文：李曉光 編輯：文驊

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核心提示：

1、2012年，華信集團(tuán)將翡翠苑別墅收入囊中，代價大約是10億港元，當(dāng)時約合人民幣8.49億元。

2、要買下這20幢別墅難度并不小，多位上海房地產(chǎn)中介向鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》表示，其中最難的當(dāng)數(shù)要湊夠20個購房資格。

3、在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷深刻周期性調(diào)整的當(dāng)下，有能源企業(yè)準(zhǔn)備了100億抄底房地產(chǎn)。

4、大部分能源企業(yè)更偏賴成熟的資產(chǎn)。譬如，高端酒店、寫字樓、科創(chuàng)園區(qū)以及倉儲物流園區(qū)。

1月9日，在上海做了十多年房地產(chǎn)交易的張海軍看到一則消息，有人花費(fèi)了14億元，競得了翡翠苑20幢別墅，這里曾是葉簡明創(chuàng)辦的華信集團(tuán)總部辦公地。

很快，這個由4家公司和14個自然人組成的龐大競拍主體，被挖出與江蘇永鋼集團(tuán)有限公司（以下簡稱江蘇永鋼）有著千絲萬縷的聯(lián)系。一時，“鋼鐵大佬抄底上海房地產(chǎn)”的輿論喧囂塵上。

但張海軍卻并不感到驚訝，從2020年開始，他就明顯感覺到煤炭、鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)企業(yè)盯上了房地產(chǎn)市場，而上海待售的寫字樓、酒店基本上已經(jīng)被他們看了一遍。

只不過，這些企業(yè)雖然手握重金，但卻并不會輕易出手。他們宛如一群潛藏的獵豹，獵物雖已然顯現(xiàn)，但他們?nèi)栽陟o待最佳的出擊時刻。

01 興國路上的神秘富豪

如同葉簡明的發(fā)家史一樣，這20幢別墅也籠罩著一層神秘的色彩。它們坐落于昔日法租界的核心區(qū)域，斜對面就是大名鼎鼎的興國路賓館，周圍是一些知名的老洋房，道路兩旁的梧桐樹據(jù)說都有百年歷史。

和《繁花》中主打熱鬧商業(yè)街的黃河路不一樣，興國路則因為具有一種悠然安靜的氣質(zhì)，更像是矜持的貴族，完美詮釋著上海強(qiáng)調(diào)的底蘊(yùn)和氣質(zhì)。

興國路的物業(yè)稀有，鮮少會有待賈的機(jī)會。擁有興國路的物業(yè)，也大都非富即貴。野心和欲望蓬勃之下，真正的富豪才能久久為功。

實(shí)際上，這20棟別墅的開發(fā)商并非華信集團(tuán)，而是一家1987年在香港成立的外資公司大中華國際集團(tuán)。上世紀(jì)90年代末，當(dāng)時的上海正是日新月異，擁有無限機(jī)會的時刻。

當(dāng)時的大中華國際，已經(jīng)房地產(chǎn)領(lǐng)域嶄露頭角，在深圳開發(fā)了多個樓盤，并將觸角延伸到了上海灘。到現(xiàn)在，大中華國際已經(jīng)具備涵蓋房地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、電視傳媒、能源、港口、大型國際物流中心等多元化產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)公開資料，翡翠苑的開發(fā)商，大大置業(yè)（上海）有限公司（以下簡稱大大置業(yè)）成立于1994年，現(xiàn)在已經(jīng)被列入異常經(jīng)營名單，且嚴(yán)重違法和被限制高消費(fèi)。

100%持股該公司的爾來有限公司唯一股東為Sam Strong International Limited。而后者最初為中華國際集團(tuán)控制。

根據(jù)大中華國際的說法，在出售前已經(jīng)持有該物業(yè)權(quán)益逾17年，但出租率似乎一直不佳，2009到2011年出租率甚至還從30%降到了5%。

直到2012年7月，華信集團(tuán)才將這20幢別墅收入囊中。

當(dāng)時，華信以4.478億港元(當(dāng)時約合人民幣3.655億元)從大中華手里拿下SamstrongInternationaLimited43%股權(quán)，后者持有的物業(yè)正是翡翠苑這20幢別墅。與此同時，華信還向其他物業(yè)持有人收購了余下股權(quán)。

以此計算，華信為這20幢別墅付出了約10.4億元港元（當(dāng)時約合人民幣8.49億元）的代價。而大中華國際則表示，當(dāng)時這20幢別墅價值約為人民幣7.4億元。

