原標(biāo)題：一線城市頻傳取消限價背后: 17城土拍重回"價高者得”，部分新房售價低于限價

出品|搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)

作者|陳盼盼

編輯|吳亞

一線城市的樓市變動，一直是市場風(fēng)向標(biāo)。

最近，北京、深圳兩座城市的住建委忙著辟謠。從北京取消土地限價、到深圳取消商品房限價、再到北京或?qū)⒃谀甑浊胺潘刹糠纸紖^(qū)限購，市場上關(guān)于一線樓市松綁的消息層出不窮，卻又迅速被有關(guān)部門辟謠。

其中，北京辟謠速度最快，從有媒體報道“北京擬取消土地限價”到北京規(guī)劃和自然資源局公開辟謠，用時僅有2個小時。深圳則在有關(guān)消息發(fā)酵半日后，被當(dāng)?shù)刈〗ň只貞?yīng)為：“不實消息”。

那么，為何近期一線城市頻傳取消限價、限購消息？高層又為何急著辟謠？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對搜狐財經(jīng)指出：“一線城市對于限制性政策的實質(zhì)松綁短期內(nèi)可能仍然較為謹(jǐn)慎。因為一線樓市表現(xiàn)對于全國樓市發(fā)展具有決定性作用，也被視為樓市的最后一道防線。北京、深圳的顧慮可能主要是集中在限價放開會導(dǎo)致投機(jī)炒房客的流入擾亂市場秩序，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)增加難度?！?/p>

不過，從北京、深圳樓市近期動作來看，盡管沒有明確取消限價，但已出現(xiàn)松動跡象。

11月16日，深圳掛出的龍華區(qū)觀瀾街道地塊沒有明確注明商品房最高限售價，而是表明“出讓宗地的商品住房銷售價格，請意向競買人咨詢深圳市住房和建設(shè)局”。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“該地塊已取消了限價，只不過不是以明確發(fā)文的形式，而是只做不說?！?/p>

公開資料顯示，土地價格、商品房銷售價格進(jìn)行限價是一種行政手段，與限售、限貸、限購一起都是達(dá)成“房住不炒”目標(biāo)主要的政策表達(dá)。

比如，限地價的出臺背景基于地王頻出，土拍市場過熱，房價飆升。但當(dāng)樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化，土地市場整體延續(xù)低溫運行，房價上漲動力不足之時，市場上對取消限價令的呼聲也越來越高。

“隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場規(guī)模必然會出現(xiàn)回落，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，市場過熱階段出臺的限制性政策仍需要進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，以更好地支持合理住房需求釋放。穩(wěn)房價，促需求，來提振消費者信心?！?中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，一方面，要優(yōu)化限購限貸等政策促進(jìn)需求釋放，通過調(diào)整供需關(guān)系讓房價企穩(wěn)；另一方面，要調(diào)整限價政策，讓高端項目恢復(fù)市場定價，為市場注入信心。

早在今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

隨后，多個城市陸續(xù)宣布調(diào)整土拍規(guī)則，回歸價高者得原則。中指研究院統(tǒng)計顯示，截至目前，除一線城市外，已有17個城市取消土拍限價，其中不乏成都、杭州、合肥等熱點二線城市。

對此，多名業(yè)內(nèi)人士對搜狐財經(jīng)指出，10月一線城市新房、二手房價格轉(zhuǎn)降，說明房價出現(xiàn)下行壓力，相應(yīng)的增加了市場對取消限價、樓市的呼聲。

“近期住建部部長倪虹在講話時提到，構(gòu)建房地產(chǎn)新的發(fā)展模式?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，讓商品房回歸商品屬性，更多的是用這種行政、市場的手段去調(diào)節(jié)，這也是一個不實消息頻出的影響因素。

既然一線樓市面臨下行壓力、房地產(chǎn)政策仍有優(yōu)化空間，為何有關(guān)取消限價的消息屢屢被辟謠？政府為何對“取消土地限價”如此敏感？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對搜狐財經(jīng)指出，北京、深圳政府辟謠“取消限價”為不實消息，意味著一線城市對于限制性政策的實質(zhì)松綁短期內(nèi)可能仍然較為謹(jǐn)慎。

