跨國做“日本房東”，并非一門如想象中美好的投資。

作者 | 王一旦

編輯 | DR

題圖 | 《誠實房地產》

“回來，一切都回來了?！?/p>

開年的日本，像是拿了逆襲劇本，仿若過去失落了30年的陰霾已一掃而空。

1月12日，連漲五天的日經指數(shù)達到歷史最高點，幾乎接近日本泡沫經濟前的最高峰。同時，日本的房地產市場也頻頻傳來“暴漲”的消息。據(jù)日媒報道，去年11月東京都23區(qū)新建公寓的平均售價已經達到1.2811億日元（約合人民幣631萬元），同比上漲50%。

截至1月9日的日經指數(shù)走勢。（圖 / 雅虎日本）

這個漲幅，在過去一年幾乎可以傲視除了比特幣之外的大部分投資資產。

在日媒報道里，當?shù)胤慨a市場呈現(xiàn)出了非同尋常的冰火兩重天：一方面，重返世界的中國人揮舞著現(xiàn)金，前赴后繼涌入日本房市，中介清點現(xiàn)金清點到頭痛，東京的熱門區(qū)域樓盤，甚至還要搖號購買；而另一方面，本地年輕人的購房需求持續(xù)萎縮，近一半人都在租房生活。

仿佛一夜之間，國內投資者已經成了日本年輕人的房東？

但歷史無數(shù)次印證，極致的瘋狂往往是轉換的序章。在和幾位已在日本買房置業(yè)的業(yè)主聊過之后，我們發(fā)現(xiàn)，大部分都市傳說終究只是傳說，社交媒體是一面棱鏡，分享者大多數(shù)只放大自己所擁有的，而很少提到禮物背后所標注的價碼。

在日本炒房，只是聽起來很美。

奔著賺錢而買，

很有可能在高位接盤

日本房價這幾年的變化，的確可以用“驚人”來概括。

“普通人過去從銀行貸款個人年收入六七倍的資金，就能買到一套房子，而現(xiàn)在十七八倍都不一定夠。”旅居日本多年的包子，在當?shù)刭I過房，也賣過房，完整地見證了日本房價過去十余年的潮起。

（圖/unsplash）

據(jù)日本國稅廳數(shù)據(jù)，日本2022年人均年收入為458萬日元（約合人民幣22.6萬元）。但如今普通人要在東京買房，至少要背上自身年收入15倍以上的債務。

用15倍以上的年收入來買一套房，在比海外同齡人更重視房產的中國年輕人眼中，不過是一個尋常的人生必經階段，但在低欲望的日本年輕人眼中，已是生命不可承受之重。

日本對于本國人的首套房，是有極其優(yōu)越的優(yōu)待政策的，不但零首付，貸款利率也只有0.2%-0.6%，并且持有房產每年還可以節(jié)約一點消費稅。

但饒是如此，不愿買房的人，還是不買房。

（圖/《誠實房地產》）

2023年1月，三井住友信托銀行對1萬名受訪者做了一個調查，結果顯示，全體樣本中持有房產者的比重還不到一半，其中20-29歲以及30-39歲人群持有房產的比例僅分別為20%和31%，一半人都在租房，剩下的人則是在家跟老人同住。

根據(jù)OECD數(shù)據(jù)，日本家庭凈儲蓄率在經濟泡沫后，從15%大幅下降至5%以下，透支的家庭財富，難以負擔不動產的購置壓力一一日本房屋的空置率，很直觀地印證了這一點。據(jù)日本總務省調查數(shù)據(jù)，2018年日本房屋的空置率達到13.6%，是有史以來的最高紀錄。而除非拆除大部分空置房屋，否則空置率會在2038年躍升至31.5%。

如此種種足以證明，本應作為消費主力的日本青年，真的沒那么愛買房。

在日本賣過房的包子，也有相似的體會。2017年，包子一家以6780萬日元的價格在東京豐州地區(qū)買入一套塔樓公寓，并在5年后決定賣出。

“不動產公司當時對我說，從2018年到2020年的成交數(shù)據(jù)來看，這個樓盤的成交時間不會超過一個月?！?/p>

（圖/《誠實房地產》）

然而，在房價已經開始飆漲的2022年，這一套房子并沒有想象中好出手。

“不少日本買家都來看過，但最終都沒成交。”無奈之下，包子將掛牌價從一開始的9000萬（日元，下同），降了又降，到最終8380萬出手，前后一共經歷了半年?！巴瑐€樓盤當時還有好幾家在賣，我的報價是最低的，其他人交易時間比我更長，都要半年以上。”

包子認為，中國人手上的大部分房源，很多時候還是在同胞內部流通，本國購房者已經比較少見了，“我最終成交的中國買家也是把這里當做婚房，是自住而不是投資”。

彼時，不動產公司也對包子說，“在這個價位，會選擇投資購買的人已經不會太多了，大家的共識就是偏貴”。

但到了2023年，隨著日元匯率一路跌破4.77，海外投資者再度大規(guī)模涌入，當?shù)胤渴凶邉葜饾u瘋狂起來。“豐州區(qū)那邊有一個更新一點的塔樓公寓，我聽到一個中國買家是1.3億接手的，上一任房主賺了近4000萬日元。”