2015年，原本是住宅用途的翡翠苑成了華信集團(tuán)總部辦公地。相應(yīng)地，20幢別墅，大部分進(jìn)行了結(jié)構(gòu)改造。其中，一棟別墅已被拆除，并改建成了穹頂建筑，原本規(guī)劃的每棟住宅樓都設(shè)有地下室，但現(xiàn)在大部分都經(jīng)過了不同程度地改動，有些被改造成了食堂或活動室。然而，這些改建并未經(jīng)過任何審批。

據(jù)《財新》報道稱，“這20棟建筑更像一個金字塔狀王國，頂端的葉簡明有專屬的‘樓’，數(shù)個執(zhí)行董事分享‘總裁樓’，其他高管則分布于各處樓中”。 而環(huán)繞“樓”的，盡是以金黃色為主調(diào)的建筑。

隨著華信集團(tuán)的破產(chǎn)清算，這20幢曾經(jīng)見證葉簡明輝煌時刻的別墅也被擺上了拍賣臺。然而，它們卻數(shù)度遭遇流拍。2021年8月，報價16.8億流拍，2023年報價17.6995億，再次流拍，直到最近才等來新的買家。

張海軍向鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》透露，要拿下這個項目并不容易。他指出，首先根據(jù)上海目前的購房政策，需要先湊齊20個購房名額，這已經(jīng)是一個不小的挑戰(zhàn)，其次還需要準(zhǔn)備十幾億的資金，畢竟別墅的價格在那擺著。此外，項目的違建整改還需要經(jīng)過審批，過程也可能相當(dāng)復(fù)雜。

但多位上海房產(chǎn)中介用“鋼鐵大佬撿漏”來形容這場交易。“按照成交價來算，房源折合均價約15.65萬元/平米，這肯定是低于市場價”，一位房產(chǎn)中介向鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》表示。

張海軍更是直言：那個地段賣20萬一平都有人愿意買。在他看來，這是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣?！靶迯?fù)一下違建，再稍加包裝，然后抵押給銀行，14億元就能輕輕松松地套出來。”他說道。

而翡翠苑資產(chǎn)評估價為17.68億元，但起拍價只有13.72億，相當(dāng)于打了7.6折，而14億的成交價也打了7.9折。

02 “鋼鐵水泥”也瘋狂：有人準(zhǔn)備100億抄底

在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷深刻周期性調(diào)整的當(dāng)下，一個引人注目的現(xiàn)象是，像永鋼集團(tuán)這樣的傳統(tǒng)能源企業(yè)抄底房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為一種常態(tài)。

據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》不完全統(tǒng)計，2023年以來，這類能源企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的成交金額已經(jīng)突破100億元。

不過和抄底上海這20棟“稀有”別墅不同，大部分能源企業(yè)更偏賴成熟的資產(chǎn)。譬如，高端酒店、寫字樓、科創(chuàng)園區(qū)以及倉儲物流園區(qū)。這些資產(chǎn)類型不僅能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，還具有較高的增值潛力和抗風(fēng)險能力。

在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，“有些資產(chǎn)，雖然并非位于繁華的市中心，但由于其出色的運(yùn)營效率和穩(wěn)定的收益表現(xiàn)，同樣可以被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>

以高端酒店為例，這類資產(chǎn)在疫情等極端情況之外，通常能夠憑借其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)越的地理位置和強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，源源不斷地吸引客源。從而為企業(yè)帶來穩(wěn)定而持續(xù)的現(xiàn)金流回報，實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。這種“坐享其成”的投資模式深受能源企業(yè)老板們的喜愛。

去年，江蘇金峰水泥集團(tuán)有限公司（以下簡稱金峰水泥）的動作尤為引人注目。該公司接連兩次出手，以共計40.73億的價格先后拿下虹口三至喜來登酒店和蘇州河畔的地標(biāo)性建筑——寶格麗酒店。

而2023年11月，有內(nèi)蒙古煤企業(yè)背景的上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司，則砸下41.42億元拿下中糧海景壹號5、6、7號公寓項目。更早之前，中國金茂以28億出售的北京金茂威斯汀大飯店，接盤方里也有煤企身影。

這些企業(yè)往往攜重金而來，一出手就是大手筆。

張軍向鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》透露，金峰水泥拿了100億元的銀行授信來抄底房地產(chǎn)?！?00億最起碼不花80億出去，現(xiàn)在才只花了40億”，他進(jìn)一步說道。從去年10月份開始，張海軍已經(jīng)向金峰水泥推薦過兩三個項目。

