南京樓市“行情正盛”的年頭，不少非核心板塊、非熱門(mén)樓盤(pán)，也享受過(guò)“躺贏”的快樂(lè)。

比如江寧青龍山、江北雨山路、江北自貿(mào)區(qū)、板橋等，輕輕松松就把新房賣(mài)了，甚至涌現(xiàn)出中交錦蘭薈、銀城旭輝云臺(tái)天境、翠屏城等千人搖號(hào)盤(pán)。

當(dāng)年被哄搶的神盤(pán)，這兩年已陸續(xù)交付。我們發(fā)現(xiàn)：在如今行情低迷的“照妖鏡”下，不少小區(qū)的二手房成交出現(xiàn)了“砸盤(pán)價(jià)”。

江寧上秦淮

2018-2020年，江寧上秦淮以五礦瀾悅棲原、銀城旭輝云臺(tái)天境、葛洲壩融創(chuàng)紫郡府等為主力的樓盤(pán)，頗受歡迎。

如今，五礦瀾悅棲原、云臺(tái)天境等次新小區(qū)的二手房，陸續(xù)交易。

以2018年9月首開(kāi)，近2500組買(mǎi)房人去搖號(hào)的云臺(tái)天境為例。本月初，該小區(qū)一套120㎡四房以340萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)連2萬(wàn)9都不到。要知道，5年前，小區(qū)新房均價(jià)已經(jīng)超2萬(wàn)9。

離云臺(tái)天境不遠(yuǎn)的恒大悅瀾灣，出現(xiàn)了類似情況。2017年，恒大悅瀾灣首批精裝新房開(kāi)賣(mài)，均價(jià)2.65萬(wàn)/㎡。今年5月，小區(qū)有一套116㎡的精裝三房，成交單價(jià)僅2.45萬(wàn)/㎡。

對(duì)此，中介表示：目前，上秦淮離地鐵、商場(chǎng)較遠(yuǎn)的銀城、恒大等小區(qū)，二手房?jī)r(jià)下滑得厲害，部分業(yè)主急于變現(xiàn)，虧本賣(mài)房。離地鐵口近的幾個(gè)小區(qū)成交量不多，但已流通起來(lái)的五礦，成交均價(jià)在3.7萬(wàn)以上。

江寧青龍山新城

不得不說(shuō)，江寧青龍山新城，是南京當(dāng)之無(wú)愧的剛需陣地。

不到4平方公里的土地里匯聚了10多家樓盤(pán)，從2016年9月的東城金茂悅開(kāi)始，超萬(wàn)套新房順利賣(mài)出，均價(jià)在2.4-2.6萬(wàn)/㎡不等。

板塊的二手房行情，卻不盡如人意。

深業(yè)青麓上居、都會(huì)學(xué)府等次新房已經(jīng)擺上貨架，但幾乎沒(méi)有成交。

翻開(kāi)中南上悅城今年以來(lái)的成交數(shù)據(jù)，單價(jià)普遍在2.2-2.4萬(wàn)/㎡。但請(qǐng)注意，5月初，一套86㎡三房，成交單價(jià)僅1字開(kāi)頭。經(jīng)手中介表示：這套是頂樓，業(yè)主急著賣(mài)。

再看區(qū)域里的融僑悅城、融僑觀瀾，今年的二手房成交價(jià)，普遍低于當(dāng)年的新房買(mǎi)入價(jià)。

中介似乎習(xí)以為常：兩年前，青龍山二手房成交單價(jià)在2萬(wàn)6、7的樣子，現(xiàn)在已經(jīng)跌到2萬(wàn)2，但這不光是青龍山的困境啊。

江寧祿口

提到“砸盤(pán)”，祿口的翠屏城一定榜上有名。這個(gè)在當(dāng)年收官中簽率僅有8.7%的神盤(pán)，二手房割肉出手早已屢見(jiàn)不鮮。

鏈家顯示，今年5月份，翠屏城的房?jī)r(jià)可謂跌跌不休，萬(wàn)元以下的成交單價(jià)成為常態(tài)。

早在2022年8月底，翠屏城就以建面約86.06㎡、單價(jià)9877元/㎡的成交記錄，正式跌破萬(wàn)元大關(guān)，令人唏噓不已。

我們來(lái)算一筆賬：以建面約117.61㎡戶型、低樓層房源為例，當(dāng)年收官價(jià)格多為1.17萬(wàn)/㎡，總價(jià)約138萬(wàn)元。

如今同樣面積的房源，二手房成交價(jià)僅為103.2萬(wàn)、單價(jià)8775元/㎡。

相當(dāng)于6年不到，買(mǎi)家倒賠近35萬(wàn)元。

可中介說(shuō)：“還會(huì)有更便宜的房源?！?/p>

中介解釋，前幾年由于二手房掛牌量多，翠屏城一直有降價(jià)急售的情況出現(xiàn)。而大幅扎堆降價(jià)，則是從新盤(pán)集中上市開(kāi)始的。尤其是近兩年市場(chǎng)不好，很多賣(mài)家割肉賣(mài)房，小區(qū)萬(wàn)元以下的房源越來(lái)越多。