“這種謹(jǐn)慎主要是因為一線城市作為房地產(chǎn)市場的核心區(qū)域，其市場表現(xiàn)對于整個樓市的發(fā)展具有決定性作用，也被視為樓市的最后一道防線，因此帶頭復(fù)蘇很重要。但是穩(wěn)定市場健康發(fā)展也至關(guān)重要，兩城的顧慮可能主要是集中在限價放開會導(dǎo)致投機(jī)炒房客的流入擾亂市場秩序，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)增加難度?！标P(guān)榮雪如是分析。

李宇嘉則認(rèn)為，對于取消限價本身，可以從不同的角度解讀，政府希望新模式下商品回歸商品屬性，但從媒體角度來講，會認(rèn)為放開價格限制就可以隨便漲價，這其實與穩(wěn)定價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“房住不炒“原則相違背。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也判斷，“年底是關(guān)鍵時間點，政策方面希望以避免波動、以平穩(wěn)為主?！?/p>

此外，業(yè)內(nèi)人士對搜狐財經(jīng)指出，若放開新房限價，短時間來看對于市場的意義不大。因為近兩年，一線城市已有部分新房售價低于限價。

以北京為例，近日，位于北京東五環(huán)的綠城沁園推出部分樓層的特價房，價格4.8萬/平左右，低于2021年拿地時6.5萬/平銷售指導(dǎo)價；近期在北京昌平入市的中建昌平國賢府，目前對外報價為5.5萬元/平，而其拿地時銷售指導(dǎo)價為6萬元/平方米。

去年備受市場關(guān)注的熱點項目華潤·北清橡樹灣銷售指導(dǎo)價6萬元/平，但北京住建委官網(wǎng)顯示的平均成交價為5.87萬元/平。類似的還有海淀永豐海開澐頌、豐臺造甲村首開君禮著、豐臺新宮建發(fā)璟院等。

“從目前市場情況來看，取消限價不見得馬上就會漲價。比如新房售價定為15萬/平，現(xiàn)在市場上真正能夠接受的價格可能就12萬，或者12萬是賣的比較順暢，那么放開限價的的意義并不是特別大。” 盧文曦透露，不過長期而言，限價取消最終還是會帶動房價上漲漲，但漲幅可能要根據(jù)市場環(huán)境情況來看。

關(guān)榮雪也認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前市場狀態(tài)來看的話，預(yù)計效果可能不及預(yù)期。一方面，當(dāng)前居民購房需求釋放緩慢不僅僅是政策門檻的制約，就業(yè)情況改善并不顯著等，也是導(dǎo)致住房消費力不足的重要因素。另一方面，由于當(dāng)前房產(chǎn)銷售回款暫不樂觀，房企資金承壓，高價拿地現(xiàn)象仍然難以高頻再現(xiàn)，因此取消地價上限對拿地積極性的提振作用可能也相對有限。

不過，從近期北京、深圳的樓市動作來看，盡管沒有明確取消限價，但已出現(xiàn)限價松解的跡象。

今年9月以來，北京已經(jīng)放松二手房指導(dǎo)價限制，單價18萬元/平方米以下的房源都可以進(jìn)行展示出售，高價學(xué)區(qū)房房源明顯增多。

此外，北京的銷售限價也迎來松動。10月31日，北京豐臺郭公莊地塊拍賣銷售限價，由上一次土拍的銷售限價6.7萬/平（后來上市的京投臻御府），提升到了9.2萬/平，向上提升了37%，且允許浮動8%，最后由中海以54.4億元、溢價6.67%摘得。

11月16日，深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺掛出龍華、坪山兩宗宅地，兩宗宅地總起拍價為8.73億元，掛牌結(jié)束時間為12月15日。

其中，龍華區(qū)觀瀾街道地塊沒有明確注明該地塊上修建的商品住房最高限制售價，而是在出讓公告第七條標(biāo)明，“出讓宗地的商品住房銷售價格，請意向競買人咨詢深圳市住房和建設(shè)局”， 一時間被市場解讀為深圳土地拍賣取消商品房銷售限價。

盡管深圳住建局否認(rèn)了這種解讀，但李宇嘉認(rèn)為，“該地塊已取消了限價，只不過不是以明確發(fā)文的形式，而是只做不說。”