大家期待的重大利好一直沒來，上海樓市越來越像一潭死水，泛不起任何水花。

想賣房的一直賣不掉，想買房的一直不出手，冷冷清清凄凄慘慘戚戚。

然而平靜的水面下，其實(shí)也在暗流涌動(dòng)。

上海樓市的底層架構(gòu)可能正在調(diào)整。

01

上海樓市一直非常割裂，地段認(rèn)知上本地人、外國人、外地人誰也說服不了誰。

其實(shí)真正決定上海樓市走向的，是外地人。

外國人曾經(jīng)引領(lǐng)一時(shí)，30年前的古北、20年前的碧云都靠他們炒熱，然而外國人數(shù)量太少。

本地人數(shù)量多、財(cái)力強(qiáng)，但是購房需求一直比較微弱——很多本地人不缺房子住。

上海人不愛生小孩兒，1992年后本地人口一直負(fù)增長，出生的沒有過世的多。

人口不增長，新增購房需求很弱。

近30年上海人口漲了1000多萬，大部分都是外地人。

他們白手起家，有強(qiáng)烈的購房需求，1995年-2013年是上海樓市主力軍。

本地人也在不斷改善，這種需求釋放速度緩慢。

上海人其實(shí)很不喜歡買房，他們很保守，不愿意貸款、不愿意折騰。

當(dāng)年寶華現(xiàn)代城與慧芝湖花園同期開盤，寶華討上海人喜歡，賣得很好。

慧芝湖就賣不動(dòng)，后來搞了買房送藍(lán)印戶口，才賣給了大量溫州人。

所以寶華業(yè)主多為上海人，慧芝湖外地人更多。

現(xiàn)在掛牌量慧芝湖比寶華高太多。

慧芝湖戶數(shù)是寶華的1.8倍，二手房成交量卻高達(dá)2.6倍。

寶華業(yè)主以老上海人為主，真的不想換房。

近40年，上海人均居住面積由4.3平方米增長至37平米，平均每年改善0.8平米。

一個(gè)外地人到來，直接新增40平，完全是高維打低維。

所以外地人流向的浦東、閔行，房地產(chǎn)市場最活躍。

02

當(dāng)然上海人不缺房子，很多家庭的房本一只手?jǐn)?shù)不過來。

有些家庭非常幸運(yùn)，趕上了，黃金時(shí)代拿了不少房子。

九十年代公房轉(zhuǎn)私房，一套兩房轉(zhuǎn)讓費(fèi)才幾萬，很多家庭也把握住了機(jī)會。

還有一些家庭父母比較拼，20多年前就攢了不少房子。

本地人多出的房子拿來出租，月收租過萬的不在少數(shù)。

喜歡上班就上，不喜歡就不上，拿著租金買買包包、出去旅旅游不要太開心。

上海共有859.5萬套住宅，其中拿去出租的有223.4萬套，這200多萬套，大部分就在本地人手中。

后來情況發(fā)生了變化。

還是看這張圖，2013年后外來人口迅速下滑，甚至負(fù)增長。

人口流入減少，租金就漲不動(dòng)了。

前段時(shí)間還傳出外國人離開，高端租賃市場崩掉的傳言。

租金不漲，大家出租意愿就開始下滑。

人口流入減少，房價(jià)也漲不動(dòng)了。

前面提到過，本地人改善緩慢進(jìn)行，拋掉老房子換新房的情況一直都有。

接盤老房子的，就有不少外地人。

他們剛來上海，預(yù)算不太高。懷著奮斗的夢想，希望住得離公司近一些，就只能買市區(qū)老房子。

現(xiàn)在這種純剛需越來越少，接盤老房子的人變少，老破小漲幅就跟不上。
同樣是光新板塊，2020年以來次新房寶華漲幅40%以上，石泉一村連20%都不到。

實(shí)際上2017年到現(xiàn)在，石泉一村還跌了4000元/平。

房價(jià)跌個(gè)十幾萬，即使算上租金，也不如銀行存款劃算。

一對比次新房漲幅，直接干懵了——當(dāng)年把老房子賣掉，換成次新房多好！

本地人的資產(chǎn)配置方式發(fā)生了180度轉(zhuǎn)彎。

03

之前大家喜歡多拿幾套房子在手里，環(huán)二聽到了N遍理由：雞蛋不要放進(jìn)同一個(gè)籃子。

當(dāng)時(shí)同漲同跌，這樣操作無所謂，甚至有些郊區(qū)小戶型漲幅比豪宅還高。

2017年后樓市進(jìn)入分化，優(yōu)質(zhì)地段、大戶型漲幅比剛需產(chǎn)品更高。

2020年至今漲幅最高的是翠湖天地，接近100%；中環(huán)附近50%的板塊居多；外環(huán)只有30%上下；新城平均漲幅20%；遠(yuǎn)郊負(fù)增長。

