“姐，最近推出了新的貸款產(chǎn)品可以置換房貸，利率最低只要2%，您考慮一下嗎？”來自北京的張女士向記者反映，最近頻繁接到助貸公司打來的電話，聲稱以極低的價(jià)格提供貸款置換業(yè)務(wù)。

中國證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，自9月25日存量首套房貸利率下調(diào)之后，借款人辦理貸款置換業(yè)務(wù)、提前還貸業(yè)務(wù)的需求均有所減少。但以“房貸置換”牟利的貸款中介并未偃旗息鼓，反而加大營銷力度，進(jìn)一步降低轉(zhuǎn)貸后利率水平。

助貸公司如何做到如此低息？銀行如何配合審批？借款人面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？中國證券報(bào)記者對此進(jìn)行深入調(diào)研。

“房貸置換”最低可至2%？

“房貸置換”業(yè)務(wù)的吸引力主要在于房貸與其他貸款之間的利差，在存量貸款下調(diào)之前，部分“高位站崗者”房貸利率高達(dá)6%以上，而由于近年來政策上對小微企業(yè)經(jīng)營貸款、消費(fèi)貸的傾斜，這兩類貸款利率可低至4%以下，這就形成巨大的利差，讓置換業(yè)務(wù)有了可乘之機(jī)。

但隨著存量房貸利率的下調(diào)，原有利差變小，不少購房者就打消了置換的念頭。

這讓從貸款置換業(yè)務(wù)中牟利的中介公司犯了愁，為了尋找新增客戶，貸款中介加大營銷推廣力度，并進(jìn)一步降低轉(zhuǎn)貸后利率水平。

“最近接到很多家助貸公司的電話?！眮碜员本┖５韰^(qū)的網(wǎng)約車司機(jī)王先生向記者反映。 “我之前的房貸利率是5.85%，了解過轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，后來聽說可以統(tǒng)一下調(diào)利率，就沒再考慮了，但沒想到這段時(shí)間一天就能接到好幾個(gè)推銷貸款的電話。 ”王先生說。

目前供職于某金融服務(wù)公司的貸款經(jīng)理?xiàng)畛蛴浾弑硎?，存量房貸降息后，他們的業(yè)務(wù)壓力確實(shí)增大了，目前主要瞄準(zhǔn)不能享受降息的二套房業(yè)主，或者流動資金緊張且有房產(chǎn)可抵押的客戶，每天要從海量的電話列表中，找到有效客戶并不容易。

此外，為了繼續(xù)保持利差的吸引力，助貸公司也降低了貸款利率報(bào)價(jià)。

“目前，將房貸置換為經(jīng)營貸，年化利率最低可至2.8%，只要信用資質(zhì)良好，都可以辦下來?！币患椅挥诒本┦胸S臺區(qū)面向全國提供貸款中介業(yè)務(wù)的助貸公司向記者介紹。

此外，還有部分中介聲稱可以幫助借款人拿到政府貼息，貸款利率還能更低?！拔覀兊盅侯愘J款最低能做到3%，但可申請政府貼息，最高補(bǔ)貼1%，整體辦下來利率僅有2%，貸款年限可達(dá)10年?！币患抑J公司工作人員陳旭陽向記者介紹。

辦理流程深藏貓膩

記者了解到，辦理置換業(yè)務(wù)，需先將現(xiàn)有按揭住房貸款結(jié)清，再將房產(chǎn)抵押給銀行做經(jīng)營類或消費(fèi)類貸款。

具體來看，辦理流程主要包括，提供相關(guān)證件，進(jìn)行信用評估，銀行審批，銀行實(shí)地盡調(diào)，銀行批貸，房產(chǎn)抵押公證、辦理抵押、放款等多個(gè)環(huán)節(jié)。

此外，辦理經(jīng)營貸還需有符合要求的小微公司，“公司可以客戶本人找，我們也可以給客戶辦，空殼公司就可以，不需要有正常經(jīng)營的，但要滿足成立滿兩年，且有經(jīng)營流水，這些我們都提供?！蹦迟J款中介告訴記者。

針對助貸公司的說法，記者查詢多家銀行辦理小微企業(yè)經(jīng)營貸的相關(guān)審批條件，除了需具備有效抵押物外，還必須有真實(shí)經(jīng)營場所，真實(shí)從事與該公司在工商部門注冊登記相關(guān)的市場經(jīng)營活動，且能夠提供真實(shí)賬目和經(jīng)營流水。

在記者詢問空殼公司偽造流水能否通過銀行審核時(shí)，多家公司均保證，“我們私底下與二十多家銀行有很好的合作，總有幾家可以辦的，客戶個(gè)人去申請肯定不行，但中介能夠做到。”

