信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理 郭偉

1998年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾輪周期性調(diào)整，但這一輪調(diào)整與以往有所不同，調(diào)整幅度更大，影響也更為深遠(yuǎn)。不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，面臨新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。作為不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型？結(jié)合信達(dá)地產(chǎn)相關(guān)案例，可以用三個(gè)關(guān)鍵詞來概括，即：擁抱產(chǎn)業(yè)和高科技、堅(jiān)持長期主義、守正創(chuàng)新。

一、擁抱產(chǎn)業(yè)和高科技

不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)與時(shí)代變量緊密關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵是要滿足各類消費(fèi)者對美好生活的向往。探索不動(dòng)產(chǎn)新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，一定繞不開新技術(shù)的使用。在物業(yè)資管、商業(yè)運(yùn)營、建筑工程、智能家居和智慧社區(qū)等不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)鏈條，要用技術(shù)來顛覆原有的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)。如果不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)不加大研發(fā)投入，不走科技創(chuàng)新之路，就談不上真正的轉(zhuǎn)型。

在擁抱產(chǎn)業(yè)和高科技領(lǐng)域方面，可以做的事情有很多。以我們在北京昌平操作的一個(gè)項(xiàng)目作為案例。原來這只是一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，現(xiàn)在將其改造成為中關(guān)村信達(dá)高科技產(chǎn)業(yè)園，盤活了低效資產(chǎn)。實(shí)際上，在城鄉(xiāng)接合部運(yùn)作寫字樓項(xiàng)目絕非易事。但是我們主動(dòng)去擁抱產(chǎn)業(yè)和高科技，整合各方面資源，成功牽手中關(guān)村科技產(chǎn)業(yè)，將這棟樓宇重新定位并成功導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，利用“元宇宙”等新興產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，使這個(gè)項(xiàng)目煥發(fā)了新的生機(jī)：從原來一個(gè)傳統(tǒng)的寫字樓，變身為以元宇宙產(chǎn)業(yè)為核心的中關(guān)村信達(dá)高科技產(chǎn)業(yè)園，體現(xiàn)出新的價(jià)值。通過這一案例，可以窺見不動(dòng)產(chǎn)未來轉(zhuǎn)型的端倪。

高效運(yùn)營的不動(dòng)產(chǎn)，可以是科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要底座。它不但為人工智能、信息技術(shù)、新能源等產(chǎn)業(yè)的落地應(yīng)用提供豐富的場景，又能獲取真實(shí)需求倒逼產(chǎn)業(yè)發(fā)展和科技進(jìn)步。比如，各類建筑地下停，如何與新能源綠色儲(chǔ)能、充電樁配合？再如，人工智能如何在智慧城市中找到更高效的閉環(huán)場景……在這一發(fā)展過程中，傳統(tǒng)社區(qū)住宅、寫字樓、酒店、長租公寓、商場、產(chǎn)業(yè)園等，都有很多場景和空間可以擁抱產(chǎn)業(yè)和科技，不動(dòng)產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、科技相融合，共生共存，大有可為。

二、堅(jiān)持長期主義

不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)古老的、生生不息的行業(yè)，企業(yè)不適應(yīng)環(huán)境就會(huì)被淘汰。不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)面臨著一場面向未來的改變，必須告別過去那種簡單粗暴、野蠻生長、無序擴(kuò)張的狀態(tài)。

分析本輪不動(dòng)產(chǎn)的行業(yè)困境，不能簡單地以所有制來區(qū)分，比如錯(cuò)誤地認(rèn)為民營企業(yè)都不行了。民營企業(yè)還是有不少優(yōu)秀的代表，例如濱江集團(tuán)，作為深耕浙江特別是杭州的A股房地產(chǎn)上市公司，本輪調(diào)控中沒有受到損失，反而逆勢增長進(jìn)入行業(yè)前十名。

此外，包括美的置業(yè)、偉星地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)、浙江建杭、武漢愷德等民營房企，在產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域布局、資金管控等方面都做得不錯(cuò)。我們認(rèn)為這輪調(diào)整的核心問題不在于所有制，國企如果是高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營，同樣會(huì)面臨困境。

當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，應(yīng)該選擇做難而正確的事情。作為房地產(chǎn)企業(yè)，理所應(yīng)當(dāng)好好地建房子，注重工程質(zhì)量和工地管理；理所應(yīng)當(dāng)好好地尊重客戶，給客戶提示風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真地處理售后問題；理所應(yīng)當(dāng)好好地做研發(fā)，給市場提供更好、更有競爭力的產(chǎn)品。

很可惜，很多企業(yè)沒有做到。我們看到，過去幾年媒體報(bào)道的房屋質(zhì)量問題高發(fā)，有的達(dá)到了觸目驚心的地步。

信達(dá)地產(chǎn)堅(jiān)守居住屬性，致力于百姓安居樂業(yè)，真誠守信，秉持匠心，精工建造，持續(xù)為客戶提供高品質(zhì)、高質(zhì)量的住房及服務(wù)，沒有出現(xiàn)大的房屋質(zhì)量問題，也沒有引起客戶群訴。開發(fā)的產(chǎn)品相繼斬獲“魯班獎(jiǎng)”“廣廈獎(jiǎng)”“白玉蘭獎(jiǎng)”等行業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)，廣受人民群眾喜愛。行業(yè)綜合排名也在不斷上升，從行業(yè)100強(qiáng)快速進(jìn)入行業(yè)35強(qiáng)。

