2023年，王健林失去了萬達(dá)電影的控制權(quán)，也沒能讓珠海萬達(dá)商管上市，對賭協(xié)議失敗更讓他飽受償付資金的壓力。好在私募大佬——太盟投資集團(tuán)的單偉建依然對他不離不棄，愿意繼續(xù)持有并追加對珠海萬達(dá)商管的投資。然而，有了白衣騎士的王健林，依然還在賣賣賣。一方面，珠海萬達(dá)商管的個別投資人仍執(zhí)意退出；另一方面，母公司大連萬達(dá)商管的背后，也站著一批嗷嗷待哺的戰(zhàn)略投資人。

珠海萬達(dá)商管上市的對賭失敗，給整個行業(yè)及資本市場都帶來了不小的震顫。一場精心準(zhǔn)備的資本盛宴，就這樣草草收場，賓客四散。

就連每年最為熱鬧的萬達(dá)年會，也沒了往日的喧囂。1月24日，“王健林的年會停了”的話題就登上了熱搜。據(jù)了解，萬達(dá)集團(tuán)不久前如期舉辦了一年一度的傳統(tǒng)活動——萬達(dá)年會，但為了還債而心力憔悴的老王再也沒有了興頭，只是做了一番簡短的經(jīng)營業(yè)績匯報，低調(diào)十足。

而在過往多年，萬達(dá)年會都有一套十分清晰的流程，年度工作會議、表彰先進(jìn)代表、11場分系統(tǒng)會議，然后才是晚宴+新春聯(lián)歡會。這其中，王健林每年的手寫工作報告和唱歌環(huán)節(jié)，都被視為大家最期待的“知識點(diǎn)”。

剛剛過去的2023年，是王健林“走鋼絲”的一年。據(jù)公開信息統(tǒng)計，萬達(dá)2023年已償還超180億元公開債務(wù)。但最重要的還是，王健林在緊要關(guān)頭成功化解了高達(dá)380億元的對賭協(xié)議危機(jī)。大家又一次夸起老王“格局大”，但首富的內(nèi)心想必是五味雜陳的。

去年末，面臨一筆高達(dá)380億的對賭協(xié)議，王健林選擇以失去珠海萬達(dá)商管絕對控制權(quán)的代價，換回了和太盟投資的進(jìn)一步結(jié)盟。好處也很明顯，太盟那筆高達(dá)180億元的對賭“退款費(fèi)用”，王健林可以暫時不用還。

但眾所周知，資本市場上從來不會有無緣無故的愛，對深陷債務(wù)泥潭的老王更不會有。對賭危機(jī)解除半個月后，一個嶄新的重組計劃，似乎正在加緊醞釀——“新達(dá)盟商管有限公司”呼之欲出。

2024年1月16日，大連萬達(dá)商管新增對外投資，以99%的持股比例，成立大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“新達(dá)盟商管”）。按照新協(xié)議，“太盟投資將聯(lián)合其他投資者和萬達(dá)商管簽訂新投資協(xié)議，占股60%，并不再設(shè)上市對賭日期?！?/p>

大連萬達(dá)商管是萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)中心的持有主體，而其原有子公司珠海萬達(dá)商管從事商業(yè)中心的運(yùn)營管理。

一向喜歡狙擊資本市場獵物的太盟投資，真的會就此止步么？新達(dá)盟商管的橫空出世，迅速引發(fā)業(yè)內(nèi)人士遐想。

一個冠有“萬達(dá)”與“太盟”之名的新商管公司出現(xiàn)，是否會是萬達(dá)商管引入新戰(zhàn)投、沖擊IPO打造的新平臺？注冊資本金高達(dá)162億元的新公司，后續(xù)又將有什么新的資本動作？

私募教父的“野心”

和王健林不同，“私募大佬”單偉建喜歡以學(xué)者自居。他喜歡用中英文發(fā)表文章，用詞儒雅，時而探討貿(mào)易戰(zhàn)的虛實，時而對宏觀政策加以評述，并表示長期看好中國經(jīng)濟(jì)。

