證券時報記者 吳家明

“雖然這里是東莞鳳崗，但走路去深圳的地鐵站只要十幾分鐘。”陳升（化名）說起自己3年前在鳳崗買的房子，感覺是又愛又恨。

最近一段時間，惠州新房瘋狂“打折”成為市場熱點(diǎn)。這幾年，不僅僅是惠州，包括東莞部分片區(qū)在內(nèi)的臨深樓市也經(jīng)歷了多輪“風(fēng)口”，“風(fēng)口”過后樓市經(jīng)歷起起伏伏，降價、打折儼然成為目前樓市的主旋律。

曾經(jīng)的“風(fēng)口”

“穿過這個橋洞，就到鳳崗了?！睆埡剖菛|莞鳳崗一名資深房產(chǎn)中介，他每天都在演繹著雙城生活：住在深圳龍崗中心城附近，每天坐3站地鐵到16號線黃閣坑站，再騎共享單車，不到10分鐘就能到自己工作所在的店鋪，全程不超過半小時。

張浩所在的東莞鳳崗臨深片區(qū)，主要以大運(yùn)城邦、名流印象等二手房小區(qū)為主。記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，目前這些小區(qū)的二手房掛牌價多數(shù)在每平方米20000至25000元之間，而且放盤量很大。以大運(yùn)城邦為例，僅在一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的放盤數(shù)量就超過370套。

臨深樓市總是不缺“傳說”，而背后的主角也離不開深圳投資客。“目前，惠州最靠近深圳的臨深片區(qū)房價在每平方米12000元到15000元，東莞臨深片區(qū)房價高出不少，這與東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開關(guān)系?！睆埡普f，“雖然惠陽和大亞灣也有不少工廠，但更多的是各種住宅樓，東莞則受深圳的產(chǎn)業(yè)外溢效應(yīng)明顯，踩對了產(chǎn)業(yè)升級的節(jié)奏。”

“不過，這里的樓市變化也與過去的炒作似乎更為關(guān)系密切。”張浩表示，“2020年的時候，這邊的房價最高超過每平方米30000元，而且還很搶手。當(dāng)時，樓市調(diào)控松綁、鳳崗部分片區(qū)或劃入深圳、深圳地鐵或延伸至鳳崗……這么多‘風(fēng)口’之下東莞臨深片區(qū)樓市出現(xiàn)一輪價格上漲，而且買家絕大部分都是深圳客?！?/p>

不過，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)還是有點(diǎn)“骨感”：“劃入深圳”如今已經(jīng)少有人提及，深圳地鐵已經(jīng)修建至兩市交界，但何時“跨市”仍無明確時間表。而且，東莞樓市出臺了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，甚至一度將深圳客“拒之門外”。而在去年，東莞樓市開始松綁樓市調(diào)控，不僅放開限購，兩成首付也隨之落地，但臨深片區(qū)樓市的起色并不大。記者也發(fā)現(xiàn)，臨近深圳的東莞塘廈、鳳崗等地的多個二手房小區(qū)，與2020年的高峰相比，目前房價下跌了20%至30%左右。鳳崗一些此前備案價接近每平方米40000元的新盤，如今的售價已低于每平方米30000元。

“我正在考慮賣掉鳳崗的房子，而且是虧錢賣?！痹诜績r高峰時期，陳升在鳳崗買了一套大運(yùn)城邦的二手房，“住了幾年后才發(fā)現(xiàn)，小孩讀書等配套還是沒有深圳方便。現(xiàn)在深圳房價已有所回落，我想回深圳買房?！倍?，擁有與這位購房者類似想法的深圳客或許不在少數(shù)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這也在一定程度上說明一旦一線城市樓市放開，資金很容易會回到核心城市，加劇周邊衛(wèi)星城市的樓市難題。

低首付現(xiàn)象仍存在

日前，因惠陽新樓盤傳出巨大優(yōu)惠力度被市場廣泛關(guān)注后，讓惠州樓市再一次成為焦點(diǎn)。隨后，惠陽區(qū)住建局緊急發(fā)布了《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，稱嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

