2023.07.01

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導(dǎo)讀：地產(chǎn)縮表的洪流滾滾而過，房企江湖排名也發(fā)生明顯變化。

作者 |第一財(cái)經(jīng) 孫夢(mèng)凡 鄭娜

超300條房地產(chǎn)調(diào)控政策，仍未扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)降溫走向，今年樓市中期“成績單”有點(diǎn)慘淡。

第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，6月單月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增幅僅8.5%，為歷年同期最低水平。從年初意外到來的“小陽春”，到二季度市場(chǎng)市場(chǎng)驟然降溫，樓市上半年的走勢(shì)超出企業(yè)預(yù)料。

多位房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，年初公司還因樓市回暖充滿斗志，沒想到二季度“突然斷層”，市場(chǎng)明顯降溫。對(duì)行業(yè)未來的不確定性，也讓房企內(nèi)部充滿緊張與危機(jī)感，有出險(xiǎn)企業(yè)因壓縮人員、公司整體士氣大減，連風(fēng)頭正盛的央國企，也有員工因工作強(qiáng)度太大主動(dòng)離職。

地產(chǎn)縮表的洪流滾滾而過，房企江湖排名也發(fā)生明顯變化。相較于2022年同期，今年上半年，保利高于萬科坐穩(wěn)行業(yè)冠軍，中海、華潤置地、招商蛇口占據(jù)三至五位，曾經(jīng)的行業(yè)榜首碧桂園則滑落至第六位；融創(chuàng)、金地跌出前十行列，建發(fā)、濱江補(bǔ)位至第九、十。

各大央國企擁有銷售和拿地的顯著優(yōu)勢(shì)，民營房企黑馬頻出的時(shí)代已不再。后續(xù)，哪些房企會(huì)黯然出局？樓市會(huì)繼續(xù)筑底徘徊、還是轉(zhuǎn)身回溫？在新一輪政策明確前，這些都將是未知數(shù)。

座次大洗牌

年中時(shí)節(jié)，本是房企沖刺業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，加推新盤、奮力營銷、送禮優(yōu)惠，企業(yè)往往花樣百出帶出一波銷售。但剛剛過去的6月份，出現(xiàn)了過去幾年最慘淡的景象。

第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，6月單月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增幅僅為8.5%，處于歷年同期的最低水平；而2022年時(shí)這一指標(biāo)高達(dá)60%以上。

六月銷售小沒有出現(xiàn)，諸多房企驚現(xiàn)業(yè)績“滑鐵盧”。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，6月單月，TOP30中半數(shù)房企銷售環(huán)比走低，7家跌幅超10%。

即便與去年同期相比，房企銷售數(shù)據(jù)同樣不好看。今年6月，百強(qiáng)房企銷售同比降幅達(dá)28.1%；TOP30中單月同比增長的僅4家，包括萬科、中海、華潤置地、招商蛇口等內(nèi)在的頭部房企，同比跌幅也在3成左右。從上半年整體成交看，百強(qiáng)房企銷售同比增幅僅0.2%，較前兩月超9%的增幅有明顯回落。

某華東房企內(nèi)部人士告訴記者，過往年中沖刺主要為了保證半年報(bào)數(shù)據(jù)好看，但如今大家已喪失了對(duì)報(bào)表的關(guān)心。多家房企內(nèi)部人士也向記者反饋，包括端午小長假在內(nèi)的6月份，并無太多業(yè)績沖刺的動(dòng)作，加推新盤的計(jì)劃較少，在優(yōu)惠和折扣方面也僅延續(xù)日常力度。

值得注意的是，雖然行業(yè)整體降溫，但各企業(yè)處境大為不同。第一財(cái)經(jīng)采訪了解到，相較于民營房企，當(dāng)下央國企地產(chǎn)人心態(tài)相對(duì)穩(wěn)定，公司也有沖業(yè)績的勁頭。曾經(jīng)被冠以佛系、穩(wěn)定的央國企，如今站到了“內(nèi)卷”的最前列，已然成為地產(chǎn)舞臺(tái)上的中心角色。