這種分化趨勢，迫使大家重新進(jìn)行資產(chǎn)配置。

2021年以來，環(huán)二就發(fā)現(xiàn)這種客戶多了起來。

最近接了一個(gè)本地客戶咨詢，哈佛大學(xué)讀的博士，發(fā)了一張Excel震驚了環(huán)二。

不愧是哈佛高材生，Excel做得滿滿，詳細(xì)記錄了家庭12套房產(chǎn)情況。

每套房子都有編號，希望環(huán)二給到一些建議：哪些房子該賣、哪些繼續(xù)持有、何時(shí)賣掉、何時(shí)買入、買在哪里。

當(dāng)然其中大多數(shù)都是老破小、老破大。

本地人拋售老破小意愿增強(qiáng)，還有一個(gè)原因是：90后成為樓市主力。

老人多有故土情結(jié)，也不希望頻繁買賣財(cái)產(chǎn)。

現(xiàn)在權(quán)力逐漸過渡到他們后代，年輕人想法更加靈活，資產(chǎn)置換的阻力正在減小。

環(huán)二多次說過，房價(jià)的本質(zhì)是共識，新天地賣多少錢、江景房賣多少錢都是靠共識。

大家都不喜歡看江，江景房就不值錢。

現(xiàn)在本地人想在發(fā)生變化，當(dāng)本地人在資產(chǎn)配置上達(dá)成新的共識，上海樓市將掀起驚濤駭浪。

04

上海近30年發(fā)展，受益最大的當(dāng)然是本地人。

上海2000年之前的住宅有2億平米以上。

以上數(shù)據(jù)出自上海2004年統(tǒng)計(jì)年鑒，當(dāng)時(shí)這2億平米住宅大部分都在本地人手中。

當(dāng)時(shí)房價(jià)4000元/平，現(xiàn)在已經(jīng)高達(dá)5.5萬以上。

每平米增值5萬元，2億平米共計(jì)10萬億元。

上海本地人1000萬，平均每人分得100萬。三口之家就是300萬。

過去30年，只是因?yàn)榉績r(jià)增長，每個(gè)上海家庭財(cái)富增長300萬元。

300萬元，跟上海的房價(jià)相比好像也不是很多。

不過你不要忘了基數(shù)，這是1000萬人、330萬個(gè)家庭，每個(gè)家庭都有300萬吶。

按照5.5萬單價(jià)計(jì)算，2000年之前的老破小總市值11萬億元。

之前本地人不想折騰，這11萬億財(cái)富沒任何意義。

只要你不買不賣，房價(jià)跟你沒任何關(guān)系。

當(dāng)這11萬億走向交易，能量就如驚濤駭浪。

上海每年新房成交總額5000億元左右，11萬億隨便拿出5%就能掃光。

2013年外地人流入斷崖式下跌，實(shí)際上很多新樓盤主力客戶成了上海人，尤其是外環(huán)內(nèi)。

05

這股力量，可能極大推動(dòng)樓市分化。

一方面老破小拋售增加，壓低了底層資產(chǎn)價(jià)格；

一方面改善產(chǎn)品需求增加，推高了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格。

好房子越來越貴，差房子越來越便宜（相對而言）。

其實(shí)皆大歡喜。

拋售潮到來，底層資產(chǎn)價(jià)格壓低，給了剛需、外地人落腳的機(jī)會。

上海現(xiàn)在人口流出，買房變得容易后，很多剛需人口可能考慮留下。

這就解決了整個(gè)樓市無人托底的困難。

本地人通過置換改善了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善了居住環(huán)境。

置換鏈條啟動(dòng)，新房市場購買力源源不斷，土地出讓速度就不會放緩，地方ZF也松一口氣。

部分地區(qū)房價(jià)漲、部分地區(qū)房價(jià)跌，統(tǒng)計(jì)均價(jià)維持穩(wěn)定，對上面也好交差。

幾乎所有難題迎刃而解。

當(dāng)然一張牌桌不可能都是贏家，羊毛出在哪里，你看明白了嗎？

以上為正文

編輯∣環(huán)線咨詢