如今，他領(lǐng)導(dǎo)的太盟投資集團(tuán)是亞洲最大的私募股權(quán)基金之一，管理的資產(chǎn)規(guī)模超過500億美元。2022年，單偉建還進(jìn)入阿里董事會擔(dān)任獨(dú)董，更早之前還在豐益國際、寶鋼和聯(lián)想董事會擔(dān)任過獨(dú)董。

單偉建的成長經(jīng)歷，可用傳奇二字來形容。年僅15歲時，單偉建就被送到內(nèi)蒙古戈壁灘，一呆就是6年，錯失了上中學(xué)的機(jī)會。后來在赴美留學(xué)階段他成功逆襲，考入了加州大學(xué)伯克利分校，在美期間，他的博士生導(dǎo)師就是耶倫——美國現(xiàn)任財長。

在這種特殊的中西教育背景下，單偉建迅速成長為一個典型的華爾街人士，畢業(yè)后在摩根銀行、新橋投資的工作，又讓他收獲了一疊金光閃閃的履歷。而最被人津津樂道的案例，是其曾在亞洲金融危機(jī)期間拿下韓國第一銀行的控股權(quán)。

1999年，單偉建打敗了匯豐銀行，成功收購韓國第一銀行，并協(xié)助其走上正軌，由此一戰(zhàn)成名?！敦敻弧冯s志將單偉建稱為“中國私募之王”，而因收購深圳發(fā)展銀行，他又被媒體評價為“創(chuàng)造了歷史”。

這些知名度較高的成功案例，讓單偉建私募大鱷的形象在PE圈人盡皆知。面對一家新的入股公司，單偉建曾經(jīng)直言，“我們的控制權(quán)就體現(xiàn)在一個方面，那就是隨時可以任命或更換CEO?！?/p>

他向來不甘心只做單純的財務(wù)投資，而是更想獲取企業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)，風(fēng)格十分強(qiáng)勢。在資本市場上，多家公司都被太盟強(qiáng)勢控制，被它選中的公司，原有股東往往會失去話語權(quán)，而在經(jīng)過一番改造重組后，單偉建往往會將其溢價出售，由此創(chuàng)造收益。

自單偉建2010年加入太盟以來，他相繼投資過盈德氣體、珍愛網(wǎng)、大阪環(huán)球影城等項目，還先后取得了必康制藥、珍愛網(wǎng)等多家企業(yè)的絕對控制權(quán)。

對于其在中國的投資成績，一位投資人對「市界」評價道，“太盟基金是中國唯一能算上large cap（大市值） 的并購基金，光盈德氣體一個項目的收益，就頂?shù)蒙洗蟛糠諺C的整只基金”。

而最近兩年，太盟投資集團(tuán)身影多次出現(xiàn)在創(chuàng)投公司名單內(nèi)，不少還是跟隨國內(nèi)投資熱潮。據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計，僅僅是2023年，太盟先后調(diào)研了AI訓(xùn)練數(shù)據(jù)專業(yè)提供商“海天瑞聲”、國內(nèi)電子數(shù)據(jù)取證領(lǐng)域龍頭企業(yè)“美亞柏科”、太陽紙業(yè)等項目，投資身影異常活躍。

2023年12月12日，太盟投資集團(tuán)與大連萬達(dá)商管集團(tuán)簽署新投資協(xié)議。太盟將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)大連萬達(dá)商管集團(tuán)贖回后，對珠海萬達(dá)商管再投資。按照新協(xié)議，大連萬達(dá)商管持股珠海萬達(dá)商管40%，太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東總計持股60%。

對于新投資者，澎湃援引接近萬達(dá)人士稱，“有個別現(xiàn)有投資人選擇退出投資，但同時有新的投資人進(jìn)入，包括一些境外投資人。”此前，財新周刊也曾報道，“與單偉建一道而來的，還包括來自中東的境外投資者?！?/p>

