央企搬遷雄安正在加速，這將成為北京樓市的重要變量，南城，尤其是大興區(qū)，突然被推上風(fēng)口。

詳見(jiàn)

這又讓表姐回憶起了，早在7年前，大興就有項(xiàng)目一套新房賣出了單價(jià)9萬(wàn)的價(jià)格。

那個(gè)項(xiàng)目就是舊宮4環(huán)外的中冶德賢公館。

那一年，大興區(qū)房?jī)r(jià)被哄搶到了6.2萬(wàn)/平。

而當(dāng)時(shí)北京新房的整體均價(jià)也不過(guò)5.8萬(wàn)/平，海淀和朝陽(yáng)的新房均價(jià)，也才剛踏入8萬(wàn)+。

一個(gè)近郊區(qū)，愣是賣到了朝海強(qiáng)區(qū)的價(jià)格，誰(shuí)看到不得說(shuō)一聲：

絕，真絕。

那時(shí)候，估計(jì)誰(shuí)也不會(huì)想到，7年之后，德賢公館的二手房?jī)r(jià)最高也不過(guò)7萬(wàn)左右。

高點(diǎn)買入的業(yè)主，凈虧240萬(wàn)。

不過(guò)，現(xiàn)在的舊宮已不是當(dāng)年的舊宮，抱上亦莊大腿之后，命運(yùn)的齒輪已悄然轉(zhuǎn)動(dòng)。

曾經(jīng)發(fā)生的真實(shí)案例，卻給我們留下了深刻的命題：

如何才能避免踏錯(cuò)血虧的慘劇再次發(fā)生？

復(fù)盤舊宮當(dāng)年的瘋狂，無(wú)非三點(diǎn)原因：

1、趕上2016年癲狂樓市；2、上游朝陽(yáng)斷供；3、四環(huán)邊的位置優(yōu)勢(shì)。

但我們站在當(dāng)下的節(jié)點(diǎn)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：

前兩點(diǎn)熱銷原因根本立不住腳，它甚至混淆了板塊的真實(shí)價(jià)值。

就拿上游斷供來(lái)說(shuō)，其實(shí)不止是舊宮，還有門頭溝，因?yàn)槭吧綌喙斐蓛?nèi)城改善外溢，結(jié)果熱潮過(guò)后，房?jī)r(jià)也是跌了1萬(wàn)多。

對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，如果你是改善外溢買家，買入價(jià)格很高，就要謹(jǐn)慎了，否則真的會(huì)很慘。

只有第三點(diǎn)原因，經(jīng)受住了時(shí)間的考驗(yàn)，讓舊宮在回歸正常后，仍舊能成為南城頭部板塊之一。

舊宮板塊具有真實(shí)的價(jià)值，但買房人在出手之前，應(yīng)該剝離造成板塊急劇升值的短期因素，尋找到板塊能穿越時(shí)間周期的真正優(yōu)勢(shì)，從而洞察板塊的真實(shí)價(jià)值和天花板。

帶著這樣的目的，表姐把大興的板塊能量級(jí)由高到低，劃分成了5個(gè)梯隊(duì)，供大家參考：

劃分依據(jù)，脫胎于大興區(qū)的兩個(gè)發(fā)展邏輯：

1、大興是城區(qū)的“外溢理想城”。

大興離城區(qū)有多近？如果你從舊宮4環(huán)外駕車到國(guó)貿(mào)，行車距離甚至不到14公里，能優(yōu)雅的起床，再慢條斯理的吃個(gè)早飯去上班，非常適合做城區(qū)的睡城。

地理優(yōu)勢(shì)具備了，教育、交通、商業(yè)等配套自然也要跟上，才能稱為理想城。

2、打鐵還需自身硬，產(chǎn)業(yè)一定靠自己。

大興區(qū)早就做好了跟經(jīng)開(kāi)分家的準(zhǔn)備，所以很努力在規(guī)劃自己的產(chǎn)業(yè)。

具體來(lái)說(shuō)，就是要在十四五規(guī)劃中打造4大產(chǎn)業(yè)：臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、生物醫(yī)藥基地、中日示范區(qū)、新媒體產(chǎn)業(yè)基地。

產(chǎn)業(yè)量級(jí)排序就是上述書寫順序。

具體如何，我們先不展開(kāi)，后邊講到板塊的時(shí)候，再給大家細(xì)說(shuō)。

一梯隊(duì)

