雜草從生的蘇州“毒地”地塊。吳若凡/攝

如今，隨著北大方正的破產(chǎn)重組，蘇鋼集團控股股東變?yōu)榉秸虡I(yè)地產(chǎn)，最終實際控制方是中國平安人壽。但屬于那個房地產(chǎn)狂飆時代的后遺癥仍在發(fā)酵。

（中房報記者 許倩丨北京報道）

陸家嘴因買到“毒地”蘇鋼集團索賠100億元事件，持續(xù)發(fā)酵。

11月12日晚間，陸家嘴披露公告稱，公司將全力通過司法途徑，按照江蘇省高級人民的要求充分舉證，還原事實真相。公司生產(chǎn)經(jīng)營活動正常，正圍繞2023年工作目標(biāo)，抓緊推進年度各項工作圓滿收官，為2024年工作良好開局做好積極準(zhǔn)備。

此前兩日，蘇鋼集團發(fā)布聲明，駁斥了陸家嘴訴訟中所堅稱的“14塊土地存在污染”的事實，表示焦化區(qū)1～6號和非焦化區(qū)10號地塊（其中僅2號地塊已開發(fā)建設(shè)），經(jīng)治理修復(fù)后可安全利用，其他地塊均是可安全利用的地塊。

至此，“毒地案”雙方均公開表態(tài)。但被此事件波及的并不止于此，比如因重組北大方正而成為蘇鋼集團實控方的中國平安集團。但深究此事件，卻是北大方正那些年狂飆后的余波。

20年前，高速擴張中的北大方正一舉拿下蘇鋼集團控制權(quán)。2013年，北大方正為蘇鋼集團制定全面轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略，規(guī)劃3～5年內(nèi)籌資100億元投入“北大方正·蘇州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”，“北大青年城”是其中重要板塊。納入“北大青年城”的規(guī)劃地塊有17宗，其中14宗正是此次案件中的“毒地”。

藍(lán)圖最終沒有兌現(xiàn)。2016年，蘇鋼集團售賣“北大青年城”地塊，17宗地本該建成綜合產(chǎn)業(yè)園項目，卻被用作地產(chǎn)開發(fā)。以高價搶下這些地塊的陸家嘴，曾經(jīng)的“躊躇滿志”碎成“一地雞毛”。

方正系往事

北大方正官網(wǎng)顯示，方正集團是北京大學(xué)1986年投資創(chuàng)辦的大型國有控股企業(yè)集團。自2000年起，乘著經(jīng)濟東風(fēng)，北大方正飛速狂飆。借助資本杠桿，2億元收購浙江證券、3億元拿下西南合成、注資6億元重組泰陽證券，一路攻城略地，資產(chǎn)急速膨脹。

2000年～2008年是中國冶金工業(yè)史上的黃金8年。北大方正盯上了冶金業(yè)。2000年5月，蘇州市國資委、蘇州市工投公司與北大方正簽署資產(chǎn)重組協(xié)議；7月，北大方正對蘇鋼集團進行全資收購，并于2003年正式入主蘇鋼集團。

蘇鋼集團始建于1957年，位于蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。2010年初期已建成年生產(chǎn)能力100萬噸，以精品特鋼為主的鋼鐵制造基地，是蘇州本地骨干企業(yè)。

時任北大方正集團董事長魏新表示，方正收購蘇鋼絕不是資產(chǎn)置換，而是要做實業(yè)，以此來調(diào)整集團的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高集團的抗風(fēng)險能力，使集團發(fā)展更趨穩(wěn)健。

在北大方正的運作下，蘇鋼集團掀起了一輪新的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

2012年12月，方正集團與蘇州市高新區(qū)簽署了《北大方正蘇州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)》協(xié)議。按照規(guī)劃，“北大方正·蘇州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”項目于2013年11月在高新區(qū)的方正蘇高新港啟動，確定未來3至5年內(nèi)，籌資100 億元投入蘇鋼老廠區(qū)建設(shè)。該項目被列為國務(wù)院批準(zhǔn)公布的《蘇南現(xiàn)代化建設(shè)示范區(qū)》重點建設(shè)項目。

