風(fēng)口財(cái)經(jīng)記者 張亭旺

“小陽(yáng)春”過(guò)后，青島樓市并未升溫。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，4月青島二手房住宅成交6140套，環(huán)比下降26.5%。對(duì)比新房來(lái)看， 4月青島新建商品房住宅成交6513套，環(huán)比下降46%。

專家表示，4月份調(diào)整屬于短期的、月度的波動(dòng)，而非樓市扭頭向下的惡化信號(hào)；熱點(diǎn)城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度有望保持……

“獨(dú)樹(shù)一幟”的嶗山區(qū)新房

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)， 4月青島新建商品房住宅成交6513套，環(huán)比下降46%。

實(shí)際上，對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)是在預(yù)期之內(nèi)的。此前，由于需求積壓，導(dǎo)致今年來(lái)樓市迅速升溫，3月的青島樓市達(dá)到了近兩年前所未有的熱度。3月，青島新建商品住宅成交12040套，環(huán)比2月上漲75.6%，同比去年3月上漲35.6%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：青島網(wǎng)上房地產(chǎn) 風(fēng)口財(cái)經(jīng)制圖

但是，前期積壓需求集中釋放后，市場(chǎng)熱度有所下降，加之市場(chǎng)環(huán)境并未有明顯的變化，因此成交量下滑難免。

值得注意的是，在青島十區(qū)市新房成交普遍“縮量”的情況下，嶗山區(qū)卻走出來(lái)獨(dú)樹(shù)一幟的行情。4月，嶗山區(qū)新房成交環(huán)比上漲7.4%。

圖片來(lái)源：青島貝殼研究院

此前的4月7日，青島第一批次預(yù)告土地在4月出現(xiàn)供應(yīng)和成交的，其中張村河046地塊在9家房企經(jīng)歷了136輪競(jìng)拍、觸發(fā)熔斷地價(jià)后，最終，越秀和青鐵聯(lián)合體以樓面地價(jià)21045元/平米中標(biāo)，成交總價(jià)20.55億元，溢價(jià)率15%，成為嶗山的新地王。

自此，張村河進(jìn)入C位，目前在售的魯信有鄰花園以及融創(chuàng)壹號(hào)院都主打大戶型高總價(jià)；而海信和華潤(rùn)加速入市，其中華潤(rùn)嶗山悅府已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，海信君璽展廳開(kāi)放；現(xiàn)房靜山悅府開(kāi)始進(jìn)入推廣。張村河南岸內(nèi)部除了魯信有鄰之外其他項(xiàng)目間也面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。

卓易數(shù)據(jù)顯示，4月新建住宅榜單中，豪宅魯信有鄰花園“問(wèn)世即登頂”，憑借7.8億的簽約霸占青島全市住宅榜，魯信海曙云霞僅憑2套網(wǎng)簽與魯信有鄰花園一同進(jìn)入TOP10。

二手房掛牌量再增1.5萬(wàn)套

對(duì)比二手房來(lái)看，4月青島二手房住宅成交6140套，環(huán)比下降26.5%。

值得注意的是，這一數(shù)據(jù)雖不及今年3月，但仍是近20個(gè)月以來(lái)的“第二高”，整體上看，成交量還是比較可觀的。

數(shù)據(jù)來(lái)源：青島網(wǎng)上房地產(chǎn) 風(fēng)口財(cái)經(jīng)制圖

不過(guò)，這里面有3月延遲網(wǎng)簽的因素，從一線市場(chǎng)來(lái)看，沉寂已然成為主基調(diào)。尤其是，二手房掛牌量在經(jīng)歷了連續(xù)多周增長(zhǎng)后已然大幅度放緩，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，買(mǎi)方雙方雖有博弈但交鋒疲態(tài)。

如，北京、杭州等回調(diào)尤為明顯，環(huán)比跌幅在3成左右。實(shí)際上自3月下旬起，杭州二手房帶看等指標(biāo)就在明顯下滑，二手房成交也開(kāi)始逐周走弱，反映市場(chǎng)活躍度持續(xù)下降。北京二手房成交在3月底迎來(lái)一波放量，隨著疫情期積壓需求和入學(xué)置業(yè)需求逐漸釋放完畢，清明節(jié)后成交漸顯疲軟。

此外，青島二手房市場(chǎng)上，新增掛牌量已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)月維持在1.5萬(wàn)套左右，貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，4月青島二手房掛牌量新增14767套。

圖片來(lái)源：貝殼平臺(tái)

隨著市場(chǎng)掛牌量持續(xù)走高，成交規(guī)模環(huán)比有所下降，房?jī)r(jià)走勢(shì)必然下行。

5月2日，中指研究院發(fā)布了《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，報(bào)告顯示2023年4月，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為76個(gè)，較3月增加8個(gè)。從同比來(lái)看，二手住宅價(jià)格同比下跌的城市個(gè)數(shù)為75個(gè)，較3月增加3個(gè)。

也就是說(shuō)，本輪二手房成交主要以房東主動(dòng)降價(jià)為主，積壓的購(gòu)房需求短期消耗后，未來(lái)的成交動(dòng)力仍然不足。

專家：4月調(diào)整并非扭頭向下的信號(hào)

5月4日，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在“中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上指出，“重點(diǎn)城市在2-3月啟動(dòng)了樓市‘小陽(yáng)春’行情，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦出現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但4月房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度持續(xù)性不足，購(gòu)房者置業(yè)情緒下降，重點(diǎn)城市新建商品住宅成交規(guī)模環(huán)比回落?！?/p>

中指研究院分析師孟新增分析，進(jìn)入二季度，去年積壓需求已基本釋放結(jié)束，但居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)仍面臨下行壓力。央行強(qiáng)調(diào)“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策。短期來(lái)看，在市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺(tái)，一線城市調(diào)控或以微調(diào)為主，因區(qū)施策。二線城市政策放松力度將持續(xù)加強(qiáng)，核心區(qū)外有望逐步取消限制性政策，或?qū)κ袌?chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用。

展望后市，孟新增指出，伴隨著各地政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸趨穩(wěn)，全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比或小幅增長(zhǎng)，但城市分化行情加劇，熱點(diǎn)城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度有望保持，但多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍然較大。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的總趨勢(shì)不變，在4月份調(diào)整的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)5月份會(huì)有一波新的行情。其原因在于，4月份調(diào)整屬于短期的、月度的波動(dòng)，而非樓市扭頭向下的惡化信號(hào)。當(dāng)前各地依然在積極提振樓市交易行情，即便是一二線城市，也通過(guò)各個(gè)層面住房消費(fèi)需求。這也進(jìn)一步說(shuō)明，住房交易行情復(fù)蘇是樓市復(fù)蘇的重要基礎(chǔ)，各地二季度依然要高度重視。