)綠化較多，環(huán)境整潔，晚上樓棟內(nèi)住戶亮燈較少。隨后記者跟王女士一同進(jìn)入1號樓，乘電梯到王女士家所在的樓層查看情況。她所居住的樓層一梯兩戶，王女士和對門鄰居家中間間隔空間較大，樓梯間和公共區(qū)域面積比較大，十分寬敞。“我們這個(gè)小區(qū)公攤面積確實(shí)比較大，要是想打乒乓球，在樓道里放一張球桌都可以?！蓖跖空{(diào)侃說。

住建局：商業(yè)公寓對公攤無規(guī)定

究竟商業(yè)公寓的公攤面積比例有無具體規(guī)定？姬女士說，自己曾前往雁塔區(qū)住建局咨詢，但沒有獲得明確回答。

據(jù)極目新聞報(bào)道，7月13日，西安雁塔區(qū)住建局的工作人員表示，此前確實(shí)有女子來咨詢過該樓盤公攤面積的問題，相關(guān)負(fù)責(zé)同事已解釋說明，目前公攤面積的占比沒有明文規(guī)定。

一位業(yè)內(nèi)人士接受采訪時(shí)說，據(jù)了解西安商業(yè)公寓一般公攤率是40%—45%，因?yàn)楣⒂斜容^豪華的大廳、長走廊、上下樓梯以及三四部電梯，因此公寓公攤率很高，一般都在40%以上，但超過50%的情況也比較少見。

另據(jù)上游新聞，7月14日，雁塔區(qū)住建局一名工作人員表示，“這名業(yè)主購買的房子是商業(yè)公寓，我們查了所有的法律文件，的確沒有關(guān)于公攤面積比例的規(guī)定。商業(yè)建筑和民用住宅是完全不同的，商業(yè)建筑本身公攤面積就很大，例如商場的大廳，幾乎全是公攤面積，甚至70%都是公攤。具體到商業(yè)公寓，建公寓時(shí)業(yè)態(tài)會影響到設(shè)計(jì)，如果純粹是Loft公寓或者辦公型公寓，公攤面積就會小一些；如果原來計(jì)劃是弄成酒店，樓道、過道可能會大一些，公攤面積也會大一些。”

具體到榮安芙蓉印月小區(qū)，該工作人員表示：“這個(gè)建筑從規(guī)劃來說，容積率、樓體建設(shè)等都有國家強(qiáng)制規(guī)范，設(shè)計(jì)的戶型都是按照開發(fā)商和樓體的建筑定位來設(shè)計(jì)的。所有的施工圖、設(shè)計(jì)圖、規(guī)劃圖，都是經(jīng)過各級專業(yè)部門審核的，包括施工圖現(xiàn)在都有專業(yè)的審圖公司，怎么設(shè)計(jì)、哪里合理不合理、是否違反國家強(qiáng)制性規(guī)定等都是審核重點(diǎn)，所以只要不違反強(qiáng)制規(guī)定，我們也不能干涉。只能說設(shè)計(jì)時(shí)可能有不同的考慮。比方說原來可能設(shè)計(jì)成酒店的，酒店不好賣，就當(dāng)公寓來賣了。”

“公攤面積”如何計(jì)算？

據(jù)央視新聞報(bào)道，公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。

具體來說：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

2.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

國家目前對住宅的“公攤面積”并沒有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著“公攤面積”可任由開發(fā)商隨意設(shè)定。

在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水有明確要求：出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值3%的標(biāo)準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。即合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，絕對值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。

律師提示，購房人在前期簽訂購房合同時(shí)，一定要注意根據(jù)政策細(xì)化買賣合同的條款。

“公攤面積”為何不能取消？

央視新聞去年8月曾報(bào)道，在業(yè)內(nèi)人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利?！渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

從購房人的角度來說，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實(shí)問題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過程中可能會出現(xiàn)很多困難和問題。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長虞曉芬稱：“（目前）按照建筑面積來計(jì)價(jià)或產(chǎn)權(quán)確認(rèn)也是對老百姓權(quán)益的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆诶习傩账械?，還是有合理性的。”

來源丨華商報(bào)、央廣網(wǎng)、極目新聞、上游新聞、央視新聞