11.04.2023

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導(dǎo)讀：過(guò)去幾輪的樓市周期中，深圳扮演了樓市領(lǐng)漲的“急先鋒”的角色。

作者 |第一財(cái)經(jīng) 張慧敏

過(guò)去幾輪的樓市周期中，深圳扮演了樓市領(lǐng)漲的“急先鋒”的角色。以上一次樓市上行周期為例，2020年3月，疫情得到一定控制，深圳二手房月度成交量突破8000套，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.6%，高居國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)重點(diǎn)城市第一名，一時(shí)間，“萬(wàn)人搖”、“開(kāi)盤秒光”、開(kāi)發(fā)商捂盤惜售、業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)，在深圳樓市上演。

三年時(shí)間過(guò)去，全國(guó)樓市經(jīng)歷了下行周期，今年以來(lái)，在疫情影響因素消失，眾多樓市利好政策加持下，3月“小陽(yáng)春”，不少熱點(diǎn)城市迎來(lái)了樓市成交量的大幅上漲，然而這一次，深圳樓市依然不溫不火，第一季度的一二手房成交數(shù)據(jù)乏善可陳。

為什么這一次領(lǐng)漲的不再是深圳？

樓市緩慢修復(fù)

作為樓市晴雨表，二手房市場(chǎng)往往成為被關(guān)注的重點(diǎn)對(duì)象。近日，深圳市住建局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳市二手房實(shí)際成交量為3949套，環(huán)比上漲57%。

相比住建局二手房實(shí)際成交量，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（下稱“深房中協(xié)”）公布的二手房“錄得量”以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)，因此更能及時(shí)反應(yīng)樓市情況。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳二手房錄得量為4943套，環(huán)比增長(zhǎng)率為39.2%，同比增長(zhǎng)率為227.8%，創(chuàng)下近2年來(lái)二手房單月交易量新高，距離5000套榮枯線關(guān)口只差57套。

不可否認(rèn)是，縱向?qū)Ρ?，深圳樓市開(kāi)始復(fù)蘇，樓市信心得到增強(qiáng)。不過(guò)，不管是“實(shí)際成交量”還是“錄得量”，都未能突破5000套“榮枯線”。

按照市場(chǎng)的普遍的說(shuō)法，深圳二手房月度成交量低于5000套時(shí)，樓市信心低迷；5000-8000套時(shí)，供需相對(duì)平衡；超過(guò)8000套，樓市熱度漸起。按照這樣的邏輯，目前深圳二手房成交量仍處于低位運(yùn)行階段。要知道，在2020年的高點(diǎn)，深圳二手房月度成交量達(dá)到了1.3萬(wàn)套。

值得注意的是，當(dāng)深圳二手房市場(chǎng)還在努力向5000套的“榮枯線”看齊時(shí)，今年3月，全國(guó)不少熱點(diǎn)城市的二手房月成交量已經(jīng)突破萬(wàn)套，迎來(lái)樓市成交高峰。

杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）二手房成交量達(dá)到了1.1萬(wàn)套，而杭州上次月成交量破萬(wàn)還是在兩年前；據(jù)成都市住建局統(tǒng)計(jì)，成都3月二手房備案成交量達(dá)2.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)約47.88%，同比增長(zhǎng)約103.41%，創(chuàng)下近7年來(lái)的月度新高；北京市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交2.22萬(wàn)套，高于正常狀態(tài)下的1.5萬(wàn)套的水平；中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，上海3月二手房成交量也繼續(xù)上漲至2.4萬(wàn)套。

盡管深圳樓市已經(jīng)從去年的谷底有所回升，但相較于其他熱門城市的回暖速度仍有明顯差距。那么，是什么原因?qū)е律钲跇鞘袕?fù)蘇的勢(shì)頭小于上述熱點(diǎn)城市？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，3月深圳二手房成交量未達(dá)到榮枯線水平，原因可能在于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)的購(gòu)買力信心尚且不足，居民資金方面仍面臨一定壓力。另外，深圳樓市復(fù)蘇相對(duì)不明顯，背后可能與此前限制性購(gòu)房政策頻頻出臺(tái)所留下的后遺癥有關(guān)。

深圳過(guò)去這一次樓市下行周期中，主要的樓市收緊政策有兩次。2020年7月，在樓市過(guò)熱的情況下，深圳在限購(gòu)、限售、首付比例、豪宅稅界定等方面收緊了樓市政策，此后嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房；2021年2月，深圳推出全國(guó)首創(chuàng)的政策——“二手房參考價(jià)體系”，此后，深圳二手房月度成交量徘徊在2000套左右。其中深度影響深圳二手房成交的“二手房參考價(jià)”政策，盡管此前有城市效仿，但至今仍然嚴(yán)格執(zhí)行的，僅深圳一個(gè)城市。

“相比其他城市，如北京、上海，這一輪樓市政策的收緊調(diào)控中，不管是二手房參考價(jià)，還是入戶滿三年才能購(gòu)房，深圳力度是最大的?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，去杠桿對(duì)深圳樓市沖擊比較大，此前深圳樓市加杠桿在一線城市中最明顯，因此催生了樓市熱潮，當(dāng)杠桿褪去，下跌的也幅度大，而且修復(fù)起來(lái)也比較慢。