據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，TOP30中，上半年銷售業(yè)績累計(jì)上漲的20家房企中，有16家為央國企背景，保利置業(yè)、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)的同比漲幅翻倍；華潤置地、招商蛇口、越秀、華發(fā)等房企同比實(shí)現(xiàn)超50%的漲幅。民企中僅龍湖、濱江、卓越、美的置業(yè)同比增長，融創(chuàng)、新城、旭輝等民企的跌幅仍在3成以上。

分化局勢(shì)不斷強(qiáng)化，房企排位也在持續(xù)洗牌。相較于2022年同期的TOP10成員，今年上半年，融創(chuàng)、金地跌出前十序列，建發(fā)、濱江分別以同比40%、30%以上的增幅強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)位至第9、10位。

TOP10中另外8家房企成員未變，但座次發(fā)生了微妙變動(dòng)。以全口徑計(jì)，保利發(fā)展半年度銷售額達(dá)到2366億元，超出第二位萬科約350億元，坐穩(wěn)行業(yè)冠軍；中海居于第三名，但相較于第四位的華潤置地，也僅有82億元優(yōu)勢(shì)。招商蛇口較上年同期提高一個(gè)身位至行業(yè)第五；唯有碧桂園失守榜首之位，跌落至行業(yè)第6，但半年度共1609億元的銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于身后追趕中的房企。

降溫“超預(yù)期”

如果回到二月份，當(dāng)時(shí)的房企可能預(yù)料不到，樓市行至半年會(huì)如此慘淡。

中指研究院表示，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，一季度在積壓需求集中釋放、前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升。但隨著積壓需求釋放完畢，二季度，購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。

房價(jià)上漲的動(dòng)力也略顯不足。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月重點(diǎn)60城新房成交均價(jià)為18611元/平方米，較去年同期上漲1.8%，漲幅較2022年收窄3個(gè)百分點(diǎn)。自2017年開始，新房價(jià)格漲幅逐年收窄，今年房價(jià)漲幅降至歷史低位。

頭部民企、央國企、甚至于出險(xiǎn)房企，都感受到了這波“降溫潮”。

“從公司上半年銷售數(shù)據(jù)看，2月份表現(xiàn)最好，后來不是慢慢變差，而是突然斷層。”一位中小民營房企內(nèi)部人士告訴記者，除了華東等少數(shù)賣得好的區(qū)域，華南等許多城市銷售都一般，三四線城市表現(xiàn)更差?？v使推出很多促銷動(dòng)作，如直接降價(jià)、現(xiàn)金返現(xiàn)，都難以拉動(dòng)成交。

即便業(yè)績較好的央國企，內(nèi)部同樣充滿危機(jī)感。某頭部央企內(nèi)部人士對(duì)記者表示，公司雖然對(duì)二季度樓市有預(yù)料，但還是略微超出預(yù)期?！翱赡?~3月份還是小陽春，5月開始就降得特別猛，不過即便年初小陽春時(shí)，公司內(nèi)部也非常謹(jǐn)慎，從管理層到員工都充滿危機(jī)感?！?/p>

某出險(xiǎn)房企人士則表示，當(dāng)下樓市情況較為分化，不能全然用“冷”形容，部分城市仍在上演熱銷場(chǎng)景?！拔覀児居许?xiàng)目近日推盤后熱銷20億，便得益于項(xiàng)目所在區(qū)域本身便熱度極高；但如果與同板塊其他優(yōu)質(zhì)房企相比，該項(xiàng)目銷售情況還是遜色許多?！?/p>

克而瑞的數(shù)據(jù)印證了該觀點(diǎn)，過去的6月份，一線城市預(yù)計(jì)整體成交245萬平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，上半年累計(jì)同比仍增20%。二三城市整體成交12萬平方米，環(huán)比下降10%，同比則下降27%，上半年累計(jì)同比上漲17%，前期熱點(diǎn)城市如成都、杭州、合肥等，出現(xiàn)了降溫趨勢(shì)。