而在牽手中東“金主”方面，單偉建不久前就有過一次成功案例。2023年8月，作為香港上市公司鳳翔股份控股股東，太盟集團(tuán)曾將鳳翔股份1.6億股，出讓給中東主權(quán)機(jī)構(gòu)——阿布扎比投資局間接全資擁有的公司。交易完后，阿布扎比投資局間接持有鳳祥股份約9.9%的股份。

過去三年，投資機(jī)構(gòu)們苦于募不到錢，找不到好項目，但太盟投資集團(tuán)仍管理著近500 億美元的資本。而面對萬達(dá)商管如今的發(fā)展困境，太盟又有何回天之術(shù)呢？

尋求新資本路徑

太盟投資集團(tuán)在國內(nèi)投資究竟是啥風(fēng)格？一位買了太盟投資集團(tuán)旗下債券產(chǎn)品的投資人Jack犀利評價道，“狂野”?！盁嶂跃蕊L(fēng)塵啊，這兩年投了一堆民營地產(chǎn)被套了”。

在房地產(chǎn)美元債的融資熱潮中，太盟投資集團(tuán)曾經(jīng)占有一席之地。譬如，華南城方面曾公開表示，其美元債的第持有人是太盟投資集團(tuán)。目前，太盟投資已經(jīng)支持了華南城的美元債展期，其準(zhǔn)備展期的五只美元債有至少一只獲得了75%以上同意票。

許多投資者都沖著太盟投資集團(tuán)的招牌買入了地產(chǎn)債。今年地產(chǎn)債跌勢不休的行情下， 太盟投資集團(tuán)的多個地產(chǎn)債還是不可避免的虧了錢。但這并不影響單偉建在Jack心目中的分量，“大佬實力還是很強(qiáng)的”。

不過，面對萬達(dá)商管，作為收并購行業(yè)的行家里手，太盟也必須要有足夠的了解。此前，為了降低投資風(fēng)險，太盟往往會在控制性入股后，通過主導(dǎo)運(yùn)營讓標(biāo)的公司脫困，最后再退出獲益。

而對于萬達(dá)商管，投資成功與否的關(guān)鍵，同樣取決于其是否確切地識別出債務(wù)體量和資產(chǎn)質(zhì)量。這也是王健林在正式合作之初要處理的難題。

最近一段時間，王健林在業(yè)務(wù)上重新排兵布陣，對所持資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。進(jìn)入2024年1月以來，大連萬達(dá)商管接連賣掉了4家萬達(dá)廣場，買家都來自同一個公司：中聯(lián)基金。

不光賣掉重資產(chǎn)項目，王健林也開始“動刀”輕資產(chǎn)——將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)佛山順德萬達(dá)廣場，賣給了美的置業(yè)?！霸缧┠甑摹みM(jìn)’擴(kuò)張后，萬達(dá)在管項目當(dāng)中也存在大量'老大難'項目?！币晃蝗f達(dá)員工說道。

眾所周知，過去多年，王健林的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，往往采用和第三方合作的方式實現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張。但商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)的天然基因大不相同，住宅開發(fā)只需要憑早期的樓盤預(yù)售，就能獲得大筆現(xiàn)金流。

而商業(yè)地產(chǎn)玩家就沒那么好的“運(yùn)氣”。想要拿到現(xiàn)金流，商業(yè)公司需要完成一輪長長的開發(fā)周期+運(yùn)營周期后，才能等到獲得現(xiàn)金流的階段。

輕資產(chǎn)模式可以讓萬達(dá)不用在前期開發(fā)運(yùn)營上花費(fèi)大量資金，避免了債務(wù)風(fēng)險，但最終這些風(fēng)險依然會落在跟萬達(dá)進(jìn)行輕資產(chǎn)合作的地方開發(fā)商身上，“如果最終合作方覺得算不過來賬，那萬達(dá)的輕資產(chǎn)收益率也會受影響。”一位商業(yè)地產(chǎn)人士表示。