01：西紅門-高米店

我叫他們大興區(qū)的最強(qiáng)王者。

西紅門西部+高米店，都在4號(hào)線沿線，西紅門站，是目前離城區(qū)最近的一站，擁有不可替代的位置優(yōu)勢(shì)。

周邊配套非常完善，薈聚、宜家為核心的大型商圈都在這邊，可以說(shuō)，除了工作不能滿足，其它應(yīng)有盡有，是個(gè)合格睡城。

代表項(xiàng)目鴻坤理想城，二手房最貴的能賣到6萬(wàn)+，新房無(wú)在售。

最值得關(guān)注的還是-西紅門東部。

雖然出道晚，但想象空間很大。

目前板塊內(nèi)有西紅門橡樹(shù)灣一期、二期，御璟星城，前幾天華潤(rùn)+中鐵又以37億的總價(jià)，4萬(wàn)+的樓面價(jià)拿下了“橡樹(shù)灣三期”。

這幾個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)史，就是西紅門東的蛻變史。

最初西紅門東啥沒(méi)有，橡樹(shù)灣一期最便宜的時(shí)候均價(jià)只有6.1萬(wàn)左右，比指導(dǎo)價(jià)便宜了5000塊錢。

那之后能聯(lián)通海淀的19號(hào)線西紅門東站確定，西紅門東直接躍升為大興進(jìn)城最快的一個(gè)點(diǎn)。

你住在這，未來(lái)45min能到清河，1h之內(nèi)能到望京，各區(qū)直接平趟了。

又趁熱打鐵，引了北京四中、皇城根小學(xué)兩所高質(zhì)量學(xué)校進(jìn)場(chǎng)。

一個(gè)新支點(diǎn)，就可以重塑板塊價(jià)值，更何況西紅門東直接來(lái)了交通+教育兩個(gè)支點(diǎn)。

所以新房越賣越貴。

御璟星城賣6.3萬(wàn)，橡樹(shù)灣二期賣到了6.4萬(wàn)，等橡樹(shù)灣三期入市時(shí)，或許就要頂著限價(jià)賣了。

而且，也確實(shí)有漲價(jià)動(dòng)力，畢竟往里兩站的新宮已經(jīng)賣到8萬(wàn)+了。

西紅門東也并非沒(méi)有劣勢(shì)，考慮商業(yè)平衡，西紅門東只有一個(gè)小地塊有商業(yè)，逛大超市就得去薈聚一帶；而且板塊剛進(jìn)入成長(zhǎng)期，完善需要5年左右。

但瑕不掩瑜，表姐依舊看好西紅門東，因?yàn)樗谴笈d區(qū)的未來(lái)。

02亦莊核心區(qū)

規(guī)劃原屬大興，現(xiàn)在獨(dú)立了，我們簡(jiǎn)單說(shuō)幾句。

這個(gè)片區(qū)算是大興過(guò)去的燈塔板塊，幾乎是沒(méi)有短板。

居住感受很像郊區(qū)，低密又舒適；軌道交通便捷，未來(lái)亦莊線與5號(hào)線10號(hào)線跨線運(yùn)營(yíng)后，通達(dá)性還能再上個(gè)臺(tái)階。

最關(guān)鍵的是，它是產(chǎn)業(yè)高地，亦莊核心產(chǎn)業(yè)都在這里。

典型的自己賺錢自己花，還底蘊(yùn)扎實(shí)的成熟板塊了。

二梯隊(duì)

01黃村-團(tuán)河

黃村現(xiàn)狀更好，配套齊全，是各個(gè)區(qū)域新城里，老城區(qū)發(fā)展最好的那個(gè)。

在售的大興·星光城、未來(lái)云城，均價(jià)都在5萬(wàn)上下，比一梯隊(duì)的西紅門便宜1萬(wàn)多塊錢。

如果確實(shí)買不上一梯隊(duì)的明星項(xiàng)目，那看看二梯隊(duì)的小網(wǎng)紅也不錯(cuò)。

團(tuán)河看未來(lái)，是大興會(huì)重點(diǎn)打造的板塊。

交通上，機(jī)場(chǎng)線+19號(hào)線+新城聯(lián)絡(luò)線都過(guò)這個(gè)板塊。

機(jī)場(chǎng)線北延之后，到麗澤只需要10幾分鐘，比從家門口走到地鐵站的時(shí)間都短。

三條軌道，直接推平了團(tuán)河與各區(qū)的距離。

新房中鐵興創(chuàng)逸境的價(jià)格也是5萬(wàn)+，有點(diǎn)兒西紅門平替的意思。

產(chǎn)業(yè)上，在大興新城站周邊有一個(gè)綜合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但整體不大，因?yàn)樵偻骶褪馨仓梅康南拗屏恕?/p>

