北京挺涼快。

不止天氣，還有土拍。

剛剛，伴隨豐臺(tái)羊坊020地塊的成交，北京2023年第一批次土拍的最后7塊地，各歸其主，共計(jì)攬金億。

◎6月20日北京土拍地圖

至此北京2023年第一批次土拍收官，23塊地全部出讓，沒有出現(xiàn)“無(wú)人認(rèn)領(lǐng)”的情況，總土地出讓金達(dá)到712億。

◎北京2023年第一批土拍地圖

◎北京2023年第一批土拍信息表

北京今天這場(chǎng)土拍，是6月份的第4場(chǎng)，也是第一批次的第6場(chǎng)，終于結(jié)束了。

是的，第一批次終于結(jié)束了。

回顧6月份的這4場(chǎng)土拍，每場(chǎng)都有各自的亮點(diǎn)。

6月1日：81家房企搶2宗地！福建雄旺、中能建34億分食順義后沙峪

6月14日：越秀、天恒99億拼下海淀雙姝 創(chuàng)世紀(jì)11億入駐順義老城區(qū)

6月16日：中皋79億拼進(jìn)亦莊、城建35億再擴(kuò)奶西版圖

只是，今天的收官之戰(zhàn)，亮點(diǎn)稍微少點(diǎn)。7宗土地也僅吸引22家房企報(bào)名，還沒有上周的亦莊X47一塊地吸引的房企多。

其中更是有4塊地，每塊就只有一家房企報(bào)價(jià)和報(bào)名，最終底價(jià)成交。

重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)，今天成交的7宗。

3地吸引18家房企參與 東壩兩塊最熱門

全是熟面孔。

今天這場(chǎng)土拍，沒有陌生房企，全是北京市場(chǎng)的熟面孔，所以今年北京一批次土拍的收官之戰(zhàn)，更像是一場(chǎng)老友聚會(huì)。

只不過(guò)，這場(chǎng)老友聚會(huì)，參加的人并不多。

其中，東壩兩塊地拍賣的房企參與度最高，都分別達(dá)到7家。

◎東壩北西區(qū)兩塊地位置及配套

湊巧的是，參與東壩北西區(qū)B006地塊的7家房企與C019地塊一致，所以事實(shí)上，是7家房企競(jìng)爭(zhēng)東壩北西區(qū)的兩塊地。

這7家房企是：

中海、天恒、華潤(rùn)、保利+京投、金茂、住總、招商

最終：

C012地塊被保利+京投摘得，條件是：24億；

B006地塊被保利+京投摘得，條件是：33.2億。

再來(lái)說(shuō)說(shuō)，東壩北西區(qū)這兩塊地，位于東壩核心區(qū)。

而東壩以“第四使館區(qū)”和“第二個(gè)三里屯”的title已推廣多年，這些年雖然被詬病發(fā)展緩慢，但也算是一直在建設(shè)。

地塊距離在建的3號(hào)線、12號(hào)線換乘站東風(fēng)站，直線距離在700米左右，臨鐵項(xiàng)目。

12號(hào)線實(shí)現(xiàn)全線運(yùn)營(yíng)，按照計(jì)劃是在今年年底。

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目自建的社區(qū)綠谷商業(yè)街區(qū)(規(guī)劃)，北崗子站TOD綜合體(規(guī)劃)，東風(fēng)站TOD綜合體(規(guī)劃)等自不必說(shuō)。

項(xiàng)目周邊還有東壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、金隅嘉品MALL、頤堤港、活力東方購(gòu)物廣場(chǎng)等。

目前，C012地塊、B006地塊仍處在建設(shè)中，離地塊最近的是其西南方向的TOD項(xiàng)目京投發(fā)展北熙區(qū)。

2021年，京投斥資175.3億拿下東壩3宗車輛段宅地，打造“巨無(wú)霸”京投發(fā)展·北熙區(qū)，目前在售的是1期，688套房源，已經(jīng)網(wǎng)簽381套，網(wǎng)簽均價(jià)7.89萬(wàn)/平。

◎京投發(fā)展北熙區(qū)一期網(wǎng)簽情況

北熙區(qū)東地塊和北地塊銷售指導(dǎo)價(jià)8.6萬(wàn)/平，與C012地塊和B006地塊一樣。

而地塊南側(cè)的壩河以南，發(fā)展相對(duì)成熟，二手房掛牌均價(jià)也不低。

其中，首開龍湖天璞、恒大華府、保利首開天譽(yù)等項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)均已超過(guò)10萬(wàn)/平，而 利錦府、和光塵樾、首開常青藤D區(qū)等小區(qū)，二手房掛牌均價(jià)與B006地塊指導(dǎo)價(jià)水平一直，均在8萬(wàn)/平以上。