地產(chǎn)玩家們最期待的玩法，還是讓底層資產(chǎn)真正打通資產(chǎn)證券化路徑，成功推動REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品上市，投資者可以提前坐享收益，這方面也一直是王健林的一個未競之夢。

2019年，王健林給萬達(dá)商管布置兩個重點(diǎn)，一是完全去房地產(chǎn)化，二是做大資產(chǎn)證券化。彼時，萬達(dá)還曾計劃將REITs推向新加坡上市，并傳出估值或超過10億美元。

而對于另一方的太盟而言，不動產(chǎn)投資作為太盟投資核心策略板塊之一，近年來其在REITs基金方面也多有發(fā)力。最受業(yè)界關(guān)注的，是太盟對香港上市RETIs“春泉產(chǎn)業(yè)信托”的“惡意”競購案。

2018年9月，太盟在未與春泉產(chǎn)業(yè)信托管理人商討前提下，提出溢價六成要約收購春泉產(chǎn)業(yè)信托，被管理層視為“惡意”競購。后來，太盟通過幾番折騰也并沒有得手。時至如今，太盟在春泉產(chǎn)業(yè)信托間接持有11.85%股份。

而在收購萬達(dá)之前，2022年11月，太盟還與招商蛇口在開曼群島聯(lián)合設(shè)立了地產(chǎn)基金，通過子公司PREP持有該地產(chǎn)基金80%的權(quán)益。

到了2023年10月，不動產(chǎn)私募基金和公募REITs的破冰，給許多不動產(chǎn)玩家們打了一陣強(qiáng)心劑。萬科董事局郁亮更是曾舉例表示，“類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性?！?/p>

但并不是所有玩家都能吃到這一紅利。一位不動產(chǎn)方面從業(yè)人士對「市界」表示，“REITs上市的門檻條件要求有兩點(diǎn)：一是業(yè)績穩(wěn)定，二是底層資產(chǎn)的質(zhì)量也要好。利潤和資產(chǎn)的業(yè)績體量，二者不可或缺。而如果正常租金的回報率太低，基本不符合發(fā)行REITs的條件?！?/p>

從三年業(yè)績來看，萬達(dá)商管的成績看上去還是很好的，已連續(xù)3年完成業(yè)績目標(biāo)。2021年，其稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年為293億元，平均年增長約12%；2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年為95億元，年增長率達(dá)34%，租金率則多年保持在100%水平。

而在新的REITs風(fēng)口面前，萬達(dá)也已經(jīng)有所行動。據(jù)媒體報道稱，2023年8月，萬達(dá)籌備了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行申報工作，已向公募基金合作管理方征詢意見。但時至如今，暫未有相關(guān)產(chǎn)品發(fā)行動態(tài)。

仍有“老朋友”困在局中

為了擺脫380億元的對賭回購壓力，王健林以股權(quán)換資金，將自己在珠海萬達(dá)商管的持股比例，從78.83%大幅下降至40%。

但上市失敗對老王的考驗，并沒有就此結(jié)束。除了太盟投資之外，大連萬達(dá)商管的背后，仍然站著一批嗷嗷待哺的戰(zhàn)略投資人。380億的對賭到期背后，不少王健林的“老朋友”，依舊困在這場資本局中。

在沖擊上市大門路上，王健林已經(jīng)走了近10年?；厮葜?014年，萬達(dá)商業(yè)（即，大連萬達(dá)商管前身）成功登陸港交所，但由于商業(yè)地產(chǎn)在香港不受資本市場看好，上市之后股價長期低迷。萬達(dá)商業(yè)在港交所上市不到一年就開始醞釀退市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股上市。