當(dāng)下，房企開工、供貨、推盤的積極性，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)熱度產(chǎn)生較大影響。上述出險(xiǎn)房企人士表示，以往樓市上行時(shí)，企業(yè)基本盤大、銷售基數(shù)也大，某個(gè)城市推盤強(qiáng)弱影響較??；但如今企業(yè)規(guī)模整體縮水，可能一個(gè)月只賣幾十億，各個(gè)城市供貨力度會(huì)對(duì)業(yè)績產(chǎn)生較大影響。

“總體來看，6月未迎來預(yù)期中的止跌行情?！笨硕鸨硎荆@表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內(nèi)對(duì)成交的支撐作用依舊有限。步入6月，二手房市場(chǎng)下行壓力也進(jìn)一步顯現(xiàn)，成交同、環(huán)比齊跌，且環(huán)比跌幅較上月有擴(kuò)大趨勢(shì)，剛需購買力階段性瓶頸初顯。

放下“執(zhí)念”

樓市需求出現(xiàn)疲態(tài)，未來政策是否會(huì)繼續(xù)發(fā)力？成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年上半年全國有超百省市（縣）出臺(tái)政策超300條，公積金支持政策、購房補(bǔ)貼是各地主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等，多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已基本取消，超40城首套房貸利率下限降至4%以下。

對(duì)密集出臺(tái)的調(diào)控政策，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心總結(jié)稱，上半年房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，“托而不舉”的政策導(dǎo)向明顯，主要目的致力于救企、，促房地產(chǎn)行業(yè)回穩(wěn)，堅(jiān)持“促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、轉(zhuǎn)模式、規(guī)范化”五位一體協(xié)同發(fā)力。

但是，在如此密集的調(diào)控政策下，樓市成交依然凄迷，這讓業(yè)內(nèi)人士對(duì)后市充滿疑問。而政策是否要繼續(xù)發(fā)力、如何發(fā)力？同樣是業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議的話題。

克而瑞認(rèn)為，若7月無強(qiáng)有力的政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也表示，今年上半年政策松綁雖然維持在較高頻率，但主要是在此前基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，部分重點(diǎn)城市在購房政策限制上還較為嚴(yán)格，后續(xù)重點(diǎn)城市政策仍有放松空間。

綜合各家機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，目前政策有望優(yōu)化的領(lǐng)域集中在降購房成本，比如優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間。同時(shí)，重點(diǎn)城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位，后續(xù)同樣或有優(yōu)化空間。

值得注意的是，經(jīng)歷起起伏伏后，不少房企人士對(duì)政策態(tài)度反而較為保守。一位頭部民營房企人士直言，現(xiàn)在的市場(chǎng)太難定性，不是出臺(tái)幾條政策便能明顯拉動(dòng)的。

某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士也表示，政策出臺(tái)與否是無法定性預(yù)測(cè)的，公司不會(huì)只等待、依賴政策出臺(tái)，目前最重要的是盤活存量項(xiàng)目、盡量提振銷售、推動(dòng)保交樓?！白罱袌?chǎng)不好，雖然業(yè)內(nèi)在傳言各種政策或出臺(tái)，但一味等待政策拯救是不可取的，還是要踏實(shí)做好眼前事?！?/p>

也有企業(yè)在等待寬松政策落地。某華南房企內(nèi)部人士告訴記者，當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)依然很差，對(duì)所有的企業(yè)來說都很難，房子去化難度大，好轉(zhuǎn)仍需等待大市回暖?！袄习傩諏?duì)住房的需求還有的，剛需和改善的動(dòng)力依然存在，只是當(dāng)下時(shí)點(diǎn)看不清楚狀況，索性持幣觀望?！?/p>

無論如何，對(duì)當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)來說，最重要的是信心與時(shí)間。在6月30日舉行的萬科股東會(huì)上，郁亮便表示，市場(chǎng)短期確實(shí)有壓力，合理需求沒得到釋放，但短期預(yù)期跟市場(chǎng)氛圍很多時(shí)候是由外部因素造成的，修復(fù)需要時(shí)間。相信隨著外部因素趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定能恢復(fù)到合理的成交水平。

微信編輯| 高莉珊