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房票使用成效如何，成為觀察未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵之一。

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

2024年伊始，多個(gè)城市宣布加入房票重啟陣營(yíng)。

“通過(guò)房票政策，多了1萬(wàn)多元補(bǔ)貼，購(gòu)房更劃算了?！?月5日，廣州市荔灣區(qū)石圍塘舊城改造項(xiàng)目征拆現(xiàn)場(chǎng)，領(lǐng)到廣州首批房票的居民周女士說(shuō)。憑借房票，她可直接購(gòu)買(mǎi)“定點(diǎn)入庫(kù)”的新建商品房。

隨著首張房票的發(fā)放，廣州成為首個(gè)落實(shí)房票安置的一線城市。

隨后，嘉興市、佛山市相繼推出房票安置政策，均宣布“自今年2月1日起施行”。其中，嘉興市規(guī)定“房票有效期為24個(gè)月，被征遷人應(yīng)在房票有效期內(nèi)使用房票購(gòu)房；在房票有效期內(nèi)未購(gòu)房的，不得在房票有效期內(nèi)兌換貨幣”。

同為一線城市，北京、上海、深圳會(huì)跟進(jìn)嗎？財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、城市與區(qū)域治理研究院執(zhí)行院長(zhǎng)柴鐸表示，隨著市場(chǎng)形勢(shì)與房?jī)r(jià)運(yùn)行趨勢(shì)的變化，房票面臨的主要問(wèn)題是被安置人能否接受的問(wèn)題。在北京，按照房本和面積確定房票補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的做法很多居民不接受，深圳、上海居民的接受度也在降低，無(wú)形中提高了安置談判難度和成本?！邦A(yù)計(jì)北京、上海還是會(huì)偏保守，畢竟減量發(fā)展后安置也沒(méi)那么多了?！?/p>

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，未來(lái)其他3個(gè)一線城市大概率也會(huì)推出房票安置政策?！俺侵写甯脑鞎?huì)提供多種安置形式供戶選擇，并用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)房票安置，但不是一定要全盤(pán)采用房票安置，這最終是雙向選擇的結(jié)果?！?/p>

房票安置是一個(gè)大趨勢(shì)。房票使用成效如何，成為觀察未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵之一。

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房票安置符合三方利益

廣州率先探索房票安置的大背景在于，大規(guī)模城中村改造時(shí)代的到來(lái)。

2023年4月，局會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。這是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

3個(gè)月后，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與。

廣州是中國(guó)城中村數(shù)量最多的一線城市之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)毓灿屑s300座城中村，容納了500多萬(wàn)外來(lái)人口，這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于一個(gè)中型地級(jí)城市的人口。

這些城中村分布在天河、海珠和越秀等幾個(gè)老城區(qū)，都是寸土寸金的城市中心地段，全部就地安置，城市承載壓力和資金難度很大。房票安置是一個(gè)化解辦法。

房票，指被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。從各地房票安置政策細(xì)則來(lái)看，主要著力于短期內(nèi)定向去化新房甚至指定區(qū)域新房庫(kù)存，表現(xiàn)為房票主要用于購(gòu)買(mǎi)安置房或新建商品房，且房票有效期普遍在6個(gè)月至24個(gè)月。

李宇嘉認(rèn)為，房票安置符合三方利益：政府方面，降低回遷用地安置需求，實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。另外，可節(jié)省安置臨遷費(fèi)，減輕財(cái)政資金壓力。開(kāi)發(fā)商方面，房票會(huì)釋放出巨大的購(gòu)房需求，對(duì)新房庫(kù)存去化會(huì)有一定帶動(dòng)作用。房票安置還可以讓村民擁有更多房屋居住自主權(quán)。

廣州市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)房票安置相關(guān)問(wèn)題時(shí)表示，房票安置政策可以讓被征收人根據(jù)自身需求和喜好，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)在“房源超市”自由選擇合適的物業(yè)類型、戶型、面積、位置等，滿足了被征收人更加靈活、多元和個(gè)性需求，也可以推動(dòng)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。此前，廣州城市更新過(guò)程中主要采取回遷和現(xiàn)金兩種方式補(bǔ)償被征收人。