1年后，2013年11月18日，蘇鋼集團與蘇州高新區(qū)管委會簽訂《蘇鋼集團轉(zhuǎn)型升級及蘇鋼老區(qū)改造項目框架協(xié)議書》，其中項目規(guī)化土地面積約66萬平方米，建筑面積108.4萬平方米。

2013年～2014年間，蘇州市相關(guān)部門再次批準(zhǔn)調(diào)整用地規(guī)劃，劃走一部分地塊用于道路和公共設(shè)施建設(shè)，又加入了大片原焦化區(qū)用地，將土地用途變更為住宅、商辦、工業(yè)（研發(fā)）、教育等，土地面積仍是66萬平方米，重新分為17個子地塊，并且住宅規(guī)劃建筑面積擴大到66萬平方米。

2014年2月，北京大學(xué)黃姓校長助理出席“北大方正·蘇州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)”建設(shè)項目全面轉(zhuǎn)型升級動員大會。他表示，這個項目獲得北大方正集團和相關(guān)方面的批準(zhǔn)，并得到蘇州市政府及高新區(qū)政府的全力支持，該項目的全面啟動將促使蘇鋼打造成為蘇州高新區(qū)西北部的新名片。

2014年11月，蘇鋼集團成立全資子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)公司，將66萬平方米國有土地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)移至該公司。

據(jù)市場人士稱，正是因為這個規(guī)劃，蘇州市才把項目涉及土地性質(zhì)從工業(yè)用地變成商業(yè)用地，這也為后期蘇鋼集團將這些土地掛牌轉(zhuǎn)讓打開方便之門。但方正擅長的是資本運作，并不善于經(jīng)營鋼鐵廠。

更關(guān)鍵的是，北大方正出事了。2015年1月4日，魏新、李友、余麗三位時任北大方正董事被帶走，接受“司法協(xié)助調(diào)查”

在高管被調(diào)查同時，昔日并購的資產(chǎn)蘇鋼集團陷入虧損泥潭。2011年以后，鋼鐵行業(yè)再次陷入嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，蘇鋼集團盈利困境浮出水面。2014年、2015年及2016年上半年，蘇鋼集團實現(xiàn)營業(yè)收入78.77億元、71.96億元與9.44億元，凈虧損分別為9852.15萬元、5.91億元、1.56億元。

這對北大方正業(yè)績形成一定拖累。而北大方正激進擴張下已是債臺高筑。2016年～2018年，北大方正總負(fù)債分別為1838億元、1888億元、2951億元，負(fù)債率分別為76.8%、76.7%、81.8%。

北大方正集團主體與相關(guān)債項2016年度跟蹤評級報告中提出，蘇鋼集團擁有1000余畝土地，未來可通過土地出讓或自行開發(fā)等方式盤活土地資源，蘇州綠岸持有的土地正是其中重要組成。

在此背景下，蘇鋼集團騰退老廠區(qū)，將本案中涉及的17宗地塊聯(lián)合打包拍賣。2016年10月，17宗地塊被擺上上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所拍賣臺，評估值13.6億元，拍賣底價31.5億元。

這時，上海陸家嘴集團殺了進來。

“毒地”案何解

那個時候，全國房地產(chǎn)市場正如火如荼，各家房地產(chǎn)公司都在跑馬圈地，高速發(fā)展。蘇鋼集團掛出的17宗地塊受到19家房企激烈爭搶。2016年10月17日，陸家嘴經(jīng)過222輪舉牌后以85.25億元拿下，溢價率約2倍。

雖然溢價率高，但樓面均價僅約7800元/平方米，當(dāng)時蘇州土地拍賣均價行情基本在2萬元/平方米以上，堪稱“白菜價”。

值得注意的是，蘇州高新區(qū)政府并不希望陸家嘴接手。2016年10月18日、19日，蘇州高新區(qū)管委會連續(xù)向上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)送了兩份《關(guān)于商情中止項目交易的函》，要求中止有關(guān)交易的后續(xù)簽約、交割工作。