麒麟科創(chuàng)園

近兩年的麒麟科創(chuàng)園，前有仁恒后有高科，開(kāi)盤(pán)搖號(hào)已不是新鮮事。

但把時(shí)間再往前撥一點(diǎn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些早于仁恒城市星光上市的樓盤(pán)，不但新房市場(chǎng)壓力大，二手房市場(chǎng)也不溫不火，甚至有房源直接跌出開(kāi)盤(pán)價(jià)。

比如藍(lán)光睿創(chuàng)新筑，2017年首開(kāi)，一期房源2019年交付、二期房源2021年交付。

目前小區(qū)已有二手房成交記錄，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示還有大量新房未售。

據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，藍(lán)光睿創(chuàng)新筑在今年5月份，賣(mài)出了一套建面約142㎡的毛坯房，成交單價(jià)約2.23萬(wàn)/㎡。

這是什么概念？

要知道，藍(lán)光睿創(chuàng)新筑在2017年9月的首開(kāi)均價(jià)約2.55萬(wàn)/㎡，一套建面約142㎡的低樓層、毛坯房源，單價(jià)也在2.47萬(wàn)/㎡。

近6年的時(shí)間過(guò)去，二手房只賣(mài)了2.23萬(wàn)/㎡，直接“縮水”約35萬(wàn)，這還不算銀行利息、稅費(fèi)、這幾年的物業(yè)費(fèi)等。

相比藍(lán)光睿創(chuàng)新筑的“破價(jià)”，旁邊的老牌小區(qū)——中海國(guó)際社區(qū)，目前成交量、成交價(jià)都尚為可觀。

最新兩次的成交單價(jià)均在2.4萬(wàn)/㎡以上，年初還有不少房源賣(mài)出2.7萬(wàn)/㎡、2.8萬(wàn)/㎡的價(jià)格。

雖然和前兩年相比有所下滑，但也算是穩(wěn)住了陣腳。

同板塊，為何次新房賣(mài)不過(guò)老小區(qū)呢？

中介解釋：藍(lán)光睿創(chuàng)新筑多為毛坯房，在二手房市場(chǎng)不占優(yōu)勢(shì)，僅有的兩單成交，也都是近一年的掛牌、多次調(diào)價(jià)。

而中海國(guó)際社區(qū)之所以價(jià)格穩(wěn)得住，一是小區(qū)各方面都比較成熟，二是小戶型在市場(chǎng)上更吃香。

江寧正方新城

“成熟小區(qū)價(jià)更穩(wěn)”的情況，并不適用于所有板塊，比如正方新城的銀城藍(lán)溪郡，最近直接賣(mài)出了2016年的開(kāi)盤(pán)價(jià)。

鏈家顯示，銀城藍(lán)溪郡今年5月份的成交單價(jià)，最高不到1.6萬(wàn)/㎡。

而翻看成交記錄可以看到，2021年該小區(qū)的成交單價(jià)多在2.1-2.4萬(wàn)/㎡左右，至2022年5月份，成交單價(jià)開(kāi)始從1.8萬(wàn)/㎡往下走。短短兩年時(shí)間，降幅非常明顯。

板橋

房?jī)r(jià)同樣連年下跌的，還有板橋金地自在城。

鏈家網(wǎng)顯示，金地自在城第六街區(qū)建面約142㎡的四房，賣(mài)出了228萬(wàn)的價(jià)格，成交單價(jià)僅1.6萬(wàn)/㎡。

這價(jià)格，還不及7年前的成交水平。

以同小區(qū)、戶型面積相差無(wú)幾的房源為對(duì)比，2018年6月份的成交總價(jià)為350萬(wàn)，單價(jià)約2.48萬(wàn)/㎡。

5年之間房?jī)r(jià)不增反降，同等面積房源直接縮水122萬(wàn)。

岱山

2019-2020年，岱山較為活躍的新盤(pán)有世茂璀璨睿灣、電建洺悅?cè)A府、和峰南岸、綠城云棲玫瑰園等，新房均價(jià)在3萬(wàn)上下。

電建洺悅?cè)A府

這其中，世茂璀璨睿灣曾創(chuàng)下普通號(hào)最低11.86%的中簽率，1365人搖179套房。

如今，這些樓盤(pán)在次新房市場(chǎng)的成色如何？

銳評(píng)君發(fā)現(xiàn)，今年2月，和峰南岸一套92㎡三房以270萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)僅2萬(wàn)9出頭。