國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)表示，房票是地方財(cái)政緊張、房?jī)r(jià)下行壓力大的背景下推出的，希望能緩解地方財(cái)政壓力、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在目前大環(huán)境下，效果如何還要進(jìn)一步檢驗(yàn)。如果效果好，會(huì)有更多城市效仿，但各地情況千差萬(wàn)別，人民群眾接受程度不一樣，選擇房票安置的比例不一定太高。

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房票會(huì)是一劑良藥嗎？

房票本身并非新近產(chǎn)物，但本輪地產(chǎn)周期以來(lái)應(yīng)用范圍持續(xù)擴(kuò)大。

中金數(shù)據(jù)顯示，本輪周期中房票政策集中推行始于2022年中，并在2023年延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。截至2023年末，全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)推出131條房票政策，涉及17個(gè)省市、75個(gè)城市和123個(gè)行政區(qū)劃，且在重點(diǎn)一二線城市的覆蓋度越來(lái)越高，政策力度明顯超過(guò)2015～2018年棚改時(shí)期使用范圍。

2022年6月，鄭州發(fā)布大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法，成為首個(gè)采取該安置方式的省會(huì)城市。2個(gè)月后，南京也推出了房票安置政策。新政實(shí)施后，兩地2022年6月至12月商品房銷售面積并未發(fā)生明顯增長(zhǎng)，到2023年初才有所好轉(zhuǎn)。

“房票政策還未在本輪周期中產(chǎn)生持續(xù)積極效應(yīng)，但言其低效尚屬武斷?！敝薪鸸痉治鰩煂O元祺表示，2022年下半年集中推出的一批房票政策，此后未對(duì)所在區(qū)域樓市產(chǎn)生持續(xù)積極影響，這與彼時(shí)疫情仍有反復(fù)或有較大關(guān)系，也與資金用途后來(lái)從補(bǔ)償部分轉(zhuǎn)向保交樓的情形有關(guān)。2023年房票推出在5月份后有所加速，但目前還未產(chǎn)生普遍效應(yīng)，和整體力度仍在爬坡有關(guān)。

中金公司研報(bào)稱，傳統(tǒng)貨幣化安置方式對(duì)本輪地產(chǎn)周期的潛在調(diào)節(jié)效果相對(duì)有限，房票的推行與優(yōu)化勢(shì)在必行。房票優(yōu)化核心在于提高前期貨幣投放的乘數(shù)效應(yīng)，建議建立完善房票的可流轉(zhuǎn)制度，房票使用范圍可以考慮向二手房市場(chǎng)擴(kuò)容，令流動(dòng)性盡可能注入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如是，房票所能撬動(dòng)的年化新增需求比例或達(dá)市場(chǎng)成交量的15%～20%，對(duì)市場(chǎng)的意義可能產(chǎn)生質(zhì)的變化。

面向“工程”的低成本資金投放正在落地。2023年12月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款（PSL）3500億元。這是自2022年11月凈新增抵押補(bǔ)充貸款3675億元后，央行時(shí)隔一年再度大規(guī)模重啟PSL。

歷史上看，PSL為穩(wěn)定地產(chǎn)投資發(fā)揮過(guò)重要作用。上一輪地產(chǎn)下行周期中，PSL曾作為棚戶區(qū)改造的重要資金來(lái)源。2016～2020年棚改累計(jì)新開(kāi)工超過(guò)2300萬(wàn)套，完成投資約7萬(wàn)億元，此期間PSL累計(jì)投放2.59萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)撬動(dòng)倍數(shù)2.5～3倍。

2020～2022年，全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模分別為1.24萬(wàn)億元、1.36萬(wàn)億元和6559億元。根據(jù)央視新聞報(bào)道，截至2023年11月底，全國(guó)城中村改造入庫(kù)項(xiàng)目406個(gè)，預(yù)計(jì)總投資1.8萬(wàn)億元。這個(gè)數(shù)字在2024年還會(huì)繼續(xù)上升，由此帶動(dòng)的住房需求和投資需求量巨大。

“城中村改造+房票安置+PSL低息貸款”，成為2024年穩(wěn)增長(zhǎng)、拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的重要政策組合拳。