在這樣的時(shí)代背景下，無論是發(fā)展還是轉(zhuǎn)型，都需要堅(jiān)守長期主義，繼續(xù)深化行業(yè)改革。其實(shí)制度改革的紅利還有不少：比如混合所有制，就是現(xiàn)代企業(yè)制度改革的一個(gè)重要抓手。2014年，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大量庫存。綠城中國（3900. HK）當(dāng)時(shí)面臨流動(dòng)性困難，瀕臨破產(chǎn)。其中融創(chuàng)入股綠城后，由于兩位實(shí)控人理念不同，以失敗告終。隨后央企中交建集團(tuán)入股綠城24.288％，逐步完成了綠城集團(tuán)現(xiàn)代企業(yè)制度的重塑，對民營創(chuàng)始人也有了有效的制度約束。綠城集團(tuán)在應(yīng)對本輪危機(jī)中表現(xiàn)出色，逆勢增長，穩(wěn)居行業(yè)前十，已經(jīng)成為混合所有制改革的模范樣式。綠城改制的模式，可以成為當(dāng)下不少房企走出困境的一種可借鑒的案例參考。

民營企業(yè)和國有企業(yè)都有各自的企業(yè)優(yōu)勢，兩者之間相互學(xué)習(xí)借鑒、融合交流的方面很多，都需要切實(shí)落實(shí)現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制，需要恪守行業(yè)規(guī)律，同時(shí)也需要處理好當(dāng)下與長遠(yuǎn)的關(guān)系，堅(jiān)守長期主義。

三、堅(jiān)持守正創(chuàng)新

探索不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，守正創(chuàng)新至關(guān)重要。要守初心之正，也要守行業(yè)之正，同時(shí)持續(xù)迭代創(chuàng)新。過去幾年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)呼嘯而起，野蠻生長，很多企業(yè)只追求規(guī)模、追求各種排名，無節(jié)制擴(kuò)張的同時(shí)，背棄了經(jīng)營的初心，背棄了行業(yè)之正。有些企業(yè)不擇手段、巧立名目地美化報(bào)表，無節(jié)制地抬高地價(jià)，炒作概念，最終眼看著起高樓，又眼看著樓塌了。

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)過去幾年在科技創(chuàng)新方面嚴(yán)重落后于時(shí)代。為了控制成本，壓縮科研的投入，產(chǎn)品和服務(wù)的科技創(chuàng)新都嚴(yán)重不足，未來可提升的空間巨大。其中一個(gè)案例是信達(dá)地產(chǎn)參與管理的北京東直門綜合體——信達(dá)國際中心項(xiàng)目。該項(xiàng)目立項(xiàng)于2008年，曾經(jīng)是一個(gè)著名的爛尾項(xiàng)目，經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，最終由中國信達(dá)進(jìn)行了綜合解決方案的賦能改造，成為北京市級(jí)重點(diǎn)工程，也成為了一個(gè)成功的城市更新樣板。

信達(dá)國際中心項(xiàng)目中有萬豪酒店、兩棟寫字樓和16萬平方米的商場等多元業(yè)態(tài)，住宅比例很稀缺。如何盤活整個(gè)資產(chǎn)組合？我們認(rèn)為不能盲目地壓降成本，需要堅(jiān)守初心，守正的同時(shí)還要?jiǎng)?chuàng)新開發(fā)運(yùn)營規(guī)劃，需要全面綜合的創(chuàng)新思維，以及大量高科技的創(chuàng)新運(yùn)用。比如在信達(dá)國際中心，即便是嚴(yán)重的霧霾天，空氣也能達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。

對于信達(dá)地產(chǎn)而言，守正就是發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)專長，積極參與化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，在大量不良資產(chǎn)生態(tài)鏈中找準(zhǔn)自身的定位，逆周期作為，提高自身的核心競爭力。我們已經(jīng)參與了河南省100億元區(qū)域一攬子紓困行動(dòng)，也探索出了武漢復(fù)興路等一系列單體項(xiàng)目紓困模式，切實(shí)防范化解了風(fēng)險(xiǎn)，也為不動(dòng)產(chǎn)的良性發(fā)展貢獻(xiàn)了一份力量。

“悲觀者往往正確，樂觀者往往前行”。當(dāng)前的市場形勢，危中有機(jī)，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。在此背景下，我們應(yīng)該去積極擁抱產(chǎn)業(yè)和科技、堅(jiān)守長期主義、堅(jiān)定守正創(chuàng)新的新發(fā)展模式。信達(dá)地產(chǎn)愿意在轉(zhuǎn)型過程中，積極主動(dòng)與產(chǎn)業(yè)朋友圈合作，將它們的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與我們的不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)能力相結(jié)合，在不動(dòng)產(chǎn)投、融、建、管、退的生態(tài)鏈中，提供信達(dá)方案，貢獻(xiàn)信達(dá)力量，腳踏實(shí)地、久久為功地打造專業(yè)特色的不動(dòng)產(chǎn)資源整合商。