近日，針對“深圳取消商品住房銷售限價”的消息被深圳市規(guī)劃和自然資源局以及深圳市住房和建設(shè)局官方辟謠，確認為不實消息。北京也在近日回應(yīng)“取消地價上限”為不實消息。在業(yè)內(nèi)看來，一線城市作為房地產(chǎn)市場的核心區(qū)域，對于限制性政策的松綁仍較為謹慎。

從各線城市情況看，除一線城市外，目前已有至少17城新掛牌地塊取消地價上限，土拍實行“價高者得”。

深圳土拍規(guī)則微調(diào)：并非取消住房限價

11月16日，深圳市公共資源交易中心官網(wǎng)發(fā)布深圳市土地使用權(quán)出讓公告，龍華區(qū)觀瀾街道地塊采取“單限單競+搖號”規(guī)則掛牌出讓。地塊掛牌起始價75400萬元，地塊最高限制地價86700萬元，地塊擬建設(shè)普通商品住房。

該地塊在出讓公告中未限“普通商品房銷售價格”，僅在公告中提及“出讓宗地的商品住房銷售價格，請意向競買人徑詢深圳市住房和建設(shè)局”。而此前，深圳的涉宅用地公告均會注明銷售限價。

由此也引起市場對“深圳取消商品住房銷售限價”的猜測。

隨后，深圳商報?讀創(chuàng)客戶端發(fā)布消息，商報記者從深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局獲悉，網(wǎng)傳“深圳取消商品住房銷售限價”為不實消息。深圳堅決落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于出讓公告中表述的調(diào)整，澎湃新聞致電深圳市規(guī)劃和自然資源局龍華管理局，相關(guān)人士表示，住房銷售限價由住建部門主管，具體可向住建部門咨詢。不過，截至發(fā)稿，深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)咨詢電話未予接通。

一線城市態(tài)度謹慎

可以看到的是，目前一線城市對于限制性政策的松綁仍然較為謹慎。和深圳一樣，北京、上海亦維持地價、房價“雙限”政策。

此前的11月7日，針對“北京擬在今年的第三批次供地中取消地價上限”的消息，北京市規(guī)劃和自然資源委員會在其官方微博發(fā)布回應(yīng)表示，北京“取消地價上限”為不實消息。北京市將堅決貫徹、國務(wù)院決策部署，堅決落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”工作目標，繼續(xù)堅持“房地聯(lián)動”，確保首都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海土地市場網(wǎng)發(fā)布的2023年第四批擬出讓住宅用地清單共計15宗地塊，目前已公布12宗地塊出讓信息，12宗地塊均設(shè)地塊最高限價及房地聯(lián)動價。

廣州市規(guī)劃和自然資源局于近日發(fā)布2023年部分擬供商品住宅用地項目清單（第四批），共計18宗地塊，地塊尚未發(fā)布出讓公告。而上一批南沙區(qū)延至12月5日出讓的兩宗地塊，目前依舊采取“限地價+搖號”的方式出讓。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，從一線城市市場表現(xiàn)來看，一線城市成交端需求韌性猶存，房價走勢相對穩(wěn)健，土拍表現(xiàn)相對二三線城市也較為可觀。

關(guān)榮雪指出，一線城市作為房地產(chǎn)市場的核心區(qū)域，其市場表現(xiàn)對于整個樓市的發(fā)展具有決定性作用，因此政策動向至關(guān)重要，邊際放松將持續(xù)作為一線城市政策調(diào)整的主要方式，短期內(nèi)全面取消此前限購限價類政策的可能性不大。

在中指研究院分析師孟新增看來，一線城市中，今年以來北京、上海、深圳多宗地塊競拍至土地最高限價，土拍熱度整體較為穩(wěn)定，短期地價上限取消的預(yù)期較??；廣州土地市場較為低迷，后續(xù)優(yōu)化土地限價存在一定預(yù)期。

17城執(zhí)行“價高者得”，部分地塊出現(xiàn)高溢價

從各線城市情況看，除一線城市外，目前已有至少17城新掛牌地塊取消地價上限，土拍實行“價高者得”。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，近期全國多地對土地拍賣相關(guān)規(guī)則進行了調(diào)整，自10月以來，22個集中供地城市中，新掛牌地塊取消地價競拍上限，恢復價高者得的城市有17個。從具體名單來看，包括成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽、鄭州。其中，鄭州于11月8日掛牌8宗住宅用地，但仍有一宗地設(shè)置熔斷價格；廣州、寧波近期則暫未推出地塊正式出讓。

從已經(jīng)落地“價高者得”模式的城市來看，供求關(guān)系較好的城市的核心區(qū)土地市場熱度已經(jīng)開始回溫，比如合肥最近一輪土拍，濱湖區(qū)的地塊很明顯熱度高于其他區(qū)域，且也普遍出現(xiàn)了溢價率提升。根據(jù)土拍結(jié)果，合肥濱科城BK202305號地塊溢價率44.89%；包河區(qū)BH202310號的溢價率也超過30%。

另據(jù)中指研究院測算數(shù)據(jù)，濟南新政后首場土拍出現(xiàn)溢價率53%的地塊，相較于21天前周邊底價成交的地塊，成交樓面價上浮66%，政策效果顯著。

土地市場冷熱分化明顯

中指研究院分析師孟新增指出，地價上限取消后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率提升，競拍熱度有所提高，有利于緩解當前土拍整體低迷情緒。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，當下即使是核心一二線城市的土拍市場仍然是分化的，對于非核心區(qū)的地塊，仍然是低溢價成交，甚至也有可能出現(xiàn)流拍。

如上述提及的濟南，雖然濟南取消土地最高限價后的首次土拍中歷城區(qū)兩宗地塊溢價率均超50%，但是10宗住宅用地中仍有6宗底價成交。

另以江西省南昌市為例，11月14日，南昌市迎來取消地價上限限制，恢復“價高者得”競價方式后的首次競拍。本次共出讓6宗涉宅用地，最終高新區(qū)地塊溢價7%成交，青云譜、東湖區(qū)各底價成交1宗，剩余3宗地塊流拍。