本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

2020年8月，促使房企降杠桿的“三道紅線”出臺，然而近兩年，在行業(yè)下行中，多家房企先后出現(xiàn)流動性危機，“三道紅線”不再屢被提及。

對于美的置業(yè)來說，這條融資“緊箍”仍在。截至2022年末，美的置業(yè)凈負債率為43.9%，現(xiàn)金短債比1.60，扣預資產(chǎn)負債率68.2%，完成去年提出的降杠桿、“三道紅線”由黃轉(zhuǎn)綠計劃，成為新晉綠檔房企。

美的置業(yè)2022年度業(yè)績會

不過，美的置業(yè)還是感受到了壓力。其在業(yè)績報中稱，房住不炒總基調(diào)下，杠桿神話不再，過去的經(jīng)驗主義無法湊效?！笆Ｕ邽橥酢睍r代，行業(yè)從躁動歸于理性，企業(yè)也在“活下來”的命題上思考如何走得更遠。

跌出千億陣營，凈利潤下降近三成

從幾項關鍵財務指標看，美的置業(yè)也沒有躲開行業(yè)的寒氣侵襲。

2022年，美的置業(yè)跌出千億房企陣營，合約銷售額約792.4億元，同比下降42.2%，僅完成年度銷售目標的56.6%。2022年3月，美的置業(yè)管理層曾表示，2022年銷售目標定為1400億元，希望通過努力超出1400億元。

而受前幾年高溢價拿地影響，其盈利表現(xiàn)亦有所下滑。2022年，由于年內(nèi)會計確認項目單方成本較高，美的置業(yè)毛利同比下降16.2%、為113.06億元；凈利潤下降更為明顯，核心凈利潤為38.7億元，同比下降29.1%；公司擁有人應占核心凈利潤為19.69億元，同比下降49.5%。

雖然銷售情況不可避免地受到市場行情影響，但在大股東美的集團的信用背書下，美的置業(yè)一直享有民營房企少有的低融資成本。2022年，其加權(quán)平均融資成本下降至4.62%。

作為示范房企，美的置業(yè)也是房地產(chǎn)融資開閘后的“資本寵兒”?！暗诙Ъ奔敖鹑谑鶙l政策出臺后，美的置業(yè)先后從交行、工行、建行、郵儲銀行、中行等金融機構(gòu)獲得超1500億授信支持。

截至2022年末，美的置業(yè)凈負債率降至43.9%，有息負債總量為485億元，持有現(xiàn)金總量約2億元，尚未動用的銀行授信額度增至1080億元。

談及未來的發(fā)展，美的置業(yè)董事會、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，總體原則是經(jīng)營追求指標良性安全健康，不追求單一的規(guī)模擴張。在具體業(yè)務結(jié)構(gòu)上，會堅守房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務基本盤，并深挖房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務鏈上的發(fā)展空間，推動經(jīng)營業(yè)務多元化。

土儲進一步騰籠，拿地不會多點開花

過去的一年，多城房價下跌，房企為回籠資金不斷推出降價促銷舉措。美的置業(yè)銷售均價較2021年增長8%，為12546元/平方米。它將此歸因為聚焦一二線高能級城市，集中資源實施區(qū)域深耕和城市升級策略。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈在業(yè)績會上介紹，截至2022年底，美的置業(yè)的總土儲面積是3206萬平方米，其中一二線城市面積占比66%，長三角和大灣區(qū)面積占比合計52%，土儲結(jié)構(gòu)朝高能級核心城市、都市圈區(qū)域傾斜。

從各區(qū)域銷售貢獻看，2022年，二線以上城市在其合約銷售業(yè)績中的占比達82%，其中長三角、大灣區(qū)占比達65%，銷售集中度進一步提升。

回看美的置業(yè)的發(fā)展路徑，它曾和“順德老鄉(xiāng)”碧桂園一樣實行過低城市線戰(zhàn)略，即以三四線城市為主要布局點。但在2019年達成千億規(guī)模后，美的置業(yè)做起了“減法”，逐漸退出三四線城市，圍繞長三角、大灣區(qū)、重點省會城市和區(qū)域中心城市布局。

2022年，和其他民營房企一樣，美的置業(yè)鮮少出現(xiàn)在公開土地市場，而是借道股權(quán)收購繼續(xù)進行，土儲“騰籠”并未停止，而是借道股權(quán)收購繼續(xù)進行。林戈介紹，2022年，美的置業(yè)通過股權(quán)收購歸編9個項目，新增權(quán)益貨值63億元，這些項目以二線城市為主；同時退出部分弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值9.5億元，這些城市主要是柳州、九江、岳陽、大理等。

對于未來投資計劃，郝恒樂稱，目前房企都相對理性，今年土地市場的機會很多，但土地價格應該不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長，美的置業(yè)將根據(jù)具體城市的去化速度進行結(jié)構(gòu)性補貨，在土地研判上會保持理性，更加慎重、更加聚焦，絕對不會“多點開花”。