剛剛過(guò)去的五一假期，雖然北京的各大景點(diǎn)擠滿了游客，售樓處和二手房交易市場(chǎng)卻十分冷清。

界面新聞了解到，五一假期期間，北京新房市場(chǎng)僅有位于石景山蘋(píng)果園板塊的越秀天玥新入市，處于排卡蓄客階段，未正式簽約選房，而其他新房項(xiàng)目以傳統(tǒng)的特價(jià)房、一口價(jià)房源營(yíng)銷(xiāo)為主，同時(shí)開(kāi)展砸金蛋、來(lái)訪禮等營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

如通州的碧桂園和世界項(xiàng)目推出8套特價(jià)房，優(yōu)惠力度從21萬(wàn)元-70萬(wàn)元不等，中建壹品為慶祝進(jìn)京2周年，在大興御璟星城項(xiàng)目放出7套特惠房源，優(yōu)惠20萬(wàn)元-40萬(wàn)元，位于昌平的中海匯智里也推出5套秒殺房，總價(jià)優(yōu)惠力度在6-30萬(wàn)區(qū)間。

還有些項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)比較獨(dú)特。位于房山區(qū)的中駿云景臺(tái)項(xiàng)目，活動(dòng)的主題為“一區(qū)一策”落地前的終極狂歡，推出50套特價(jià)房源總價(jià)169萬(wàn)元起，現(xiàn)場(chǎng)成交砸金蛋、抽茅臺(tái)等大獎(jiǎng)，還有當(dāng)季限定鳳梨禮盒贈(zèng)送。

另一位于房山的項(xiàng)目北京建工攬星辰，推出了一個(gè)桃花文化節(jié)，有漢服拍攝、甜品屋、祈愿桃花樹(shù)等市集，同這種市集、露營(yíng)等旅游概念一致地，還有位于順義的金茂北京國(guó)際社區(qū)，推出了露營(yíng)+燒烤、免費(fèi)星空觀影等活動(dòng)。

“五一的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)比較普遍，但力度并不是非常大。其實(shí)每個(gè)周末北京的項(xiàng)目都會(huì)推出幾套特價(jià)房，雖然不是特別好的樓層，或者有些是清退房，還是比較受歡迎的。”一位資深新房經(jīng)紀(jì)人對(duì)界面新聞表示。

在各樓盤(pán)熱鬧的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)下，成交去化并不理想。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，北京是假期內(nèi)一線城市中樓市最為冷淡的城市，雖然新房售樓處人流量尚可，但認(rèn)購(gòu)成交較為一般，五一期間，北京商品住宅網(wǎng)簽僅114套，成交面積為1.40萬(wàn)平，較去年五一假期降幅超六成。

但北京并不是假期唯一樓市表現(xiàn)疲軟的城市，據(jù)安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年五一假日期間新房和二手房需求熱度相比2022年同期都出現(xiàn)了 20%以上的回落，并且為近4年五一假期以來(lái)的最低點(diǎn)。

“今年五一假日出游人數(shù)是近幾年相對(duì)最高，從而會(huì)影響整體購(gòu)房需求熱度的明顯回落。不過(guò)，從百城一二手房需求熱度變化來(lái)看，熱點(diǎn)出游目的地城市的新房市場(chǎng)會(huì)相對(duì)好于其他城市，尤其是以杭州為代表的二線城市，淄博為代表的三四線城市，不過(guò)要把這部分需求轉(zhuǎn)化為真正的成交有待觀察。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對(duì)界面新聞表示。

“五一哪哪都火爆，北京各大售樓處卻有點(diǎn)冷清，望京二手房也沒(méi)怎么成交?！丙溙锓慨a(chǎn)一位區(qū)域經(jīng)理認(rèn)為，除旅游、中介放假這一因素外，影響成交的還有房?jī)r(jià)相較于年初略漲、年輕人在一線城市的購(gòu)買(mǎi)力被削弱、以及部分剛需依然持觀望態(tài)度等。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，五一期間，北京二手房成交360套，同比下降11.98％，成交動(dòng)力不足。

實(shí)際上，自3月下旬以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)的成交走勢(shì)就開(kāi)始放緩，4月份這種“小陽(yáng)春”后的倒春寒更加明顯。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月北京二手房成交13928套，同比去年4月下降2.2%，環(huán)比上月下降37.2%。