國人買賣占交易量大頭，在關西某城投資民宿的呦呦也有類似體會，“這一片從2023年8月開始就一路漲價，我是7月購買的，當時也是從另一個國人手里搶下來的?！?/p>

（圖/unsplash）

同時，關于海外投資者爆買日本房產的新聞也頻頻登上頭條。東京御徒町一家不動產公司的代表董事對媒體表示，“現(xiàn)在能拿出1億-3億日元現(xiàn)金買一棟房子的人，由于目前日元貶值的趨勢，日本房地產便宜得對他們來說就像一場大甩賣” 。

日本一家房產機構的首席執(zhí)行官在采訪時描述道，中國買家經常帶著一箱箱現(xiàn)金付款，中介清點現(xiàn)金“真的很累”。

但是在包子和呦呦看來，目前過高的房產價格，很難變現(xiàn)，容易“被埋”，更加適合自住而非投資。

在一則關于東京都23區(qū)漲價的新聞下方，一位雅虎日本網友表示，自己在2020年以低價購買了一套二手房，盡管現(xiàn)在能夠以1.3-1.5倍的價格賣出，但是自己想投資的其他地段已經漲得過高，現(xiàn)在處于進退兩難的境地。

“很多機構會將日本房產包裝成一種投資項目，告訴國內的人可以買房后交給管理公司出租，只要收租金，年利率5%左右，最后還可以賣出去賺差價，但實際上并不是這么回事兒?！绷硪恢槿耸扛嬖V新周刊。

“除非是在房價漲起來之前就購買房產然后出租，否則這兩年入局的‘中國房東’，很難賺到超預期的收益。”

在日本，租客的權益保護十分完善。除了不能對房屋進行買賣之外，租客和房東擁有同等權利，包括但不限于教育、醫(yī)療、社保等等，而房屋出現(xiàn)損壞，一般是要房東或管理公司來承擔修繕費用。

日本留學生黃瓜告訴新周刊，日本的租約一般是兩年一簽，中間不能私自毀約或漲價?！白夥亢贤炏戮筒粫兏孔?，我目前還沒見過同一棟房子老租客和新租客租金不同的情況”。

（圖/《誠實房地產》）

同時，呦呦也以房東的身份算了一筆賬，“在關西某都，一個2DK（兩居室）的公寓，房租加管理費只租7萬元。但是物業(yè)費、公共設施修繕費用、擔保公司的管理費再加上持有房產每年要繳納的稅金，以及租金收入本身要繳納的稅金，這些加起來要差不多3萬元，接近房租的一半。就算房子只要1000萬，年收益率也就是4.8%。購買1DK或2DK的房產，1000萬日元是不夠的。”

另一位在東京置業(yè)的小紅書博主也提到，購買房產投資出租并不是一個很好的選擇：“日本是累進稅率，房租收入是要累加工資收入一同計稅的。辛辛苦苦收租，很有可能光稅就要交不少?！?/p>

同時，比較東京房產租金和售價的漲幅，你會發(fā)現(xiàn)租金漲幅遠遠追不上房價。根據(jù)日本總務省調查數(shù)據(jù)，首都圈公寓租金收益率在 2003 年達到最高點，約為6.2%，隨著公寓價格回升逐漸下降，2022年已降至3.4%，到了房價飆升的2023年，租金收益率只會更加低迷。

上為東京房產售價變化，下為租金變化，租金的增長曲線明顯平緩許多。（圖 / 雅虎日本）

這意味著越晚購入房產，租售比越低。

同時，呦呦也提到有國內投資者會選擇購買總價低的當?shù)亍袄掀菩　保聦嵣?，在呦呦看來這是在幫助本國人出清不良資產，“本國人買房會選擇又大又好的新房，比如現(xiàn)在的塔樓，不喜歡老破小”。

總價低的“老破小”，看起來入局門檻很低，但實際上人們忽視了潛在的人力成本一一這些“老破小”，大多需要翻修甚至重建。

而據(jù)日本內務省報告，2023年11月的“服務價格”上漲了2.3%，為1993年10月以來的最大漲幅。這意味著，日本通脹帶來的不僅僅是商品變貴，服務業(yè)也在同步變貴，日本的人力費用在泡沫時代后的30年，再次達到了一個新高點。

種種因素疊加之下，如果指望在日本做房東賺錢，后入局者更像是為本國人維護保養(yǎng)舊房，很有可能年收益率比不上購買一只穩(wěn)定的債券基金。

這意味著，跨國做“日本房東”，并非一門如想象中美好的投資。

日本地產，也有自己的“中介風云”

除了難以捉摸的收益，購置日本房產的繁瑣也足以勸退一波人。

事實上，國內投資者要購置日本房產，遠遠不只是簡單在網上瀏覽房源，然后就可以遠程簽約坐等收租。

在賣掉東京的房產后，包子在神奈川地區(qū)又購置了一片土地，打算在上面重建一座屬于他們一家的房子，“日本的土地畢竟是永久產權，我想著至少以后能夠給孩子留點什么”。