然而，交易過程往往充滿了博弈和較量。其中，最核心、最敏感且最易引發(fā)爭議的問題便是價格。“上海待售的酒店和寫字樓基本上已經(jīng)被盤查過一遍了”，張海軍透露。但與以往的搶購風(fēng)潮有所不同的是，這些能源企業(yè)似乎并不急于出手。

“他們現(xiàn)在的策略是有便宜的就購入，不便宜就慢慢談。”張海軍表示。據(jù)他了解的情況，金峰水泥收購上海寶格麗酒店時，一開始對方的報價是30多億，但最后談到20多億成交了。

03 是入手的好時機(jī)嗎？

能源企業(yè)的富豪們搶注地產(chǎn)背后，折射著社會財富結(jié)構(gòu)的新變局。

早在十多年前，能源企業(yè)的老板們揮舞著支票簿，在地產(chǎn)界掀起了一陣陣狂風(fēng)巨浪。時至今日，房地產(chǎn)市場中仍然流傳著許多關(guān)于煤老板們的傳說：他們手中提著裝滿現(xiàn)金的蛇皮袋，乘坐公交車四處尋覓，一旦看中目標(biāo)，便毫不猶豫地大肆購置房產(chǎn)。

煤老板們更是撐起了潘石屹的黃金時代。2004年，他將SOHO中國的銷售總部設(shè)在山西，還多次帶領(lǐng)營銷隊伍深入山西、陜西、內(nèi)蒙古等地區(qū)舉辦產(chǎn)品推介會。

2006年，山西客戶的購買金額占SOHO中國總銷售額的40%。2008年金融危機(jī)下，三里屯SOHO開盤一周成交20億左右，客戶一半都是煤老板。

但歷史的巨輪從未停止過它的轉(zhuǎn)動，每一個行業(yè)的繁榮與衰退都像是一部史詩般的長篇大劇。沒有人能永遠(yuǎn)站在山頂，隨著行業(yè)周期的波動，他們逐漸消失于地產(chǎn)江湖。

然而，就在房地產(chǎn)市場陷入低迷之際，他們卻以出人意料的迅猛之勢殺了回來。

在陳晟看來，能源企業(yè)經(jīng)過前幾年的紅利期，手里積攢了大量的現(xiàn)金，他們抄底房地產(chǎn)市場更多是出于資產(chǎn)配置的考慮。

2021年9月之后，國內(nèi)部分地區(qū)突然拉閘限電的現(xiàn)象成為了人們熱議的焦點(diǎn)。這一突如其來的變化，使得煤炭供應(yīng)更加緊缺，煤價如同脫韁的野馬般不斷飆升，創(chuàng)下了一個又一個新高。這種瘋狂的上漲行情，被市場形象地稱之為——“煤超瘋”。

有數(shù)據(jù)顯示，2021年全國規(guī)模以上煤炭企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額7023.1億元，同比增長212.7%。而2022年，全國規(guī)模以上煤炭企業(yè)營業(yè)收入4.02萬億元，同比增長19.5%，利潤總額1.02萬億元，同比增長44.3%；應(yīng)收賬款5320.1億元，同比增長23.1%。

水泥和鋼鐵行業(yè)同樣如此，2021年，22家上市水泥企業(yè)就合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8889.05億元，凈利潤達(dá)1006.97億元。而重點(diǎn)大中型鋼鐵企業(yè)當(dāng)年累計營業(yè)收入6.93萬億元，同比增長32.7%；累計利潤總額3524億元，同比增長59.7%。

拿江蘇永鋼來說，其在2021年凈利潤就有55.1億元，2022年雖然有所下滑，但依然有30.1億元的利潤。

但盡管利潤豐厚，陳晟在與這些能源企業(yè)的交流中發(fā)現(xiàn)，由于對能源消耗和環(huán)保要求的提高，他們普遍認(rèn)為未來本行業(yè)的需求會下降。因此，他們會用現(xiàn)有的資金去投資優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，以應(yīng)對未來的不確定性和變化。

而過去，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在市場上很少流通?！叭欢?，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生深刻變化，流動性風(fēng)險逐漸浮出水面，一些開發(fā)商和業(yè)主方開始愿意將他們手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行交易，且在價格上展現(xiàn)出更大的靈活性，這是一個很好的入手機(jī)會”，陳晟說道。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)，具有較高的穩(wěn)定性和抗通脹能力，對于能源企業(yè)來說，購買房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的目的，降低風(fēng)險，提高資產(chǎn)的長期價值。 “當(dāng)下趁著較低的價格抄底，待市場回暖后就可以獲得較高的回報”，他進(jìn)一步提到。

然而，這些老板們是否如同他們過去那樣，再次精準(zhǔn)地把握到了市場時機(jī)，唯有時間會給出答案。