2023年，在一手房交易量繼續(xù)萎縮的同時，二手房交易量在價格繼續(xù)下修的背景下出現(xiàn)廣泛和幅度較大的反彈?；诘谌降臄?shù)據(jù)來推斷，目前許多重要的估值指標暗示二手房的價格可能已經(jīng)回到合理區(qū)間，二手房的價格修正似乎接近完成。

一手房市場的壓力也許反映了持續(xù)增大的交付風險和價格下跌不夠充分等因素的共同作用。從盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟的角度看，需要在盡快消除房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風險、進一步消除交付風險的基礎上，引導一手房價格充分修正，盡快恢復市場功能。

值得高度警惕的是，如果房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險進一步蔓延，那么未來情況的演化仍然存在許多變數(shù)。

——高善文 中國金融四十人論壇（CF40）學術委員、國投證券首席經(jīng)濟學家

*本文為作者在2024年1月27日的CF40宏觀政策季度報告（2023年四季度）發(fā)布會“制造業(yè)投資與產(chǎn)業(yè)升級”上所做的主題交流，文章僅代表作者個人觀點，不代表CF40及作者所在機構立場。

數(shù)據(jù)來源：Wind，國投證券研究中心

考慮貸款的可負擔性，壞消息是居民預期收入在下降，好消息是按揭利率比當時低得多。在合理的久期假設下，相對于收入，貸款的可負擔性是差不多的。

我們知道，2016年-2017年是最近一輪房地產(chǎn)價格明顯開始上升的起點。從這些指標來看，當前二線城市的住宅估值已回到本輪泡沫化早中期的水平，即估值相對較低，價格可負擔，因此剛性需求入市，交易量開始放大。

以上是從估值層面理解二手房交易量為什么放大，如果把微觀層面的估值變化和宏觀層面不存在供應過剩結合在一起，我們的基本結論就是中國二手房市場的價格修正在2023年已經(jīng)接近完成。

進一步引申的結論是，中國住宅市場正在經(jīng)歷的是價格的明顯修正，而不是泡沫的破滅。價格修正的成因是受突發(fā)疫情影響，租金和居民預期收入下降，但同期房價繼續(xù)上漲，導致資產(chǎn)價格脫離基本面，迫使價格下修回歸。

當前宏觀經(jīng)濟的核心問題

是盡快恢復一手房市場功能

一手房市場進一步縮量可能有三個原因。

一是地方政府對一手房市場進行限價，價格無法充分修正，市場難以出清，導致交易量無法釋放，市場不能發(fā)揮正常功能，調(diào)整過程無法順利、徹底地完成。而二手房價格可以更加自由地下跌，一旦調(diào)整到合理區(qū)間，剛性需求得以釋放。

二是一手房市場有交付風險，交付壓力還存在進一步擴大的可能。

三是一手房供應縮量太快，企業(yè)拿地和開工收縮，新房推盤下降。

對照二手房的調(diào)整情況看，如果政府能夠充分消除交付風險，徹底阻斷房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風險，并引導一手房市場價格充分調(diào)整下修，那么一手房市場的企穩(wěn)是值得預期的。

從這個意義上看，我認為當前宏觀經(jīng)濟的核心問題是要盡快恢復一手房市場的功能。

需要充分強調(diào)和高度警惕的是：如果房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險進一步蔓延，那么未來情況的演化仍然存在許多變數(shù)，這方面的不確定性仍然很大。