此外，記者了解到，申請政府貼息優(yōu)惠的難度同樣很大，除申請條件有嚴(yán)格限制外，所需材料也有數(shù)十樣之多。

對此，部分中介公司則回應(yīng)稱，“政府貼息是在銀行放貸之后到相關(guān)部門申請的，我們可以幫忙準(zhǔn)備所有材料，到時(shí)候也會帶客戶過去，但是能不能申請下來無法保證?！?/p>

銀行客戶經(jīng)理可能“放水”配合

針對上述情況，記者采訪多家銀行信貸中心及貸款工作人員，了解到違規(guī)辦理經(jīng)營貸業(yè)務(wù)是監(jiān)管部門及銀行明令禁止的行為，但是也不乏有銀行分支機(jī)構(gòu)或個(gè)人為了業(yè)績指標(biāo)鋌而走險(xiǎn)。

“既然這些助貸公司能夠辦下來，那就說明銀行在審核時(shí)一定有所放水?！蹦彻煞菪匈J款業(yè)務(wù)工作人員向記者透露，“其實(shí)并不難，貸款中介只要與銀行辦理公司業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理搞好關(guān)系就能實(shí)現(xiàn)。”

他進(jìn)一步說，“雖然銀行批貸、放貸有層層審批，但是客戶經(jīng)理作為前端審核人員發(fā)揮著重要角色，貸前對公司經(jīng)營場所的實(shí)地審核、對公司流水的審查都由他們來進(jìn)行，審查之后形成盡調(diào)報(bào)告提交貸款審批部門審核。而后臺部門不會到實(shí)地進(jìn)行二次復(fù)核，只要看到有現(xiàn)場照片、各項(xiàng)證明材料齊全以及有前端業(yè)務(wù)部門客戶經(jīng)理和領(lǐng)導(dǎo)的簽字背書，基本就會通過審批?！?/p>

那么，客戶經(jīng)理為何會明知故犯，與貸款中介進(jìn)行合作？

多位銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開戶和普惠貸款巨大的業(yè)績壓力，是不少客戶經(jīng)理放水的動力源。

“近幾年，小微企業(yè)開戶和信貸有效需求有所降低，但是我們的業(yè)績指標(biāo)卻有增無減，完不成任務(wù)就要扣錢。為了湊任務(wù)，不少膽大的貸款經(jīng)理就會尋求與中介公司合作?！币幻巧绦匈J款業(yè)務(wù)員告訴記者。

“此外，一般有房產(chǎn)抵押的借款人，屬于優(yōu)質(zhì)客源，且其貸款的目的是用于置換房貸，還款穩(wěn)定性較強(qiáng)，不太存在經(jīng)營不善導(dǎo)致貸款收不回來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，部分銀行分支機(jī)構(gòu)也愿意承接此類貸款，這就造成銀行會睜一只眼閉一只眼?！鄙鲜鲑J款業(yè)務(wù)員表示。

風(fēng)險(xiǎn)重重

多位業(yè)內(nèi)人士告訴中國證券報(bào)記者，這其中存在著多重風(fēng)險(xiǎn)。例如，成本方面，貸款置換通常涉及中介服務(wù)費(fèi)、過橋資金使用費(fèi)、借殼費(fèi)等多項(xiàng)隱藏費(fèi)用，實(shí)際辦下來成本并不會降低多少。

更重要的是，通過偽造流水、包裝空殼公司等手段通過銀行審核，涉嫌騙貸，一經(jīng)查處，貸款人會被追究相關(guān)法律責(zé)任。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受記者采訪時(shí)表示，銀行貸款是有明確用途設(shè)定的，必須按照用途使用。低息經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，是助力中小企業(yè)開展經(jīng)營的惠民舉措，更是明令?？顚Ｓ?，禁止流入樓市。

“若被查出貸款轉(zhuǎn)入樓市，將面臨或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，資信也會受到嚴(yán)重影響。與此同時(shí)，一旦，若無法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨抵押房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。”王玉臣說。

此外，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示，經(jīng)營貸比按揭貸款期限要短，意味著貸款人需把原來30年的借款在短時(shí)間內(nèi)還清，實(shí)際上增大了還款壓力。且需要注意的是，經(jīng)營貸需每年進(jìn)行審批續(xù)貸，續(xù)貸時(shí)能否再借到也是個(gè)問題。

“現(xiàn)在經(jīng)營貸利率之所以低，且很容易借到，是因?yàn)殂y行信貸投放壓力比較大，找不到合適的貸款需求。但未來經(jīng)濟(jì)周期一旦活躍，信貸需求一旦旺盛起來，很有可能經(jīng)營貸準(zhǔn)入門檻會提高，續(xù)借的時(shí)候不見得能借得到，而且利率也不一定一直保持低位?！痹鴦傉f。

此前，多個(gè)監(jiān)管部門也發(fā)布關(guān)于違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒廣大消費(fèi)者注意在違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”過程中可能面臨的財(cái)務(wù)、法律、信息安全等方面的風(fēng)險(xiǎn)。