3月上海二手房成交量創(chuàng)下近20個月來的新高，成交量接近2.4萬套。與此同時，截至3月末全市二手房掛牌量超10萬套，同樣刷新紀錄。然而成交量的走高卻難掩二手房“賣不動”的困境。

二手房成交量走高，掛牌量同比幾乎翻番

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上個月上海二手住宅成交23991套，環(huán)比增加24.43%，同比增長86.12%?？臻g分布上浦東延續(xù)領頭地位，成交放大至5558套，環(huán)比增加28.03%。寶山、閔行分別位列第二和第三。從環(huán)線來看，外環(huán)外的掛牌量增長顯著。

上海二手房成交套數(shù)，數(shù)據(jù)源于中原地產(chǎn)

在“三價就低”放松、房貸利率走低、置換房產(chǎn)打新房、市場回暖等多方因素的下，上海二手房成交套數(shù)創(chuàng)下2021年7月以來的新高。但放眼2020年的成交情況，當時的二手房成交量能達到月均3-4萬/套。因此，二手房市場出現(xiàn)局部升溫，還遠未達到“火熱”的程度。

對于二手房市場的表現(xiàn)，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，3月二手房交易延續(xù)此前快速升溫的勢頭，成交量推升到2.4萬套的高度，表明一線城市消費韌性優(yōu)于其他城市。

一方面，房東掛牌比較活躍，充足的掛牌量給成交奠定基礎；另一方面，雖然成交量有所放大，但是價格表現(xiàn)非常穩(wěn)定，說明房東也比較務實，并不因為市場轉好就“坐地起價”。換而言之，3月份是“以價換量”得出的結果。在此背景下，4月成交依然會保持在活躍區(qū)間運行。

上海二手房市場的走暖，對于買賣雙方而言都是利好。市場看似回暖，不過市面上卻流傳著很多房東的聲音：房子明明掛牌很久了，卻依然沒有賣掉。

在這背后，我們不能忽略一個重要的參數(shù)，二手房的掛牌量。據(jù)各大中介機構的不完全統(tǒng)計，3月上?？稍诰W(wǎng)上展示的二手掛牌約10萬套。較之2月的9萬套，新增了約1萬套的貨量。與之對比，上個月上海二手房的成交量僅僅多了近4千套。

上海二手房掛牌量，數(shù)據(jù)來源于多家中介綜合整理

從去年上海疫情恢復后，上海的二手房掛牌量就在持續(xù)走高，數(shù)據(jù)顯示，去年6月上海二手房掛牌量僅約5.15萬套，而當前市場約10萬套的掛牌量幾乎同比翻了一番。

二手房賣不動，或離不開這些因素的影響

隨著掛牌量的激增，部分存在“較大硬傷”或不符合市場需求的二手房就有可能面臨滯銷。有知情人士小李（化名）告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，他有一套位于徐匯區(qū)上海南站附近的住宅，社區(qū)是90年代的老高層，戶型面積在80平左右，打算出售后去閔行置換一套新房。

“這套房子早在2021年初便放在網(wǎng)上掛牌，由于地理位置還算不錯，期間也有不少買家來看房，然而一年多時間過去了，其掛牌總價從最初的580萬多次下調(diào)，如今該套房子的掛牌價已經(jīng)腰斬至500萬出頭，卻依然賣不掉。”

據(jù)了解，盡管小區(qū)所在位置的出行和配套都很不錯，但是老舊小區(qū)物業(yè)疏于管理，停車位也很緊張。加上高層一梯多戶的格局公攤面積大，得房率較低。而戶型面積并不算小導致總價偏高，因此很多意向客戶來看完后基本都打道回府。

網(wǎng)易房產(chǎn)詢問了滬上一家大型連鎖中介來進一步了解情況，業(yè)務員小軍（化名）告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，近期他們門店的掛牌量較年初有小幅上漲，但并沒有傳聞中的那么夸張。從該門店近2個月的成交來看，比較好賣的二手房還是貼近于市場價的，業(yè)主誠意出售，并且愿意讓價的。另外，有很多業(yè)主覺得市場還在上行，掛牌價會偏高，并堅守價格底線，此類的房源較難促成交易。

從客戶帶看情況來看，開年后客戶量有小幅上揚，但客流還算穩(wěn)定，并未出現(xiàn)明顯的波動。從成交的客群來分析，純剛需客戶會更快做出交易決定，而很多二套投資型的客戶大都處于觀望態(tài)勢。小軍認為，3月成交量走高在一定程度上是由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延后導致的，尤其是春節(jié)期間積壓的部分交易在上月紛紛兌現(xiàn)，折射到他們門店的交易量并未出現(xiàn)大幅增長。

當然，以上這些只是典型代表之一，影響二手房去化的因素還有很多，從大環(huán)境來看，掛牌量增加勢必增加二手房之間的競爭，另外新房的供應量依然處于高位，今年2、3、4月，已經(jīng)三個批次83個新盤入市，密集的認籌和開盤，勢必會分流不少二手房的買家。加上近年來買房人觀念的改變，外環(huán)外部分板塊的發(fā)展迅速，一二手房倒掛等因素影響下，很多首置的客戶更傾向于購買新房。

另外，房齡和價格對于二手房成交也有較大的影響。網(wǎng)易房產(chǎn)調(diào)查后獲悉，從去年上海二手房成交結構來看，400萬以下的成交占比最高。而掛牌房源結構分析顯示，近一半掛牌房源的房齡，是竣工時間2000年以前的老房子。較老的住房不僅市場接受度低，銀行按揭貸款期限也會大幅縮短。

除此以外，學區(qū)配置、房價、同社區(qū)的掛牌量、周邊環(huán)境等因素都會影響到二手房的去化周期。

不可忽視的是，購房者的置業(yè)需求也在影響著二手房市場的走勢。盧文曦分析稱，3月大部分二手房項目成交面積在70-80平方米，說明在預算有限的前提下，舒適度會放在比較靠前的位置。

“雖然地段重要，但是有限的預算下可能只能買到50多平方米的2房，而且是老公房，對于現(xiàn)在買家而言，品質也會成為重要考慮因素。雖然外郊環(huán)離開市區(qū)比較遠，但是現(xiàn)在交通發(fā)達，只要有軌道交通，即使更遠但居住舒適度會有很明顯提升?！?/p>

結語

二手房市場的局部升溫，并沒有改變其去化難的問題。今年新房市場的海量供應，都會進一步擠壓二手房的成交空間，尤其是那些短板較為突出，價格不具備優(yōu)勢的二手房，今年的交易難度或依然很高。另一方面，近年來市場上大量新房逐步交付，意味著二手房庫存被持續(xù)推高，未來市場的分化或將尤為明顯。