今年的“五一小長假”被廣大市民戲稱“史上最火假期”，而上海的新房市場在假日期間同樣熱度高漲，據(jù)新聞報(bào)道，五一期間上海多個新房售樓處人潮涌動，熱度頗高的多為市區(qū)的改善樓盤。

本次小長假恰逢上海第四批新房上市之際，另外針對多子女家庭的公積金支持政策出臺，助推了購房者買房的信心。

小長假恰逢四批次入市，購房者買房看房兩不誤

就在小長假前夕，上海公布了四批次新房名單，其中不乏有多個品質(zhì)不錯的改善型項(xiàng)目扎堆入市。例如普陀桃浦智慧城的兩大改善型樓盤紫薇花園及金茂景泰府，浦東唐鎮(zhèn)地鐵站附近的安高申宸院和華發(fā)半島華庭等。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年五一期間上海有11個項(xiàng)目處于認(rèn)購階段，5個項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購開盤。高認(rèn)購率樓盤基本楊浦區(qū)江浦板塊保利建工海玥天匯，認(rèn)購率接近383%。

另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月2日開啟認(rèn)購的萬業(yè)紫辰苑人氣頗高，該盤位于寶山楊行板塊，本次推出最后一棟樓90套87-125平的房源，項(xiàng)目均價(jià)在48300元/平，吸引了不少剛需購房者前來，認(rèn)購首日就吸納了近200組意向客戶，達(dá)到觸分標(biāo)準(zhǔn)。

從小長假的成交情況來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年五一假期（4.29-5.3）上海新建商品房成交面積約7.7萬方，同比2022年增長773%，但相較2020-2022年五一假期平均成交量有3成左右的下滑。不得不提的是，去年上海受到疫情影響，新房市場在五一期間處于停擺狀態(tài)。

中指研究院分析認(rèn)為，上海新房市場保持一定活躍度，出游人數(shù)雖較多，但項(xiàng)目到訪量相比節(jié)前明顯增加，因三批次新房項(xiàng)目陸續(xù)推出，市場供應(yīng)較為充足，且部分項(xiàng)目位置及產(chǎn)品較好，吸引大量購房者到訪及認(rèn)購。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，當(dāng)前市場仍屬于修復(fù)性行情，五一期間上海部分項(xiàng)目售樓處里人氣比較足，或與開發(fā)商主推的產(chǎn)品包括價(jià)格與市場需求契合度比較高有關(guān)。

多子女家庭公積金貸款額度上浮，業(yè)內(nèi)人士：影響有限

在五一期間，另一個引人關(guān)注的政策是多子女家庭公積金貸款最高額度上調(diào)。政策提出，自2023年5月1日起，符合本市住房公積金貸款規(guī)定的多子女家庭購買首套住房，最高貸款限額（含補(bǔ)充公積金最高貸款限額）在本市最高貸款限額的基礎(chǔ)上再上浮20%?！锻ㄖ访鞔_，“多子女家庭”是指符合國家生育政策，至少有一個未成年子女的二孩及以上家庭。

具體調(diào)整信息如下：

• 無補(bǔ)充公積金的個人，額度由50萬調(diào)整為60萬；（限上海戶籍）
• 有補(bǔ)充公積金的個人，額度由60萬調(diào)整為72萬；（限上海戶籍）
• 無補(bǔ)充公積金的家庭，額度由100萬調(diào)整為120萬；
• 有補(bǔ)充公積金的家庭，額度由120萬調(diào)整為144萬。

另外，政策還提出符合本市住房公積金租賃提取規(guī)定的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金。

《通知》還指出，政策僅針對購買首套住房的多子女家庭，首套住房按本市住房公積金個人貸款差別化信貸政策認(rèn)定。若購房者屬于置換型的多子女家庭，或許并不能享受該政策利好。

對于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，筆者電話詢問了上海市公積金管理中心，相關(guān)工作人員表示，這里的首套房指購房人或家庭在上海名下無房，且在上海沒有公積金貸款記錄。這也意味著，若此購房家庭在上海有購房貸款記錄，即使把房屋置換后處于名下無房狀態(tài)，同樣會被認(rèn)定為購買二套改善型住房。

上海佑威數(shù)據(jù)顯示，4月全市商品住宅成交均價(jià)為61562元/平，以購買100平住房為例，總價(jià)預(yù)計(jì)在600萬上下，對于絕大多數(shù)家庭而言，首套房首付3.5成起，而純公積金貸款很難覆蓋全部放款，因此多數(shù)購房者會采用公積金+商貸的組合貸款模式，即公積金貸足的前提下，剩余采用商業(yè)貸款。

在此背景下，多子女家庭在購買首套房總預(yù)算不變的情況下，能享受到20%的公積金貸款額度上調(diào)，這意味著商業(yè)貸款的金額會略有減少。當(dāng)前，上海公積金首套房貸款利率為3.1%（5-30年），而住房商業(yè)貸款的首套利率為4.65%，這在一定程度上可以減少這部分貸款金額的利息差。

對此盧文曦認(rèn)為，在上海等熱點(diǎn)城市，多孩家庭的公積金貸款額度提升，對于降低購房難度有一定幫助，整體而言是錦上添花。該政策下貸款總額提升，可撬動的杠桿提高，但能給市場帶來的增量也較為有限。

其實(shí)在上海正式實(shí)施該政策前不久，包括廣州、深圳、杭州等在內(nèi)的多個一、二線熱點(diǎn)城市都在公積金購房政策方面，給多孩家庭以更多支持，調(diào)整內(nèi)容為多子女家庭貸款額度上浮20-40%不等。因此，上海此次出臺的公積金新政也被認(rèn)為是在跟進(jìn)全國持續(xù)優(yōu)化的樓市調(diào)控。在住房不炒的主基調(diào)下，上海未來是否會出臺更多利好多子女家庭的購房政策同樣值得關(guān)注。