此次土拍，除了最吸睛的東壩區(qū)兩地塊外，豐臺(tái)羊坊20地塊也有保利、天恒、中海、招商4家房企參與，這4家也參與了東壩北西區(qū)地塊。
最終：

羊坊020地塊被招商局摘得，條件是：31.6億。

◎羊坊020地塊位置及周邊配套

其實(shí)，在樓Sir看來(lái)，地塊周邊配套并不算優(yōu)質(zhì)。

020地塊距離最近的地鐵站是4號(hào)線西紅門站，直線距離大概在2公里，西紅門地鐵站有地鐵上蓋的商業(yè)體北京薈聚。

◎北京薈聚

從地塊本身而言，體量適中、無(wú)多余配建的要求，或許成為四家爭(zhēng)搶的主要原因。

020地塊，容積率2.2，限高30-45米，總建面約7.9萬(wàn)平，需配建1200平郵政支局。

◎020地塊建設(shè)要求

再看地塊周邊新房二手房，目前掛牌在售的二手房?jī)H有康潤(rùn)家園，目前小區(qū)西區(qū)的二手房掛牌均價(jià)為5.09萬(wàn)/平。

而020地塊的指導(dǎo)價(jià)為7.2萬(wàn)/平，這顯然不是一個(gè)具備優(yōu)勢(shì)的價(jià)格。

4宗地底價(jià)成交 也并不全是“壞地”

底價(jià)成交。

北京2023年第一批次的最后7宗地中，底價(jià)成交的比例有點(diǎn)大，足有4宗。

結(jié)果是：

豐臺(tái)新宮0601-03等地塊被京投發(fā)展摘得，條件是：50億；

大興新城0002地塊被中建三局城投+大興城建奪得，條件是：10億；

城市副中心0061、0062地塊被通房開收入，條件是：14.3億；

城市副中心6003、6004地塊被北投拿下，條件是：25.9億；

但底價(jià)成交，并不意味著，地塊就一定不好。

比如新宮0601-03等地塊，著實(shí)是因?yàn)殚_發(fā)難度大，而且需要有TOD開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商來(lái)做。

或許，這項(xiàng)任務(wù)只能由京投來(lái)做。

◎新宮0601-03等地塊信息

其實(shí)這塊地，除了開發(fā)難度大外，周邊配套著實(shí)不錯(cuò)。

◎新宮兩地塊周邊配套圖

新宮0601-03等地塊就位于近期新開盤的建發(fā)璟院的西邊，距19號(hào)線與4號(hào)線新宮站400米左右的位置。

19號(hào)線直達(dá)海淀牡丹園，4號(hào)線則能到達(dá)國(guó)家圖書館，項(xiàng)目地鐵出行非常便利。

重點(diǎn)是，新宮地鐵站上蓋有槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

◎新宮地鐵站與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

此外，地塊周圍兩公里范圍內(nèi)，圍繞著大大沒有小小的六七個(gè)生態(tài)公園，環(huán)境沒得說(shuō)。

◎槐房釣魚公園

因?yàn)榈貕K距離建發(fā)璟院只隔著正商明苑，所以配套等幾乎一致。地塊的學(xué)校配套也是一個(gè)弱勢(shì)，目前，地塊周圍學(xué)校，東北方向500米左右有豐臺(tái)槐房小學(xué)，再往東走300米，有槐房藝術(shù)幼兒園等兩所幼兒園。

此外，地塊本身含有基礎(chǔ)教育用地。其次是直線距離在1.5公里左右的北京豐臺(tái)南苑中學(xué)。

還有城市副中心0061、0062地塊，位置與配套也算比較優(yōu)質(zhì)。

◎城市副中心0061等地塊位置及配套

0061地塊就在7號(hào)線萬(wàn)盛東站的西南側(cè)，屬于名副其實(shí)的臨鐵項(xiàng)目。

但有一個(gè)最大的問題，就是地塊在通州。

說(shuō)起通州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“副中心”的吸引力早已不像一開始那樣強(qiáng)烈，再加上宇宙最強(qiáng)“雙限購(gòu)”政策的加持，也為通州本來(lái)的買房群體擠掉了很多“炒房”水分。

◎通州雙限購(gòu)政策

再就是，0061、0062地塊入市后，周邊競(jìng)品太多。

目前地塊指導(dǎo)價(jià)是6.2萬(wàn)/平。

只新房方面，就有碧桂園和世界，均價(jià)5.95萬(wàn)/平，國(guó)譽(yù)未來(lái)悅，均價(jià)5.6萬(wàn)/平，鑫苑盛世天璽 均價(jià)6.5萬(wàn)/平。

還有最近入市能建京玥蘭園，均價(jià)6.2萬(wàn)/平。

當(dāng)然還有最近拿地，馬上入市的招商?hào)|小馬項(xiàng)目新城東小馬項(xiàng)目，均價(jià)都是6.2萬(wàn)/平。

二手房方面，因?yàn)楝F(xiàn)在群芳、萬(wàn)盛區(qū)域城市界面都比較新，二手房房齡普遍也比較小。

其中，品質(zhì)比較好的K2海棠灣，二手房掛牌均價(jià)5.25萬(wàn)/平，瑞都公園世家南區(qū)，二手房掛牌均價(jià)5.2萬(wàn)/平。

0061等地塊6.2萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)，無(wú)論是和周邊新房還是二手房相比，都沒有太大優(yōu)勢(shì)。

以上。

北京2023年第一批集中供地項(xiàng)目終于結(jié)束，我們第二批次見~