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          地標建筑,不香了?

          2023-08-03 17:18:42來源:
          導(dǎo)讀城市的地標建筑、核心區(qū)的寫字樓不香了?近期,這一話題引發(fā)廣泛討論。最近,曾規(guī)劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心部分資產(chǎn)首拍流拍...

          城市的地標建筑、核心區(qū)的寫字樓不香了?近期,這一話題引發(fā)廣泛討論。

          最近,曾規(guī)劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心部分資產(chǎn)首拍流拍。這場起拍價高達130.44億元的法拍,引來3萬余人圍觀,但最終卻無人報名而流拍。

          事實上,這并不是近期第一起寫字樓流拍。今年7月1日,位于沈陽市中心的中街商業(yè)城項目流拍。6月28日,位于合肥濱湖新區(qū)的合肥寶能城部分資產(chǎn)因無人報名流拍。在之前,北京東方梅地亞的部分房產(chǎn)及分攤土地使用權(quán)于5月27日以16.53億元首拍時流拍,6月13日以13.22億元二拍時再度流拍。

          曾幾何時,城市核心區(qū)域的寫字樓是不少資本競相追逐的對象。其不僅綜合收益可觀,更是企業(yè)實力的證明。

          現(xiàn)在,從“香餑餑”到無人接手,寫字樓怎么了?

          多起流拍背后

          在不少業(yè)內(nèi)人士看來,行業(yè)下行是多起流拍事件的核心因素。

          在上海易居研究院研究員嚴躍進看來,不少項目本身稱得上優(yōu)質(zhì),但第一受制于市場形勢,第二寫字樓一般體量較大,普通的企業(yè)無力消化,出現(xiàn)流拍的情況并不意外?!叭绻薪颖P方,部分優(yōu)質(zhì)項目未來還有一定空間?!眹儡S進對中國新聞周刊表示。

          “現(xiàn)在行業(yè)下行,各家都在收緊錢袋子,來應(yīng)對行業(yè)寒潮?!庇械禺a(chǎn)行業(yè)人士這樣表示。此外,中國新聞周刊從不少頭部房企人士處了解到,其所在公司今年大幅度削減非必要開支以度過行業(yè)“寒冬”。

          除了行業(yè)下行,部分寫字樓之所以涌入拍賣市場,與其所有方急于變現(xiàn)息息相關(guān),這其中可能涉及復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

          比如,世茂深港國際中心,是深圳曾經(jīng)的“地王”項目。深圳世茂為上市公司上海世茂股份有限公司(以下簡稱世茂股份)的子公司,2017年12月,其以239.43億元拍下深圳龍崗32.19萬平方米商服用地,創(chuàng)下了當時深圳土地拍賣史上第二高總價的紀錄。彼時,項目約定2022年1月28日開工,2025年7月28日竣工。項目還計劃興建一座超700米的超高層建筑,曾被規(guī)劃為“中國第一高樓”。

          這一項目由世茂股份持有51%的權(quán)益,中信信托持有30%的權(quán)益。而中信信托正是本次拍賣的申請執(zhí)行人。據(jù)了解,中信信托曾為這個項目提供了百億信托貸款。

          中信信托從2017年就以深港國際中心項目為底層發(fā)行了信托產(chǎn)品。2020年7月,“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立,募集規(guī)模為87億元。2022年2月,中信信托宣布其中的57億項目資金遇到兌付困難。

          此前中信信托對投資者披露稱,世茂深港國際中心于2022年3月停工。直至2023年5月,該項目二期公寓的部分樓棟才復(fù)工。

          談到世茂深港國際中心部分資產(chǎn)流拍的原因,嚴躍進分析,事件其實暴露出金融合作的問題,是房企和信托機構(gòu)合作出現(xiàn)的典型案例。

          除此之外,在不少業(yè)內(nèi)人士看來,這些資產(chǎn)的起拍價還遠遠達不到部分資本“撿漏”的預(yù)期。

          在當前市場行情之下,多座高層寫字樓最終都是通過不斷降價獲得成交。

          比如,今年2月,廣州松日總部大樓在第三次掛牌,成交價13.12億元,較3個月前,也就是2022年11月首次掛牌價降價7.38億元,較評估價25.63億元幾乎腰斬。

          一般項目流拍,后續(xù)的起拍價會不斷降低。

          比如在7月1日經(jīng)歷流拍之后,沈陽中街商業(yè)城項目(包括沈陽商業(yè)城百貨營業(yè)樓地上1-7層和沈陽商業(yè)城百貨營業(yè)樓二期負1-6層)決定再降低兩億起拍。起拍價為9.21億元,僅為其評估價16億的57.5%。

          市場“急轉(zhuǎn)直下”

          寫字樓曾經(jīng)備受追捧,現(xiàn)在底層邏輯變了?

