資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂，落到了市值第房企——萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”）的身上。

3月4日開(kāi)市前，很多投資者就已經(jīng)在密切關(guān)注著這家“地產(chǎn)一哥”的走勢(shì)。

股市一開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科A（000002.SZ）跳空低開(kāi)，隨后繼續(xù)走低，截至收盤(pán)，股價(jià)跌至9.43元，單日跌幅達(dá)4.65%，資金凈流出3.28億元。

萬(wàn)科在債市更是遭遇“空襲”，旗下多只公募債券下跌，其中“22萬(wàn)科06”跌超36%，“21萬(wàn)科04”跌超19%，“20萬(wàn)科08”跌超9%，“22萬(wàn)科02”跌超8%，“21萬(wàn)科03”跌超3%。

3月4日下午，深交所公告披露，“21萬(wàn)科04”盤(pán)中成交價(jià)較前收盤(pán)價(jià)首次下跌達(dá)到或超過(guò)20%，觸發(fā)盤(pán)中臨時(shí)停牌。截至收盤(pán)，“21萬(wàn)科04”報(bào)價(jià)為65.1元/張，“22萬(wàn)科06”目前報(bào)價(jià)僅為50.1元/張。

此前，一則關(guān)于“萬(wàn)科尋求與保險(xiǎn)公司協(xié)商非標(biāo)展期”的消息在市場(chǎng)間流傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。加之2月份以來(lái)萬(wàn)科出售資產(chǎn)的動(dòng)作和債務(wù)到期壓力，資金對(duì)這家最大房企的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況，以及市場(chǎng)走勢(shì)表現(xiàn)出擔(dān)憂。

遭遇“股債雙殺”后，萬(wàn)科會(huì)否企穩(wěn)？在機(jī)構(gòu)投資者眼中，萬(wàn)科還是那個(gè)地產(chǎn)“優(yōu)等生”嗎？

險(xiǎn)資角色

萬(wàn)科向險(xiǎn)企尋求展期的傳聞，已讓萬(wàn)科旗下部分債券的價(jià)格連續(xù)下跌。

3月3日，新華資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華資管”）發(fā)布公開(kāi)聲明：近期，公司關(guān)注到有關(guān)公司與萬(wàn)科企業(yè)的不實(shí)信息。萬(wàn)科企業(yè)系中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與公司保持正常的業(yè)務(wù)合作。作為一家專(zhuān)業(yè)的、負(fù)責(zé)任的資產(chǎn)管理公司，公司對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心，堅(jiān)決服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

新華保險(xiǎn)2023年半年報(bào)披露，其投資了3個(gè)萬(wàn)科項(xiàng)目的債權(quán)計(jì)劃，分別為“新華－萬(wàn)科武漢不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”，實(shí)收投資款26.25億元；“新華－萬(wàn)科物流基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃（3期）”，投資15.77億元；“新華－萬(wàn)科昆明債權(quán)投資計(jì)劃（1期）”，投資11億元；三個(gè)計(jì)劃共計(jì)52.02億元。

公開(kāi)信息顯示，新華資管于2006年5月經(jīng)當(dāng)時(shí)的中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，7月3日正式掛牌成立，注冊(cè)資本1億元，是國(guó)內(nèi)首批專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，前身為新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司投資管理中心，控股股東為新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司。

截至2023年9月30日，在萬(wàn)科A前股東中，“新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司-分紅-個(gè)人分紅-018L-FH002深”位列第十，持股比例為1.01%，股東性質(zhì)是基金、理財(cái)產(chǎn)品等。

另?yè)?jù)萬(wàn)科2023年度第四期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，截至2022年末，在萬(wàn)科發(fā)行人金額排名前十的非傳統(tǒng)融資明細(xì)情況表中，主要借款方之一就有新華資產(chǎn)，其合計(jì)借款金額約97.82億元，借款終止日最早一筆到期的是2024年12月25日。