整體看團(tuán)河下限很高，但上限受限，買入安全性沒(méi)問(wèn)題。

02瀛海-亦莊河西區(qū)（亦莊）

瀛海是種子選手。目前就有地鐵8號(hào)線，有商業(yè)寰宇坊，隨著新項(xiàng)目入駐，周邊配套也漸趨成熟。

但仍有兩大優(yōu)勢(shì)未發(fā)揮作用：

1、瀛海劃歸亦莊后，利好還沒(méi)兌現(xiàn)，等亦莊核心板塊漸趨完善后，瀛海就能被大佬帶著飛了，比如大的商業(yè)街區(qū)。

2、瀛海附近的中日創(chuàng)新合作示范區(qū)，是大興要重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。大興為此預(yù)留了8號(hào)線南延和S6兩條軌道線路。

只不過(guò)錢有數(shù)，發(fā)展有先后。

中日示范區(qū)想支棱起來(lái)，還要再等一等。

亦莊河西也獨(dú)立了，我們這里先簡(jiǎn)單說(shuō)，后期會(huì)單獨(dú)講亦莊。

弱區(qū)是手指理論，拼命強(qiáng)調(diào)自己強(qiáng)項(xiàng)就行；

強(qiáng)區(qū)則是木桶理論，得看短板能不能接受。

所以亦莊河西被放在第二梯隊(duì)，就是因?yàn)樗亩贪鍖?shí)在太短了。

真的沒(méi)有交通。

唯一的T1有軌電車，通不到家門口，還就35邁的速度，急都急死了；未來(lái)的S6線，也是看的見(jiàn)，吃不著。

所以，亦莊河西挑買家，最適合在亦莊上班的小伙伴買入。

盡管褒貶不一，也經(jīng)歷過(guò)沒(méi)人要的至暗時(shí)刻，河西依舊迎來(lái)了收官階段。

為數(shù)不多的宅地X47，已經(jīng)被抬上了桌，爆款預(yù)定，買入全靠手速。

03舊宮（亦莊）

主打靠近城區(qū)的概念，但整體產(chǎn)業(yè)不如亦莊核心區(qū)，而且分化比較嚴(yán)重。

舊宮北，就是德賢公館的位置，優(yōu)勢(shì)是離城區(qū)夠近，劣勢(shì)軌道交通幾乎沒(méi)有什么機(jī)會(huì)了，適合有車一族。

舊宮東，占據(jù)了舊宮唯一的地鐵站，而且是拆完重建的，所以環(huán)境、商業(yè)都不錯(cuò)，是舊宮板塊最好的地方。

空地還很多，不過(guò)目前沒(méi)有上新。

舊宮西，一直到德茂的和錦誠(chéng)園、熙悅雲(yún)上一帶，新房均價(jià)在6萬(wàn)+，它的城市界面比較破舊，受綠隔范圍的影響，各種設(shè)施、交通等都不是很方便。

遠(yuǎn)期據(jù)說(shuō)會(huì)有個(gè)31號(hào)線在此設(shè)站，不過(guò)表姐認(rèn)為地鐵只看5年內(nèi)能落地的規(guī)劃，太遠(yuǎn)期的地鐵規(guī)劃聽(tīng)聽(tīng)就好，否則苦的只能是自己。

三梯隊(duì)

第三梯隊(duì)是大興西片區(qū)、天宮院、海子角。

這個(gè)梯隊(duì)，基本都是大興新城的周邊板塊了。

重點(diǎn)是天宮院，發(fā)展比較成熟，城市界面還很新，有地鐵4號(hào)線天宮院站，還有生物醫(yī)藥基地這個(gè)產(chǎn)業(yè)園。

沒(méi)錯(cuò)，就是那個(gè)在2021年，讓大興區(qū)的GDP瘋漲的產(chǎn)業(yè)園。

因?yàn)橐呙缭?，生物醫(yī)藥基地直接讓大興GDP從932.8億，漲到了1461.8億，增速達(dá)到了驚人的56.7%，這個(gè)增速，幾乎是房山區(qū)GDP過(guò)去9年增速的疊加。