李宇嘉認(rèn)為，近年因?yàn)閬?lái)深圳宅地供應(yīng)增加到25%、人才房上市等因素，新房供給側(cè)開(kāi)始放量，因此對(duì)二手房市場(chǎng)造成沖擊。“如果2020年大量新房上市，則會(huì)起到平滑市場(chǎng)、降溫樓市的作用，但現(xiàn)在大規(guī)模供應(yīng)，作用將適得其反?！?/p>

與此同時(shí)，李宇嘉還提及，深圳二手房成交量未及5000套，這說(shuō)明深圳二手房成交量依舊處于冷暖線下方水平，但要注意的是，過(guò)去十年深圳樓市漲多跌少，期間經(jīng)歷了三波大的牛市，包括2013年、2015-2017年、2020年，而當(dāng)前樓市大環(huán)境發(fā)生了變化，很難再回到過(guò)去的漲幅，以此前深圳樓市5000套的“榮枯線”去衡量深圳現(xiàn)在的樓市情況，參考意義已經(jīng)不大。

后勁不足？

樓市雖然有周期，但這一次或許真的已經(jīng)不同往昔。全國(guó)樓市成交量短期的上漲之后，動(dòng)力不足開(kāi)始顯現(xiàn)，深圳亦是如此。

3月下旬以來(lái)，深圳二手房成交量開(kāi)始走弱。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2023年第13周（3月27日——4月2日），深圳二手房錄得量為990套，環(huán)比減少3.2%，二手房錄得量再次下滑，自此，深圳二手房錄得量在連續(xù)五周超1000套之后跌破1000套。

與此同時(shí)，近期深圳二手房掛牌量持續(xù)攀升。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年4月1日，行（樂(lè)有家、世華、貝殼找房、中原）公開(kāi)掛盤出售房源13.8萬(wàn)套（存重復(fù)房源），對(duì)比3月1日統(tǒng)計(jì)的10.5萬(wàn)套環(huán)比增長(zhǎng)率為31.5%。隨著市場(chǎng)需求的陸續(xù)釋放，3月市場(chǎng)的復(fù)蘇對(duì)業(yè)主的信心提振最為明顯，業(yè)主出售意愿增強(qiáng)。

不過(guò)與掛牌量攀升對(duì)應(yīng)的，卻是掛牌價(jià)格的下降。樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，3月深圳掛牌均價(jià)再度回到下降區(qū)間，環(huán)比下跌0.6%。3月上旬出現(xiàn)少部分業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象，但下旬報(bào)價(jià)逐漸回歸理性，開(kāi)始回落。

相比二手房的小幅上漲，深圳新房感受到的熱度似乎更微弱。經(jīng)歷了1-2月的低谷后，3月深圳新房市場(chǎng)成交有所好轉(zhuǎn)，網(wǎng)簽量共3199套，環(huán)比上漲57%，恢復(fù)至2022年月均水平。對(duì)比過(guò)去12個(gè)月的數(shù)據(jù)，深圳新房市場(chǎng)依然波瀾不驚。

以上周末深圳新入市的兩個(gè)樓盤為例，深圳南山前海片區(qū)的萬(wàn)科瑧灣悅二期、龍崗中心城片區(qū)的頤安都會(huì)四期兩個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤當(dāng)天兩盤均去化超七成。值得注意的是，萬(wàn)科瑧灣悅一期曾在2022年11月開(kāi)盤，供應(yīng)的套數(shù)、均價(jià)與二期相差無(wú)幾，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤第一天的去化是九成；龍崗頤安都會(huì)上一次開(kāi)盤是在2021年9月，推出房源375套，房源套數(shù)遠(yuǎn)高于上周末推出的210套，彼時(shí)開(kāi)盤當(dāng)天就告罄。也就是說(shuō)，上周末開(kāi)盤的這兩個(gè)項(xiàng)目，熱度均不及從前。

李宇嘉表示，深圳新房交易同比與去年基本持平，主要原因在于新房供應(yīng)量大，推盤多，且開(kāi)發(fā)商近期開(kāi)始收回之前的折扣，導(dǎo)致需求受到?jīng)_擊，這也說(shuō)明需求對(duì)價(jià)格比較敏感。另外，近期人才房大規(guī)模入市，以及后續(xù)推盤大，全年新房供應(yīng)量高達(dá)5.8萬(wàn)套，而且中間有很多限價(jià)新盤，導(dǎo)致客戶選擇較多，在整體預(yù)期較弱的情況下，新盤交易偏低就在情理之中。

李宇嘉預(yù)測(cè)，深圳樓市二季度仍將延續(xù)低位企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，難以出現(xiàn)大幅度反彈，新房、二手房交易量同比將實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，增幅不能太樂(lè)觀，特別是新房市場(chǎng)，在海量供應(yīng)、人才房沖擊下預(yù)計(jì)難以獲得明顯增長(zhǎng)。

關(guān)容雪表示，由于近期國(guó)家方面表態(tài)積極推進(jìn)“帶押過(guò)戶”，同時(shí)深圳又上調(diào)了公積金最高可貸額度，利好政策的出臺(tái)或?qū)⑹沟?月深圳二手房市場(chǎng)繼續(xù)維持一定的熱度，不過(guò)預(yù)計(jì)成交量相比3月將維持平穩(wěn)或有小幅回落。