在找房的過程中，包子和不同的不動產公司打過交道。用包子的話來說，日本的不動產行業(yè)也是一個“江湖”，遠遠不是簡單的幫人買賣房源這么簡單。

（圖/《誠實房地產》）

在日本，房產交易都要通過不動產公司，無法進行個人交易。這意味著，不動產公司在很大程度上，是掌握了市場上最多信息的角色。

“日本不動產有自己的一套系統(tǒng)，說得難聽一點，能掛上網站的大多數(shù)都是賣得不好的房子，好的房子和土地，他們會直接推薦給熟悉的客戶?！?/p>

與之相反的是，在當?shù)刭彿康耐鈬瞬⒉煌〞赃@套“潛規(guī)則”，第一反應往往是先上網來看行情，也就很難直接在網上找到心儀的房源。

老年人的“本土情結”，也意味著一些好土地、好房源很難向外流通。

“日本有一些老年人，年紀大了以后想去老年公寓休養(yǎng)。他們沒有那么多精力去交易，他們就會傾向于直接找信任的不動產公司。本國的老年人，基本不會去找外國人開的不動產公司。”

同時，日本不動產公司的中介也有一些外國同行普遍存在的通病，比如為了提高成交率，會選擇性講解一套房子的優(yōu)缺點。

包子表示，日本一些小公司中介的賣房提成比率比較高，所以小公司的中介會更關注業(yè)績和成交率。而大公司的中介則更怕客戶投訴，所以會更職業(yè)一些。

（圖/《誠實房地產》）

“比如大公司一般會出具一個很詳細的報告書，介紹這個房子發(fā)生自然災害的概率是多少、歷史上曾經發(fā)生過多少次等等，但小公司可能不會說。尤其你是外國人，他們還會找借口說你的日語不夠好、沒聽懂等等。”

并且，不動產公司的業(yè)務范圍也十分廣泛。除了作為房屋買賣和租賃的中間人，也會向租客提供諸如維修門窗的增值服務，更會作為“買家”收購土地和房源，再以賣家的身份面向消費者。

而國外的買家，往往處于信息鄙視鏈的最底端，擁有著充足的錢，卻沒有與之匹配的信息。“有的公司比較厲害，先融資去大量購買某個地區(qū)的土地或房源，這樣他們從某種程度來說就有一定的定價權?？赡苓@個區(qū)域本身的價格是3000萬，但是他們最終能夠以3500萬來成交?！?/p>

包子認為，這種操作對于那些在日本長期生活的人來說不是問題，可能多跑跑就知道不對勁，但是國外的投資者是沒有這個時間和精力去核驗的。

總體而言，對于海外購房者來說，日本的房市是一個盲盒。

投資者或買或賣，也許有賺有虧，但不動產公司作為撮合雙方掌握最大信息差的平臺，扮演了各種角色，“房東”“二房東”“中介”“管理公司”“服務公司”等等，確實始終不虧。

買了房子，之后呢？

坦率地說，日本房產的暴漲，有其必然性。

目前，日本有1.22億人口，而東京超過3800萬人，占比接近30%，在日本12年人口負增長的大背景下，東京人口依舊保持凈流入，這也就解釋了東京都23區(qū)的新建公寓價格居高不下的原因。

（圖/unsplash）

另一方面，日本房產對于海外投資者的寬容（不限身份、不限購），也吸引了海外資產的持續(xù)輸血，更為日本房價添了一把火。據(jù)鳳凰網報道，東京塔樓的海外購房者中有一個典型案例：一名中國購房者一下買了20套房子，總共支付了100億日元。

在日本房價漲起來后，多位受訪者表示“房價上漲對于在當?shù)毓ぷ魃畹娜藖碚f，有著直接的影響”，對于本國人來說，房價也成了他們的隱痛，在日本本土社交媒體上，關于海外炒房客的話題頻頻登上熱搜。包子說，“網民情緒也在發(fā)生變化”。

有消息稱，今年4月起，日本方面將對海外購房者進行限制。手段之一是針對在日本沒有住址的外國人，如果想要買房，必須找到一位擁有長期居住權的擔保人。

據(jù)業(yè)內人士分析，這一新規(guī)可能只是為了防止外國人在日本購買房產后，未能及時繳納或拖欠稅費、貸款及房屋相關費用等，但也不排除未來可能將會對外國人購房進一步增加限制。

這也許是一種信號，如果海外投資門檻變高，那么日本房市能否繼續(xù)保持如此活躍的成交？況且，已入局的人們也是風險重重。據(jù)第一財經報道，2022年大阪某房產項目發(fā)生大規(guī)模爆雷，國內受害投資者達500余人，數(shù)億投資款難以追回。

錢是會長腳的，同時它也是盲目的。社交媒體這面棱鏡，折射了收益，卻對風險避而不談。無論何時，那樸素又亙古不變的十個大字總是實用：房市有風險，投資需謹慎。