          廣東住房政策研究中心主任李宇嘉告訴中國新聞周刊,在地產(chǎn)行業(yè)旺盛時期,房企在某個核心區(qū)興建超高層建筑,打造地標項目,目的在于讓這個區(qū)域的整體等級,包括規(guī)劃層級再上一個臺階。

          “這樣不僅項目本身可以賣較高的價格,項目周邊的其他地塊,包括不少住宅項目,也可借機提升價格。此外,也可以吸引很多外部資金的投入?!崩钣罴握f。

          根據(jù)曾經(jīng)的規(guī)劃,世茂深港國際中心,將建設(shè)成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合開發(fā)運營項目。

          李宇嘉分析,不管是招商引資還是投資商鋪,投資者主要看中的是項目能否帶來資產(chǎn)增值。如果規(guī)劃無法落地,項目曾經(jīng)的高估值“泡沫”就破滅了,接盤方自然能看清這一點。

          此外,最近不少大城市寫字樓空置率創(chuàng)近年來的新高。

          近日,戴德梁行發(fā)布報告顯示,今年上半年,一線城市商辦市場活躍度依舊不足,租金及空置率雙雙承壓。截至今年上半年,北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%,較去年底均有不同程度上升。

          深圳仍是北上廣深中寫字樓空置率最高的城市。2023年上半年,深圳甲級寫字樓市場新增辦公面積達45.7萬平方米,凈吸納量同比上升37.5%至22.9萬平方米,也令市場空置率上升至24.5%。

          市場機構(gòu)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)同樣顯示,一季度北京全市甲級寫字樓新租總面積環(huán)比下降21%、擴租交易數(shù)量環(huán)比下降6%,且企業(yè)平均擴租面積由1700平方米環(huán)比下降至1400平方米。

          嚴躍進也分析,空置率的上升,無疑影響各類地標建筑接盤方的預(yù)期收益率。

          不再是唯一選擇

          除了寫字樓空置率上升的問題,近年來,不少業(yè)內(nèi)人士對于城市核心區(qū)高層建筑也開始不斷反思,國家層面更是多次出臺“限高”政策。

          比如2020年4月,住建部、國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》,指出“一般不得新建500米以上建筑”。

          2021年7月,國家發(fā)改委印發(fā)的相關(guān)通知,提到“不得新建500米以上超高層建筑”。

          2021年10月,住建部和應(yīng)急管理部發(fā)布《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》,明確300萬人以下的城市不得建造150米以上的摩天大樓,人口較多的城市不得建造250米以上的建筑。

          從最開始的“一般不得新建”,到后來的“嚴格限制”,相關(guān)部委對“限高”的態(tài)度越來越明確。

          有長期從事建筑行業(yè)的專家告訴中國新聞周刊,在住建部和國家發(fā)改委第一次發(fā)布“限高令”之前,曾召開內(nèi)部會議探討“限高令”的必要性,到會的相關(guān)領(lǐng)域?qū)<?、學者們一致認為應(yīng)該給建筑“限高”?!八懈邔咏ㄖ膬?yōu)點都不及它的缺點來得顯著。”他說。

          近年來,大型集團對于辦公地址的選擇,也不再拘泥于在城市中心購買或租賃高端寫字樓,自建大型園區(qū)成為不少公司的選擇。

          早在2018年,華為在東莞松山湖畔興建的“華為小鎮(zhèn)”開始正式運營,批其原有員工從深圳城中心的寫字樓中遷移到此。

          東莞松山湖華為小鎮(zhèn) 圖/圖蟲創(chuàng)意

          東莞松山湖華為小鎮(zhèn) 圖/圖蟲創(chuàng)意

          自2022年9月份以來,阿里集團將云與科技事業(yè)部從杭州未來科技城遷出,搬到云谷園區(qū)。據(jù)了解,云谷園區(qū)位于杭州西湖區(qū)三墩鎮(zhèn),是阿里集團花重金打造的辦公園區(qū)。

          而近年來,租賃改造后的老廠區(qū),成為不少企業(yè)的新選擇。比如2021年,北冰洋&義利E園科技文化創(chuàng)新園正式開園,這一園區(qū)由北冰洋老工廠園區(qū)改造而來。與傳統(tǒng)寫字樓不同,園區(qū)按工位出租,小到兩人的小空間,大到133人的整層,企業(yè)可進行靈活組合,最短一個月也能租。這一舉措,吸引了不少原本租賃寫字樓的企業(yè)入駐。

          而廣州城市中心的T.I.T創(chuàng)意園區(qū),同樣由老舊廠區(qū)改造而成,這其中入駐了多家知名企業(yè)。

          “近幾年高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè),比如新能源汽車,其實對寫字樓的需求遠遠小于此前部分‘平臺經(jīng)濟 ’行業(yè)。甚至一些曾經(jīng)租賃市中心高端寫字樓的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),也更加理性,開始退出城市中心區(qū),轉(zhuǎn)而向外圍區(qū)域搬遷。”李宇嘉分析。

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