01 香港

最近香港、深圳、北京、成都、天津、蘇州，這幾個城市的樓市，引起了不小的熱議。

首先是香港，自“撤辣”以后，香港樓市可以說是被擠爆，我朋友圈和頭條都被人山人海的售樓處刷屏了：

▲從香港的熱銷中，我確實感覺到2020年那久違的樓市氣氛。不少頭腦發(fā)熱的朋友也紛紛摩拳擦掌，說要去香港搞一套。

對此我阻止了他，理由說了很多，比如 資金出境的問題，現(xiàn)在兌換外匯是有限額的；

比如配套問題，雖然香港的醫(yī)療、教育、商業(yè)環(huán)境優(yōu)于深圳，但 生活配套確實不如深圳，仔細想想多少香港人跑到深圳買菜就理解了，香港整體適合投資不適合住。

但說服他最大的理由，則是出于未來前景：香港樓市衰落， 并非是因為“辣招”，最重要的是人才流失疊加內(nèi)地經(jīng)濟下行。

現(xiàn)在香港本地人幾乎沒啥年輕人（很多年輕人都出去了，尤其是歐美），外國人也很少來香港，在這樣的情況下，內(nèi)地中產(chǎn)或富豪出手固然能支撐香港樓市一陣子，但這樣香港的“港味”也會大大減少，未來香港甚至可能會被視作一個內(nèi)地城市。

▲香港房源稀缺，屬于人為控制。但去年10月30日， 港府發(fā)布了《北部都會區(qū)行動綱領(lǐng)》，預(yù)計在未來5-10年后成形，并與深圳徹底連接起來，將提供住房逾50萬個新住宅單位， 這不啻于一個香港樓市的重大利空。

因此，綜合種種因素，盡管香港樓市確實火爆，但我真心不看好它的持久性。 事實上，自發(fā)布政策之初，香港的房東和開發(fā)商紛紛漲價10%-20%，“撤辣”的紅利早就沒有幾分了 ，現(xiàn)在后知后覺去湊熱鬧，很有可能會高位接盤。

02 深圳

深圳樓市，其實早在香港“撤辣”之前就有“火”的苗頭，當時不少機構(gòu)都拿出了數(shù)據(jù)： “一手看房量”暴漲了1900%，而“二手掛牌量”則從6萬+一路跌到了4萬+。

對此我仔細研判了一下。深圳樓市最近有很多大瓜，比如先有南山市中心的卓越九龍開盤91折，直接龍華的價格買南山，開盤去化70%；

接下來鴻榮源也放了助攻，珈譽府推出二期更好的位置，卻以一期的一樣的價格在出售。短短幾天到訪看房超過2000批，單單貝殼就凍資了400組左右。

隨后龍華也不甘示弱，鴻榮源帶頭龍華的市中心直接430萬起，上車三房兩衛(wèi)。龍勝地鐵口的卓越更是把三房精裝的價格卷到3字頭，直接把光明龍崗的價格給搬過來了。

從這里我們可以看出，深圳樓市確實是火了，但卻是以價換量，開發(fā)商直接大砍刀上貨，疊加剛放開了深圳戶口買房的限制，還有LPR上的利好，共同促成了這一波“小羊春”。

至于深圳二手掛牌量，說實話這個人為操縱就比較明顯。因為我有不少朋友就在深圳，他們跟我說，過年期間房源沒人維護，很多小區(qū)的房源都被中介自己下架了，然后過年后又開始重新上架，這才導(dǎo)致了深圳二手掛牌量變化的“烏龍”。

▲據(jù)我查到的最真實數(shù)據(jù)，深圳二手房掛牌量其實在過年后就回升了，并非大家所理解的“業(yè)主不著急賣了”。

另外值得一提的是， 香港這一波“撤辣”，其實對深圳并沒有啥影響。 深圳人在基本生活條件上，比如物資供應(yīng)，其實比香港要好得多。深圳本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展勢頭，整體也比衰落的香港要好。

相反， 部分準備在香港置業(yè)的大哥，看到換匯麻煩、房東報價上漲、未來前景一般等因素后，反而可能會順路抄底深圳，從而給深圳帶來銷量。

最后，盡管深圳到目前為止，也算火了一周，但數(shù)據(jù)上卻十分“吊詭 ”，從成交上完全看不出有小陽春的氣象：

▲對此我覺得，可能深圳網(wǎng)簽有延遲，或者很多合同還沒到網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，客戶只是“觀望式訂房”，一旦風向不對，很多客戶還是有可能退房的。

03 北京

北京樓市，2月的成交真心慘淡，但是從昨天開始，風向突然發(fā)生極大轉(zhuǎn)變：

▲ 據(jù) 《大偉看樓市》 數(shù)據(jù)，周末兩天，北京二手房合計成交大約1700套，其中綠中介單獨成交近900套。

1700套是啥概念呢？環(huán)比上上周確實很牛，但你要知道，上上周是綠中介上班的第一個周末，大部分人都沒進入工作狀態(tài)；

而跟去年年底相比呢？ 其實也就跟去年12月月中，北京首付新政后的周末成交量差不太多，跟去年的小陽春更是無法相比，大概就是一個“弱陽春”。

▲另一個值得關(guān)注的數(shù)據(jù)，北京二手房掛牌量再度逼近15萬套，出租房數(shù)量更是一路走高，超過10萬套（鏈家數(shù)據(jù)）。這意味著什么呢？住房大多三個用途，出租、出售和自住，其中出租房是不允許同時掛牌出售的，而出租房數(shù)量上漲但掛牌量卻沒跌，這意味著除了自住，房主手里的房子，好賣的就出售、不好賣的就出租，大體就是這樣。

當然，作為北京自媒體，我還是很看好未來的北京樓市筑底，尤其是通州樓市的發(fā)展的。在這一方面，大家如有興趣，可以掃最下方的二維碼添加我的個人微信共同探討。

04 其他

除了北京初露復(fù)蘇苗頭之外，廣州貝殼周末兩天成交230套新房（注意僅貝殼新房），合肥周末兩天貝殼二手房成交313套（去年最高370套），天津和蘇州的很多售樓處也降價促銷，一個銷售平均要接待好幾組客戶，這些也都是來自一線的真實數(shù)據(jù)。

對此，我的總結(jié)是，絕大部分成交量上漲都是建立在“以價換量”的基礎(chǔ)上的，它并不像去年小陽春那樣，可以真真切切的推動房價上漲。

因此對于這個春天，自住需求是可以買的，但是投資想要抄底，目前看成交量級還不足以支持“投資必升值”，市場仍在多與空的激烈交鋒中筑底，選房仍需謹慎。

這其中，最典型的莫過于深圳?？梢哉f，深圳樓市在春節(jié)后的這一波回暖，主要是開發(fā)商實質(zhì)降價疊加春節(jié)前深圳放松限購造成。由于深圳落戶幾乎無門檻，所以實質(zhì)等同于限購放開。

至于深圳樓市回暖的成交能持續(xù)多久，我認為可以參考杭州去年10月中旬放開限購之后的走勢。依照杭州經(jīng)驗，深圳大概會有2個月的成交高峰。