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高西慶（中國原副，中投公司原副董事長、總經(jīng)理兼首席投資官）

60s要點速讀：

1、“房住不炒”是非常正確的方針政策，但純粹用建房的方式來推動千百萬老百姓用自己的養(yǎng)命錢、省吃儉用拿出的錢去買不炒的房子的路已經(jīng)走到頭了。

2、REITs屬于西方資本市場舶來品，不是中國人發(fā)明的，是別人發(fā)明、我們拿來用。其中，最重要的就是法治化，沒有法治化，市場上任何東西都是無本之木，沒有辦法進入發(fā)展。如果沒有法治化，可能會變成僵化或者混亂的情況。

正文：

這么多年來，中國資本市場發(fā)展到今天，它不再是以前講的周期性改變，范式的改變是轉(zhuǎn)不回去的，到了這個節(jié)骨眼上，以前耳熟能詳各種各樣的術(shù)語、說法，已不再是理所當(dāng)然存在的東西。

中國的資本市場和世界絕大多數(shù)國家資本市場的發(fā)展路徑都不大一樣，所有的資本市場，主要是歐美、亞洲，基本都是自下而上生長，靠市場本身逐漸發(fā)展，在這個過程中出了各種各樣的問題，然后監(jiān)管機構(gòu)出來，立法機構(gòu)再來實施。而我們是真正具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟，我們用自上而下的頂層設(shè)計方式搞出了一個資本市場，但在做的過程中，會發(fā)現(xiàn)更重要的事情是，原來設(shè)計所想好的這些路徑，其實不是這么回事，在大多數(shù)情況下，最后不得不走入別的國家已經(jīng)走了很久的路，即被市場機制推動的道路。

剛剛開始搞REITs的時候，一些專業(yè)人士討論的主要是基礎(chǔ)設(shè)施REITs，我說這不大對，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在西方國家是一個非常邊緣化的東西，因為公募REITs在房地產(chǎn)整個市場里面，擴展到最后沒地方去了，才找基礎(chǔ)設(shè)施搞起來了，尤其像美國這樣REITs發(fā)達的市場上，原來基本上沒有政府為主的基礎(chǔ)設(shè)施。而我們完全不同，我們從一個相反的方向搞了大量基礎(chǔ)設(shè)施，然后基礎(chǔ)設(shè)施難以為繼，如果用純市場方式，我們要改過來，要賣REITs，那賣了以后怎么回本？

我發(fā)現(xiàn)一個很有意思的現(xiàn)象，原來叫自上而下頂層設(shè)計市場，現(xiàn)在反過來了，因為只要這個東西出來，它就有了自己的邏輯，不可能再按照原來設(shè)想的方式。例如“房住不炒”，這是非常正確的方針政策，但純粹用建房的方式來推動千百萬老百姓用自己的養(yǎng)命錢、省吃儉用拿出的錢去買不炒的房子的路已經(jīng)走到頭了，在全世界所有主要國家里，中國人均擁有自有房的百分比是全世界最高的，有90%多。當(dāng)然這個是平均值，有的人有很多房子，有的人沒有房子。

REITs屬于西方資本市場舶來品，不是中國人發(fā)明的，是別人發(fā)明、我們拿來用。其中，最重要的就是法治化，沒有法治化，市場上任何東西都是無本之木，沒有辦法進入發(fā)展。如果沒有法治化，可能會變成僵化或者混亂的情況。

我認(rèn)為有法好于無法，哪怕是不完善的法，但是有一個前提，就是立了法不要隨意修改。我們看到證券法、公司法比當(dāng)年我所想象的路徑好很多，就是因為市場的邏輯最終沒有辦法抵御它，除非我們把它徹底關(guān)掉，的非常明確提出，讓市場的資源配置起決定性作用。

所以我非常欣慰的看到我們出了這樣的東西，并且這個產(chǎn)品出來之后，會逐漸推動我們的市場化進一步發(fā)展，更重要的是推動法治化進一步發(fā)展，使得我們不光有法，而且有法治精神，使得法不能隨意修改，一個法在修改的過程中，要有足夠的市場的調(diào)研、市場參與，使得大家覺得這個事情是按照規(guī)則辦的，我們做事情是可以預(yù)測的，這樣才能做得更好。

（整理自高西慶于2023年3月30日在“《構(gòu)建不動產(chǎn)金融大循環(huán)：中國公募REITs的實踐與方向》新書發(fā)布會”上的發(fā)言，未經(jīng)本人審定。）

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