而為了籌備港股私有化退市，萬達(dá)商業(yè)創(chuàng)造了一種新模式，即由機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購股份籌備私有化資金。2018年1月，由騰訊控股領(lǐng)投，蘇寧、融創(chuàng)、京東共同入股大連萬達(dá)商管集團(tuán)，合計出資340億元，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14％股份。

這340億元的總投資額中，騰訊投資100億元、持股比例為4.12%，蘇寧和融創(chuàng)中國分別投資95億元，持股比例3.91%，京東投資50億元，持股比例2.06%。

彼時，萬達(dá)曾承諾，若萬達(dá)商業(yè)在2018年8月31日以前，或從港股退市2年之后，無法完成A股上市，萬達(dá)集團(tuán)將會回購股份，回購價格將保證為國內(nèi)投資者提供12%的年回報率，海外投資者的年回報率為10%。

但萬達(dá)商業(yè)在A股上市的大門前徘徊多年，并未如愿登陸A股，最終于2021年正式撤回A股上市申請。王健林只好再次另設(shè)上市主體。2021年，通過將重資產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，王健林重新設(shè)立新的商管上市平臺珠海萬達(dá)商管，申請H股上市并簽署對賭協(xié)議。

如今，隨著珠海萬達(dá)商管的對賭大限到期，新舊投資者已經(jīng)各自有了決定。但對于此前曾于2018年1月一股氣拿出340億元，入股大連萬達(dá)商管的“巨頭”們，卻始終沒有相關(guān)離場的動作。而在現(xiàn)金流就是生死線的當(dāng)下，很多投資者都沒有耐心等下去了。

某社交平臺上，不少股東呼吁融創(chuàng)退出萬達(dá)投資百億。不久前，伴隨著對賭日期的到來，等待珠海萬達(dá)商管上市兩年無果后的一些投資人，已經(jīng)開始紛紛退出。12月14日，碧桂園宣布，出售珠海萬達(dá)商管1.79%股權(quán)，成為22家投資人中率先退出的企業(yè)。

有關(guān)上述“巨頭”退出的消息，也一時甚囂塵上。不久前，市場上一度流傳，京東、蘇寧也要退出大連萬達(dá)商管戰(zhàn)投，目前暫未有任何退出消息。不過，這并不代表沒有退出的可能。目前，永輝超市已經(jīng)官宣退出大連萬達(dá)商管。

對王健林來說，如何安撫這些投資者的情緒，保證他們的利益，也是擺在面前的一個難題。而在當(dāng)下，伴隨著對賭協(xié)議失效，萬達(dá)商管原有的上市平臺——珠海萬達(dá)商管已經(jīng)不再更新上市動態(tài)。

2023年12月28日，珠海萬達(dá)商管四度遞交招股書失效，但和此前失效后馬上更新上市文件不同，截至目前，珠海萬達(dá)商管的上市備案仍為“補(bǔ)充材料”狀態(tài)。

不過，與之相對的是，另一個新的商管平臺迅速浮出水面。最新消息顯示，1月16日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司新增對外投資，成立大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司。

法定代表人為肖廣瑞，是萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部的多年老臣。公司監(jiān)事為馬軍，亦為大連萬達(dá)商管的監(jiān)事，在萬達(dá)系旗下多家公司擔(dān)任不同職務(wù)。

股權(quán)關(guān)系上，新達(dá)盟由大連萬達(dá)商管持股99.9938%，大連萬裕企業(yè)管理有限公司持有0.0062%，而大連萬裕又是大連萬達(dá)商管的全資子公司。注冊地址則是“遼寧省大連市西崗區(qū)”，萬達(dá)集團(tuán)的大本營。

新達(dá)盟的設(shè)立，會不會是王健林故技重施的新上市公司？商業(yè)江湖風(fēng)云變幻。盡管太盟的不離不棄讓萬達(dá)商管度過了對賭險關(guān)，但王健林在接下來的資本棋局中，又該如何落子？時代對老王的考驗，還沒有停止。