價(jià)格方面，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月份北京二手房掛牌均價(jià)維持平穩(wěn)，整體來(lái)看業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期比較穩(wěn)定。但另一方面，4月份二手房議價(jià)空間和3月相比擴(kuò)大0.23個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于一些著急成交的業(yè)主來(lái)說(shuō)，在4月份愿意用更多的價(jià)格讓步來(lái)?yè)Q取成交。

與此同時(shí)，4月份北京二手房掛牌量環(huán)比上月增加4.5%。雖然新增掛牌房源量和上月相比有所減少，但因?yàn)槌山环啪?，?dǎo)致在售房源總量增速依然維持高位。

與二手房的冷淡相比，4月底北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)尚可，項(xiàng)目入市時(shí)間加快且出現(xiàn)了多個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)，驗(yàn)資排卡交認(rèn)籌金成了常態(tài)，甚至出現(xiàn)了久違的“首期售罄”的搶手項(xiàng)目。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)界面新聞表示，現(xiàn)在很多新房項(xiàng)目都會(huì)在這個(gè)開(kāi)盤(pán)之前做鎖客的動(dòng)作，比如說(shuō)了解購(gòu)房資格，首付能力等，這就使得開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)到簽約的周期能比較短，一些剛需剛改的項(xiàng)目，基本上一個(gè)月就能落到網(wǎng)簽上。

比如位于朝陽(yáng)區(qū)的保利和光煦境項(xiàng)目，在排卡階段要求驗(yàn)資200萬(wàn)元，認(rèn)籌金為20萬(wàn)元，上不封頂，一般來(lái)說(shuō)是交的多的先選房，隨后認(rèn)籌金的比例升到20%首付款，而有不少購(gòu)房者表示自己最后所交的認(rèn)籌金為首付款的40%，但也沒(méi)搶到心儀的房源。

4月20日晚間，和光煦境正式開(kāi)盤(pán)，310套房源認(rèn)購(gòu)288套，官宣銷(xiāo)售額為28.5億。4月22日，位于西三環(huán)的豪宅項(xiàng)目首開(kāi)君禮著開(kāi)盤(pán)8分鐘成交即達(dá)29.7億，354套房售出202套，去化率約為57%。

4月26日，越秀·星樾正式開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日468套期房房源全部售罄，另有486房待售。有市場(chǎng)消息稱(chēng)，越秀星樾首期售罄共實(shí)現(xiàn)了27億的成交額，而項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前吸引了超過(guò)2500組意向登記，平均約5個(gè)家庭搶一套房。

越秀星樾選房現(xiàn)場(chǎng)

不過(guò)同過(guò)去一樣，雖然也有一些剛需盤(pán)也在熱銷(xiāo)之中，但冷熱分化依然是北京新房市場(chǎng)的主要節(jié)奏。

一位中介人士對(duì)界面新聞表示，通州、大興以及石景山等區(qū)的一些樓盤(pán)，因?yàn)橘u(mài)的不好，4月開(kāi)始下調(diào)價(jià)格的情況出現(xiàn)，總體單價(jià)浮動(dòng)2千/平方米-4千/平方米之間。

這種冷熱分化也同樣表現(xiàn)在土地市場(chǎng)方面。今年改成“少量多頻”的北京土拍，連續(xù)兩個(gè)月底共拍出了4宗地塊，兩宗底價(jià)成交，兩宗遭開(kāi)發(fā)商哄搶?zhuān)謩e為42家房企“激戰(zhàn)”的朱辛莊地塊，以及8家房企搶奪的通州梨園東小馬地塊。

北京近期土拍匯總 界面新聞?wù)?br/>

由此可見(jiàn)，區(qū)位有一定的優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)與成交樓面價(jià)相差較多，能有充足的操盤(pán)空間及回報(bào)得地塊，更受開(kāi)發(fā)商歡迎。

“3月下旬開(kāi)始北京樓市的轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)，核心是留空出盡之后市場(chǎng)出現(xiàn)踏空的現(xiàn)象，降低購(gòu)房門(mén)檻、減少購(gòu)房成本的政策還沒(méi)有出臺(tái)，所以如果真的有政策落地，市場(chǎng)還有可能拉起來(lái)。”郭毅對(duì)界面新聞表示。