不過，記者在惠陽、大亞灣和鳳崗等臨深片區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn)，市場仍存在打折甚至“低首付”等現(xiàn)象。在鳳崗一處央企開發(fā)的新房項(xiàng)目，銷售經(jīng)理表示此前周邊的新房備案價格都在每平方米30000元左右，現(xiàn)在打折促銷，房源價格在每平方米24000元左右。當(dāng)記者表示首付在短時間內(nèi)難以湊齊時，銷售人員告訴記者具體情況可以商談，例如可以先給一成首付，另外一成首付可以半年或一年之內(nèi)支付，而且免息。至于如何操作，有銷售人員告訴記者，有的開發(fā)商要求購房者準(zhǔn)備兩張銀行卡，先交定金或一成首付后，開發(fā)商便馬上將剩余首付款打到其中一張卡，購房者將錢轉(zhuǎn)給自己另一張卡，再打給預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

其實(shí)，從去年東莞松綁樓市調(diào)控后，久旱逢甘露的臨深片區(qū)各樓盤紛紛推出各項(xiàng)優(yōu)惠政策，包括“特價房”、“低首付免息”、“送車位”等促銷攬客。另一邊，臨深的惠陽也在近期松綁了樓市調(diào)控，包括首套房首付由三成下調(diào)至兩成等，但惠陽當(dāng)?shù)匾患曳科蟮臓I銷部負(fù)責(zé)人告訴記者，這些政策并沒有給新房成交帶來明顯起色，而且部分購房者還轉(zhuǎn)向二手房市場，因?yàn)榛葜荻址績r格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新房，二手房掛牌量激增，分流了新房的購買客群。

臨深樓市

靠什么支撐

有當(dāng)?shù)刭Y深房產(chǎn)中介認(rèn)為，這幾年東莞臨深片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)力度很大，但當(dāng)下東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的區(qū)域卻在城區(qū)和松山湖，這兩個片區(qū)的房價已至東莞最高水平。

來自東莞住建局的數(shù)據(jù)顯示，今年4月東莞城區(qū)南城街道的新房住宅網(wǎng)簽均價達(dá)到每平方米51975元，二手房網(wǎng)簽均價達(dá)到每平方米349元；松山湖高新區(qū)的新房住宅網(wǎng)簽均價達(dá)到每平方米50921元，二手房網(wǎng)簽均價達(dá)到每平方米44785元。而臨深的鳳崗鎮(zhèn)新房住宅網(wǎng)簽均價為每平方米29441元，二手房網(wǎng)簽均價每平方米24558元；塘廈鎮(zhèn)新房住宅網(wǎng)簽均價為每平方米31107元，二手房網(wǎng)簽均價每平方米27397元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，以惠州樓市為例，惠州是一個以外向型為主的購房市場，主要是承接來自深圳的外溢購房需求，以及珠三角區(qū)域的部分投資性需求。隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，在當(dāng)前以剛需、改善需求占主導(dǎo)情況下，惠州樓市大幅下行也在情理之中，本地樓市大環(huán)境發(fā)生了顯著變化，這是導(dǎo)致開發(fā)商推盤折扣力度加大的主因。

“說起臨深片區(qū)樓市的支撐，首先是部分深圳剛需置業(yè)者‘上車’的需求，其次就是包括大灣區(qū)、都市圈等規(guī)劃利好被市場炒作，讓部分投資客進(jìn)場。所以，從本質(zhì)上講，臨深片區(qū)樓市與深圳樓市的關(guān)系不大?！崩钣罴伪硎荆斑@些年來關(guān)于深圳產(chǎn)業(yè)的外溢討論很多，但即便如此，也還談不上隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移居住需求，許多深圳轉(zhuǎn)移出的產(chǎn)業(yè)本身來講就是必須要轉(zhuǎn)移的一些產(chǎn)業(yè)，他們在當(dāng)?shù)刭I房的積極性和能力也不足。只有當(dāng)深圳和臨深片區(qū)在用地規(guī)劃、交通、公共服務(wù)等方面能夠做到真正的一體化，那么，樓市才會形成一個互動的關(guān)系，否則的話還是‘兩張皮’。”