蘇州高新區(qū)管委會認(rèn)為：本來之前簽訂的是轉(zhuǎn)型開發(fā)協(xié)議，現(xiàn)在專賣綠岸公司實際上相當(dāng)于變成了單純房地產(chǎn)項目開發(fā)，會產(chǎn)生一系列問題。同時，這次交易中，蘇鋼集團隱瞞有關(guān)項目背景和相關(guān)協(xié)議文件，涉嫌以牟利為目的非法轉(zhuǎn)讓土地。

但陸家嘴的出身也不凡，它是上海市政府重點扶持的54家大型國企集團之一。最終，這17塊地還是到了陸家嘴手中。2016年12月2日，蘇州高新區(qū)管委會與陸家嘴簽訂了蘇州綠岸地塊開發(fā)項目的備忘錄，支持上海陸家嘴公司成為新股東，并開發(fā)項目地塊。至此，陸家嘴拿下綠岸公司95%股權(quán)，另外5%仍屬北大方正。

沒成想，到手的“肥肉”變成現(xiàn)在的“毒地”。因17宗地中14塊地存在污染被隱瞞情況，陸家嘴將蘇鋼集團、蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會等5個單位告上法庭。

但蘇鋼集團并不認(rèn)賬。蘇鋼集團公告稱，在2016年轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，蘇鋼集團已如實披露了第三方專業(yè)機構(gòu)關(guān)于蘇州綠岸名下土地存在部分污染的調(diào)查結(jié)果及報告全文，并在資產(chǎn)評估報告中明確提示該范圍中部分地塊原為鋼鐵焦化生產(chǎn)區(qū)域，可能存在土壤污染風(fēng)險。

蘇鋼集團還稱，2022年，聯(lián)合體方與蘇鋼集團一致同意委托的第三方專業(yè)機構(gòu)南京環(huán)科所對地塊污染情況進行詳細(xì)調(diào)查。有關(guān)結(jié)果表明：已有居民入住的14、15號地塊、已開發(fā)建設(shè)的8、9、12、13、16號地塊和未開發(fā)建設(shè)的7、11、17號地塊，屬可安全利用地塊；焦化區(qū)1、2、3、4、5、6號和非焦化區(qū)10號地塊（其中僅2號地塊已開發(fā)建設(shè)），經(jīng)治理修復(fù)后可安全利用。

而根據(jù)陸家嘴2022年公告，蘇鋼集團確實在2016年8月掛牌時披露了4號地塊存在污染，陸家嘴在得知該情況下，基于對掛牌信息和當(dāng)?shù)卣湃胃偟镁G岸公司股權(quán)。但由于2022年4月檢測出還有其他地塊存在污染，陸家嘴認(rèn)為“不排除蘇鋼集團、環(huán)境檢測機構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓綠岸公司95%股權(quán)時隱瞞了相關(guān)信息”。

其中就包括2號地塊。根據(jù)陸家嘴2016年公告，2號土地原為工業(yè)用途，但最后卻建起了蘇州雷丁學(xué)校。2023年8月2日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局向蘇州綠岸出具《撤銷決定書》，表示2號地塊規(guī)劃用地性質(zhì)由工業(yè)（研發(fā)）用地變?yōu)榻逃玫夭环峡刂菩栽敿?xì)規(guī)劃，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，撤銷2號地塊教育用地調(diào)性，將2號地塊恢復(fù)為工業(yè)（研發(fā)）用地。目前陸家嘴仍在維權(quán)中。

蘇鋼集團則在公告中披露，陸家嘴施工過程不規(guī)范及造成二次污染等行為。2016年，蘇鋼集團報告中已明確指出，“要嚴(yán)格控制場地內(nèi)及場地附近開展造成地下水?dāng)_動的施工”“場地開挖前必須做好適當(dāng)?shù)姆雷o措施，進行環(huán)境監(jiān)理，避免污染物擴散，對周邊環(huán)境及居住區(qū)產(chǎn)生影響”。

如今，隨著北大方正的破產(chǎn)重組，蘇鋼集團控股股東變?yōu)榉秸虡I(yè)地產(chǎn)，最終實際控制方是中國平安人壽。但屬于那個房地產(chǎn)狂飆時代的后遺癥仍在發(fā)酵。