最近聽(tīng)說(shuō)翠湖價(jià)格已經(jīng)打到18萬(wàn)/平了...

這件事什么概念呢，就相當(dāng)于告訴你上海某豪宅突然了打五折

有新房業(yè)務(wù)的中介跟客戶說(shuō)起倒掛的時(shí)候，翠湖永遠(yuǎn)是排在第一梯隊(duì)的

去年這時(shí)候如果你跑豪宅市場(chǎng)，聽(tīng)到的翠湖均價(jià)大概都在25萬(wàn)/平上下

去年翠湖四期雋薈的成交均價(jià)更是達(dá)到33萬(wàn)/平

突然冒出18萬(wàn)/平均價(jià)的房源，消息當(dāng)然勁爆

甚至我們的潛臺(tái)詞可能都是

嗯豪宅大跌了/豪宅不行了/這市場(chǎng)得多冷才會(huì)看到18萬(wàn)的翠湖

但這件事真的只有18萬(wàn)數(shù)字這么簡(jiǎn)單么

01

翠湖的18萬(wàn)/平是真是假，是個(gè)案還是普遍

確實(shí)，翠湖二期御苑有一套在掛的140平戶型

掛牌價(jià)2626萬(wàn)，掛牌均價(jià)在18.75萬(wàn)/平，這是目前翠湖所有在掛房源中，均價(jià)最低的一套

但這是個(gè)例

今年到目前為止，翠湖天地1-5期共計(jì)成交33套

他們的掛牌價(jià)、成交價(jià)是怎樣的，我們以御苑為例

今年截至目前已成交7套

這7套，還沒(méi)成交前的掛牌均價(jià)在24.97萬(wàn)/平

跳過(guò)合同上的網(wǎng)簽價(jià)格，我們找到了這些房子最后真實(shí)的成交價(jià)格

成交均價(jià)在23.93萬(wàn)/平

這個(gè)價(jià)格跟均價(jià)18萬(wàn)/平的“印象”有差距

從議價(jià)空間看，以翠湖二期御苑為例，掛牌均價(jià)24.97萬(wàn)/平，真實(shí)成交均價(jià)23.93萬(wàn)/平（非做低），議價(jià)空間4.16%，偏低

甚至低于今年普通住宅的降價(jià)幅度，今年截至5月，500萬(wàn)左右二手房的議價(jià)空間大概在5%-10%左右

我們也拉出了過(guò)去5年，翠湖二期御苑的每年的成交均價(jià)

今年以來(lái)的23.93萬(wàn)的真實(shí)成交均價(jià)，跟2022年23.8萬(wàn)/平，基本持平

這個(gè)成交均價(jià)也是2021年的132%、2020年的140%、2019年的137%、2018年的135%

所以恐怕很難說(shuō)翠湖天地在大降價(jià)

我們也看了今年翠湖天地一期雅苑、三期嘉苑、四期雋薈、五期瑞苑的真實(shí)成交價(jià)

無(wú)論其中的御苑，還是翠湖天地其他四期的價(jià)格，很難很難說(shuō)跳水

哪怕是從成交量來(lái)看，今年翠湖1-5期成交的33套，跟過(guò)往比起來(lái)也屬正常

2018年-2022年，翠湖1-5期每年分別成交

48套、42套、96套、112套、62套

今年只過(guò)去一半，33套的成交只能說(shuō)位于區(qū)間內(nèi)和去年持平，也無(wú)較動(dòng)

“18萬(wàn)/平的翠湖”更多是一種氛圍，而這種氛圍可能跟幾種情況有關(guān)

著急用錢(qián)、急于變現(xiàn)救急，只要高于買(mǎi)入價(jià)，都不算虧，不過(guò)這是個(gè)別現(xiàn)象

更普遍原因包括兩類(lèi)，第一帶不帶車(chē)位

這里的車(chē)位價(jià)位在150萬(wàn)左右，而且不是有錢(qián)能買(mǎi)到，所以有沒(méi)有這個(gè)車(chē)位，對(duì)同戶型豪宅而言，均價(jià)會(huì)有差

5月出售的9棟604號(hào)的成交均價(jià)在17.7萬(wàn)/平，而9棟904號(hào)成交均價(jià)在19.1萬(wàn)/平，904號(hào)就帶一個(gè)車(chē)位

第二類(lèi)原因就是支付方式

這點(diǎn)在豪宅交易時(shí)尤為明顯，3月30日成交的一套翠湖三期91平的小戶型，均價(jià)也只有18萬(wàn)/平，但業(yè)主為現(xiàn)金支付

此外其實(shí)還包括稅費(fèi)，這是重要一環(huán)

有的加上全額增值稅，稅費(fèi)可以輕松過(guò)百萬(wàn)，而百萬(wàn)稅費(fèi)對(duì)千萬(wàn)房子而言可能就是能不能成交的點(diǎn)

這些價(jià)格都可以拿出來(lái)做文章

02

其他豪宅呢

不止翠湖天地，其他被傳偶有放出極低價(jià)格的豪宅也有類(lèi)似情況

湯臣一品目前鏈家在掛4套

沒(méi)有低過(guò)1個(gè)億的掛牌

今年目前在掛戶型有4套，3套430平左右戶型、1套595平戶型

最低掛牌1.4億、其次1.5億、再是1.6億，最大的在掛595平的掛牌2.6億

除了1.4億的掛牌，其他都是今年新掛牌的，1.4億掛牌是前年年中掛的

湯臣一品最小戶型接近400平，前排面積大一點(diǎn)、后排面積小一點(diǎn)