要知道，當(dāng)年和峰南岸同戶型的中樓層新房，均價(jià)得在3.1-3.2萬(wàn)/㎡左右了。

經(jīng)手的中介介紹：這套房掛牌半年后才成交，賣(mài)家最初報(bào)價(jià)是291萬(wàn)，期間經(jīng)過(guò)13次反復(fù)降價(jià)，才成交。

再看世茂璀璨睿灣、電建洺悅?cè)A府等，目前均有幾套掛牌房源，但暫無(wú)成交。世茂業(yè)主心理預(yù)期較高，部分房源掛牌單價(jià)超3萬(wàn)6；而電建洺悅?cè)A府，業(yè)主們的掛牌預(yù)期普遍和當(dāng)初的新房?jī)r(jià)一致。

中介表示：眼下的市場(chǎng)環(huán)境不理想，業(yè)主預(yù)期過(guò)高很難出手。部分業(yè)主干脆下架房源，以至于整個(gè)片區(qū)的次新房成交量非常少。但這無(wú)疑利好觀望的剛需買(mǎi)家，遇到抄底價(jià)就出手了。

江北

那些年，江核、雨山路、自貿(mào)區(qū)等，都是江北的“紅火小分隊(duì)”。可當(dāng)年有多風(fēng)光，如今就有多失落。

前兩天我們才說(shuō)過(guò)，江核的保利西江月、金地風(fēng)華國(guó)際等次新小區(qū)，扎堆出現(xiàn)2字頭的低價(jià)成交房源。

非核心區(qū)域，也很難。

比如雨山路的中交錦蘭薈，2019年8月推出500多套收官新房，搖號(hào)人數(shù)超2200組。

高峰時(shí)期，小區(qū)二手房成交單價(jià)逼近3萬(wàn)↓

今年3月，出現(xiàn)了不到2萬(wàn)/㎡成交的砸盤(pán)價(jià)。

五橋的江山薈，新房均價(jià)2萬(wàn)8，當(dāng)年也要公證搖號(hào)。如今，有次新房成交單價(jià)還不到2萬(wàn)5。

自貿(mào)區(qū)的錦繡樾江府，本月上旬我們實(shí)探江北自貿(mào)區(qū)亮燈率時(shí)，這套房掛牌價(jià)為284萬(wàn)，短短幾天賣(mài)家又下調(diào)10萬(wàn)，單價(jià)僅2.1萬(wàn)出頭。但可怕的是，價(jià)格降到谷底也沒(méi)人買(mǎi)。

現(xiàn)在，江北片區(qū)的中介很無(wú)奈：南京二手房?jī)r(jià)整體都在下行，江北怎么會(huì)獨(dú)善其身？個(gè)別小區(qū)房?jī)r(jià)降幅達(dá)到30%?？?strong>大環(huán)境不景氣，越降價(jià)越?jīng)]人買(mǎi)。

銳評(píng)君有話說(shuō)：

將以上具體案例分析匯總，不難發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。

① 前幾年被哄搶的神盤(pán)，基本都是在市場(chǎng)好的時(shí)候買(mǎi)入的，房貸利率也在相對(duì)高點(diǎn)?，F(xiàn)在低于當(dāng)年的新房?jī)r(jià)賣(mài)，虧到吐血。

② 過(guò)去市場(chǎng)行情好，大家喜歡做房?jī)r(jià)聯(lián)盟，集體喊漲；如今行情低迷，大家在背地里狂卷，你降價(jià)，我比你降得還多。正如中介所說(shuō)：一個(gè)小區(qū)成交的低價(jià)房，大家都能在中介平臺(tái)看到，到最后變成了業(yè)主之間的內(nèi)卷，總會(huì)有人出更低的價(jià)格，惡性循環(huán)下，房子只會(huì)更難賣(mài)。

③ 但從買(mǎi)方角度來(lái)看，現(xiàn)在利率持續(xù)下行、低價(jià)房源遍地是，購(gòu)房成本要比市場(chǎng)好的時(shí)候低很多，是出手買(mǎi)入的好機(jī)會(huì)。對(duì)于置換一族來(lái)講，低價(jià)將房子賣(mài)掉，同樣也能以相對(duì)低價(jià)置換到滿意的房子。

就在今天，作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR，下調(diào)為4.2%。這也是自2019年8月以來(lái)，5年期以上LPR第7次下調(diào)。

房貸降息靴子落地，對(duì)有置業(yè)需求的買(mǎi)房人而言，當(dāng)然是好事。這意味著，首次置業(yè)的剛需可以以更低的房貸利率上車(chē)。

那么，這類自住人群遇到高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)二手房，能果斷沖了。

同時(shí)，這也掀起了激烈討論：LPR下調(diào)，到底能不能對(duì)樓市行情形成強(qiáng)？接下來(lái)，存量房貸利率有希望降下來(lái)嗎？你怎么看？歡迎在評(píng)論區(qū)留言互動(dòng)。