機(jī)構(gòu)判斷生變

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)科國(guó)內(nèi)存續(xù)公募債（一般中期票據(jù)、超短融資債券、一般公司債）31只，累計(jì)規(guī)模超過(guò)545億元。萬(wàn)科存續(xù)公募債債項(xiàng)評(píng)級(jí)均為“AAA”。

萬(wàn)科A 2023年三季報(bào)顯示，截至三季度末，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2903.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)136.2億元，同比下降20.3%。

負(fù)債方面，截至2023年三季度末，萬(wàn)科的凈負(fù)債率為53.9%；貨幣資金較中期有所下降，為人民幣1036.8億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍；一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為14.8%，較年初下降5.7個(gè)百分點(diǎn)。

從公告梳理看，在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣之下，萬(wàn)科的賺錢(qián)能力下降了，卻要陸續(xù)進(jìn)入“償債時(shí)間”。而引起市場(chǎng)注意的是，萬(wàn)科開(kāi)始出售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

繼去年底萬(wàn)科以4.8億元出售3家悅榕莊酒店的股權(quán)后，2024年2月20日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)布公告，將萬(wàn)科出售旗下最賺錢(qián)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)的情況公之于眾。萬(wàn)科以近乎“打了個(gè)折”的價(jià)格獲得23.84億元資金。近期，萬(wàn)科為旗下長(zhǎng)租公寓公司“泊寓”部分股權(quán)尋求買(mǎi)家的消息又傳出。一系列動(dòng)作讓市場(chǎng)擔(dān)憂償債壓力下萬(wàn)科的現(xiàn)金流情況。

3月4日，記者多次撥打萬(wàn)科公開(kāi)披露聯(lián)系方式采訪萬(wàn)科債務(wù)情況及違約風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)問(wèn)題，截至發(fā)稿，電話未獲得接通。

機(jī)構(gòu)投資者對(duì)萬(wàn)科的投資判斷，發(fā)生了哪些變化？

北京一家公募機(jī)構(gòu)投研人士表示，萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)龍頭，其經(jīng)營(yíng)一直以穩(wěn)健著稱，加上地方國(guó)資加持，其違約風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他地產(chǎn)公司理論上要低很多，所以公司投研決定持有一部分該標(biāo)的。事實(shí)證明，在經(jīng)歷2023年11月的價(jià)格波動(dòng)后，萬(wàn)科債券的走勢(shì)也逐步恢復(fù)正常。此后，隨著經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表態(tài)“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)債的預(yù)期趨于平穩(wěn)。

該人士進(jìn)一步分析稱，隨著開(kāi)年后地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”政策的推出，再次表明了決策層對(duì)于地產(chǎn)政策的取向，即在不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提下，更多是“救項(xiàng)目”而非“救主體”，因此，從預(yù)期層面對(duì)地產(chǎn)債的邏輯有所削弱。同時(shí)，盡管萬(wàn)科的行業(yè)龍頭地位沒(méi)有發(fā)生變化，但是考慮到開(kāi)年以來(lái)30大中城市商品房成交面積同比增速有進(jìn)一步走弱跡象，不排除會(huì)對(duì)地產(chǎn)債的信心產(chǎn)生影響，目前產(chǎn)品已將所持該資產(chǎn)進(jìn)行了出清。

從地產(chǎn)債行業(yè)角度看，對(duì)于2024年地產(chǎn)債預(yù)期，東方金誠(chéng)認(rèn)為，2024年境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)?；?qū)⑤^2023年小幅下降，其中國(guó)有企業(yè)仍是發(fā)行主力。與2023年不同的是，由于到期規(guī)模的顯著下降，2024年地產(chǎn)債凈融資缺口會(huì)顯著收窄，尤其是下半年各月凈融資額大概率將回歸正值區(qū)間。2024年境內(nèi)地產(chǎn)債兌付風(fēng)險(xiǎn)顯著下降，不排除少數(shù)房企違約事件的發(fā)生，但對(duì)市場(chǎng)沖擊程度總體可控，且前期已出險(xiǎn)房企將會(huì)加快速度推進(jìn)債務(wù)重組，部分頭部房企將重新回歸正常經(jīng)營(yíng)。