2022年，在疫苗潮過(guò)去之后，大興也確實(shí)掉了不少疫苗GDP，導(dǎo)致GDP增速下降了30%。

但不可否認(rèn)的是，生物醫(yī)藥基地為大興GDP增長(zhǎng)立下過(guò)汗馬功勞。

不過(guò)，即使有產(chǎn)業(yè)，住在天宮院的買家，絕大多數(shù)仍需要進(jìn)城或者去到海淀區(qū)上班。

當(dāng)年不少買家看中了4號(hào)線進(jìn)城不用換乘，結(jié)果一不小心就做了個(gè)10環(huán)青年，通勤幸福指數(shù)極低。

當(dāng)下對(duì)德賢華府感興趣的小伙伴，千萬(wàn)注意自己的通勤距離：

30公里真的是極限。

大興西片區(qū)和海子角比較像。

都還處在板塊拓荒期，可開(kāi)發(fā)的地方還很多。

海子角占據(jù)了19號(hào)線終點(diǎn)站，西片區(qū)抱著19號(hào)線支線發(fā)展，不過(guò)西片區(qū)受鐵路區(qū)隔，發(fā)展會(huì)有一定的限制。

而且至少也要等團(tuán)河先發(fā)展起來(lái)，才能輪到它。

四梯隊(duì)

接下來(lái)的四梯隊(duì)，就屬于四個(gè)倔強(qiáng)青銅。

分別是龐各莊、孫村、魏善莊、采育、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)

臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位很高，甚至比生物醫(yī)藥基地還好，但它實(shí)在是太太太遠(yuǎn)了，靠近城區(qū)的人基本用不上，所以梯隊(duì)比較靠后。

不過(guò)，等它發(fā)展起來(lái)，居住氛圍可以稍微碰瓷下順義的后沙峪板塊。

在售項(xiàng)目和悅璞云，成交均價(jià)2.92萬(wàn)/平，表姐認(rèn)為真實(shí)價(jià)值還能再低點(diǎn)，畢竟現(xiàn)在買入，等到板塊成熟，周期會(huì)真的很長(zhǎng)。

龐各莊、孫村、魏善莊都算是臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的配套區(qū)。

孫村和魏善莊，都在南中軸沿線。

孫村組團(tuán)是大興新城的三組團(tuán)之一，跟西紅門和狼垡不同，已經(jīng)遠(yuǎn)在6環(huán)外了，發(fā)展更滯后一些。

不少買了孫村的購(gòu)房者去領(lǐng)導(dǎo)留言板留言，反應(yīng)孫村的商業(yè)、交通等問(wèn)題，生活極度不方便，所以對(duì)于這個(gè)板塊，請(qǐng)大家慎入。

魏善莊和采育，是大興的兩個(gè)新市鎮(zhèn)，順便說(shuō)一句，全北京唯一有兩個(gè)新市鎮(zhèn)的區(qū)就是大興區(qū)。

但魏善莊和孫村一樣，都有點(diǎn)前不著村后不著店。

再加上南中軸并未貫通，到天安門即使直線只有20多公里，但也是望山跑死馬了。

而且南中軸其實(shí)更像是一條“虛軸”，開(kāi)通之后，也很難充分利用，畢竟一個(gè)個(gè)紅綠燈不是鬧著玩的。

采育算亦莊的飛地，但到底還是受亦莊輻射，擠進(jìn)了4梯隊(duì)。

這幾個(gè)板塊，除了臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，都是有點(diǎn)噱頭，但不多。

只適合家里南北兩頭上班，又囊中羞澀的買家。

五梯隊(duì)

包括青云店、安定、長(zhǎng)子營(yíng)。

這個(gè)梯隊(duì)真的就小透明。

別看比臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)離城區(qū)近，但是基本什么都沒(méi)開(kāi)發(fā)。

連拓荒都還沒(méi)有拓到的區(qū)域，不必湊熱鬧。

總的來(lái)說(shuō)，大興區(qū)如此多的板塊，呈現(xiàn)了兩端強(qiáng)，中間弱的趨勢(shì)。

板塊所處的生命周期也各不相同，有的板塊剛迎來(lái)新生，有的正值壯年，有的卻已接近暮年。

買房人能在種種干擾下挑對(duì)板塊，只能算踏對(duì)了第一步。

因?yàn)檫x對(duì)的同時(shí)，兜里并不一定都裝著“買得起”。

所以，更多的買家只能是在“夠得著”板塊里，選一個(gè)最優(yōu)解。

大家還想看哪個(gè)區(qū)域，歡迎留言給表姐，表姐會(huì)優(yōu)先安排～銷冠100

PS：表姐現(xiàn)已搭建了新房交流群、區(qū)域群、專屬項(xiàng)目群等，樓盤優(yōu)劣、板塊發(fā)展、政策解析、一手消息火熱開(kāi)聊，歡迎添加表姐微信進(jìn)群吃瓜。