這套房子位于后排+中低樓層，所以房源本身競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱

但哪怕是這套房子，我們看下它的掛牌動(dòng)作

? 2021年4月18日掛牌，1.12億元

? 2022年7月1.3億元

? 今年3月掛牌價(jià)調(diào)到1.4億元

這種過(guò)億標(biāo)的掛牌，可能幾年才能賣(mài)掉，性價(jià)比高的才能當(dāng)年賣(mài)掉，所以這個(gè)成交周期還算正常

但是你看它的掛牌價(jià)這兩年并沒(méi)有市場(chǎng)傳言的有跌

哪怕現(xiàn)在談，底價(jià)也在1.2億左右

我們?cè)倏聪略棋\東方

目前鏈家內(nèi)外網(wǎng)加起來(lái)，目前可售房源13套

各面積段都有在掛，小區(qū)主要戶型段掛牌價(jià)

小區(qū)掛牌均價(jià)在20-26萬(wàn)/平，同戶型的掛牌價(jià)格，今年以來(lái)基本沒(méi)有波動(dòng)

成交價(jià)格也是

以410平左右戶型為例，去年成交總價(jià)1.08億元（真實(shí)成交價(jià)，非網(wǎng)簽）

今年云錦東方錦園6號(hào)樓同戶型成交了一套，總價(jià)1.05億元（真實(shí)成交價(jià)，非網(wǎng)簽），降幅2.7%，對(duì)比全市二手房，幾乎不能算降

其他戶型也是

1套470平左右戶型，3月掛牌1.3億元，最后成交1.2億元

我們?nèi)タ?，?fù)興瓏御、尚海灣豪庭、瑞虹新城、中糧海景壹號(hào)...

他們的掛牌均價(jià)偶有下滑，但基本趨勢(shì)在走高

從掛牌價(jià)走勢(shì)可以看出成交價(jià)基本走勢(shì)

具體到眼下，成交量會(huì)下滑，但成交價(jià)基本持平，翠湖天地就是案例之一

所以你說(shuō)豪宅的價(jià)格打折了么，應(yīng)該沒(méi)有

03

“其實(shí)越高總價(jià)，價(jià)格越穩(wěn)定”

這是十年豪宅中介跟我說(shuō)的一句話

這句話的開(kāi)頭是，郊區(qū)房源、市區(qū)老破小最近價(jià)格都在降，但豪宅基本沒(méi)降

同戶型均價(jià)偶爾有降，但整體降幅偏窄

我們今天為各位呈現(xiàn)的豪宅降幅都不超過(guò)5%

只是說(shuō)成交量少了

3000萬(wàn)-5000萬(wàn)房源掛牌可能走高，但基本盤(pán)面的成交均價(jià)跟去年持平

出現(xiàn)的降價(jià)被放大，其實(shí)更多是個(gè)別情況，然后被放大

總價(jià)越高、價(jià)格越穩(wěn)

像今天為各位介紹的這種過(guò)億的頂級(jí)豪宅，價(jià)格都比較堅(jiān)挺

更多時(shí)候我們聽(tīng)到的頂級(jí)豪宅降價(jià)這類(lèi)關(guān)鍵詞

很多時(shí)候，容易出噱頭

可能也不是故意要誆你，更多時(shí)候它本身很難對(duì)標(biāo)

無(wú)論是湯臣一品、云錦東方，還是中糧海景壹號(hào)，他們幾乎一房一價(jià)，很難對(duì)比

同方向看江、同戶型前后交易也隔很久，成交價(jià)很難看出近期變化

但有一點(diǎn)可以肯定，成交價(jià)上漲后，后期出現(xiàn)可對(duì)標(biāo)同戶型，無(wú)論掛牌價(jià)和成交價(jià)波動(dòng)幅度偏窄，偶有回調(diào)，但一定不多

還有一點(diǎn)倒是真的

就是越是這種特殊時(shí)期，房子的缺點(diǎn)會(huì)被放大

房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，可能因?yàn)榉吭淳o張，著急上車(chē)一套有瑕疵的

但行情不好的時(shí)候，這些瑕疵都會(huì)被買(mǎi)家放大

中信君廷成交均價(jià)在19萬(wàn)/平左右，有一套在掛戶型均價(jià)17萬(wàn)/平，號(hào)稱(chēng)性價(jià)比極高，但其實(shí)我過(guò)去看才知道小區(qū)靠馬路，并且還是個(gè)雙向四車(chē)道的十字路口

翠湖一期雅苑有一套170平邊套在掛，也是號(hào)稱(chēng)小區(qū)性價(jià)比之王，均價(jià)最低，但也只有過(guò)去看才知道戶型有點(diǎn)奇怪

還有

一些小區(qū)部分房源有明顯降價(jià)，是因?yàn)樾^(qū)天生自帶兩級(jí)分化

比如仁恒河濱花園，這個(gè)小區(qū)從89平-500平戶型都有，并且圍合排布，各個(gè)朝向都有，均價(jià)從11萬(wàn)/平到15萬(wàn)/平都有

這類(lèi)小區(qū)在遇到行情下行，小戶型、北朝向，會(huì)出現(xiàn)降價(jià)明顯情況

但依然不影響主力戶型的價(jià)格

類(lèi)似這種情況，都會(huì)在基本盤(pán)面上，形成點(diǎn)狀降價(jià)

但你要說(shuō)像整體市場(chǎng)那樣的降價(jià)，豪宅并未出現(xiàn)

04

所以上海的豪宅價(jià)格堅(jiān)挺么

我想這個(gè)答案是肯定的

以上為正文，來(lái)自巧克麗麗