最近，云錦東方的事件鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，盡管項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)已經(jīng)結(jié)束，但關(guān)注度依然不減。云錦東方所折射出的就是上海新房“打新的亂象”,在新房與二手房肉眼可見的價(jià)差面前，有實(shí)力的購(gòu)房人對(duì)買新房趨之若鶩。尤其是近兩年，上海市場(chǎng)出讓了不少優(yōu)質(zhì)的地塊，成為了很多人打新的目標(biāo)。

從上海新房市場(chǎng)近些年的成交表現(xiàn)來看，越是市中心稀缺地段的高端樓盤、周邊倒掛空間越大，此類住宅的認(rèn)購(gòu)難度都居高不下。由此來看，打新房也成為了很多人的“一門生意”，買倒掛的新房真能躺贏人生下半場(chǎng)嗎？或許事情并沒有想的那么簡(jiǎn)單。

新房打新真能躺贏？或存很多不確定性

說起上海樓市“打新”，不得不從2021年說起。當(dāng)時(shí)有一位徐博士因?yàn)樵谏虾?次參與熱門樓盤搖號(hào)失敗，而向上級(jí)部門建議，修改上海的認(rèn)籌搖號(hào)規(guī)則使得無(wú)房家庭優(yōu)先買房，新房積分搖號(hào)制就此誕生，并沿用至今。

在過去的數(shù)年里，上海新房市場(chǎng)“打新”現(xiàn)象一直存在。新房限價(jià)的初衷，是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓房?jī)r(jià)能更可控，避免漲幅過高，實(shí)現(xiàn)房住不炒。但此次上海富人排隊(duì)買限價(jià)豪宅，之所以成為焦點(diǎn)，其背后正是多年來很多人通過置買新房，試圖以此來實(shí)現(xiàn)“財(cái)富躍遷”。

然而打新到底賺到的只是紙面財(cái)富，還是真正的真金白銀，尚不能過早下定論。在此有很多業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房產(chǎn)是抵御通脹的重要資產(chǎn)，不過從上海近些年來交付的新房來看，打新未必就是“一本萬(wàn)利”的生意。

以近幾年上海新房市場(chǎng)熱度較高的大虹橋?yàn)槔?，這里憑借宏大的發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入，受到很多剛改客戶青睞，這也讓不少“投資客群”看到了商機(jī)。過去2年，大虹橋的新盤基本都能逢開就觸發(fā)積分。從二手房?jī)r(jià)格來看，諸如國(guó)家會(huì)展中心近些年交付的新房來看，掛牌價(jià)格一度能站上10萬(wàn)/平。

大虹橋新盤實(shí)拍

然而，潮水褪去市場(chǎng)逐漸回歸理性。隨著大虹橋海量的新盤開啟交付，很多“投資客戶”急于拋盤，導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)上積壓了過多房源。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)此前的調(diào)查了解到，這些新交付樓盤掛牌價(jià)格普遍高于市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目，但是大虹橋下階段還會(huì)有不少新盤推出，價(jià)格都在6萬(wàn)出頭，而二手看房客戶對(duì)高價(jià)掛牌房源的購(gòu)買意愿也不強(qiáng)烈。

房子被“套牢”，對(duì)此有很多業(yè)主會(huì)由售轉(zhuǎn)租，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，去年底交付的蟠龍?zhí)斓睾徒鸬睾鐞倿稠?xiàng)目在租房源就有超過百套，部分房東不得不降價(jià)出租。

值得一提的是，現(xiàn)在市場(chǎng)上很多新房都為期房，從認(rèn)購(gòu)到交付有1-3年不等的等待時(shí)間，在這期間會(huì)間接存在“持有成本”，另外5年后新房變成二手房，若未來同片區(qū)又有大量新房入市，二手房的吸引力也會(huì)大打折扣。

因此，除了市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的稀缺產(chǎn)品，或在片區(qū)內(nèi)有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，多數(shù)樓盤能真正轉(zhuǎn)化為大額回報(bào)的可能性是值得斟酌的。

“打新”背后：難掩市場(chǎng)嚴(yán)重分化

近年來上海新房市場(chǎng)熱度高的項(xiàng)目，大多以市區(qū)樓盤為主，然而多數(shù)新樓盤都聚集在郊區(qū)。網(wǎng)易房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月18日，上海上半年已經(jīng)開盤項(xiàng)目為105個(gè)，其中認(rèn)購(gòu)率達(dá)到130%以上的項(xiàng)目為54個(gè)，剩余項(xiàng)目中，有28個(gè)樓盤的認(rèn)購(gòu)率不及60%。

上海認(rèn)購(gòu)率最低的10個(gè)樓盤位于松江佘北、青浦華新、寶山羅涇、青浦白鶴、奉賢柘林、松江南等遠(yuǎn)郊偏遠(yuǎn)地帶，這些板塊不僅自身交通和配套較為薄弱，未來的升值潛力更是不被人看好。

從今年認(rèn)購(gòu)率前20的項(xiàng)目來看，外環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目占近6成，基本都存在顯著的一二手房倒掛，尤其是市中心的高端項(xiàng)目更突出，需要注意的是，掛牌價(jià)格并非成交價(jià)格，最終能否達(dá)成交易由市場(chǎng)決定。由此也能看出，高收益或成為了很多打新客戶重要的考慮因素。

2023年上海已開盤項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率排行榜

然而，局部樓盤的過熱現(xiàn)象，或掩蓋了市場(chǎng)兩極分化的態(tài)勢(shì)。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，個(gè)別樓盤的認(rèn)籌火爆僅為個(gè)案，整體“大盤”仍然不景氣。上海樓市正經(jīng)歷一個(gè)分化，就是從原先小戶型定價(jià)高到現(xiàn)在大戶型定價(jià)會(huì)比小戶型還要高。

“因?yàn)楝F(xiàn)在置業(yè)的難度越來越大，大部分購(gòu)房人還是想一步到位買大戶型；圈層分化之下，市區(qū)購(gòu)買力逐漸上升，房源定價(jià)也趨高，大戶型受追捧程度越來越高。從這一角度也能解釋云錦東方這樣的改善置換高端項(xiàng)目的熱度從何而來。”

在打新熱的背景下，上海二手房市場(chǎng)也遇到“空前危機(jī)”，很多購(gòu)房人將首次置業(yè)目標(biāo)放在新房，而不再關(guān)注二手房。況且購(gòu)置二手房還要面臨增值稅，中介費(fèi)等額外支出，對(duì)于買房人而言是負(fù)擔(dān)。

尤其是很多老舊小區(qū)的房東，想要出售老房并置換改善新房的難度不小。掛牌房源太多，如果價(jià)格上妥協(xié)太多或影響到置換資金，但不大幅降價(jià)房子根本賣不掉，這也成為了市場(chǎng)上較為普遍的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士：存巨大利益空間，但未來風(fēng)險(xiǎn)也很大

對(duì)于很多普羅大眾而言，買新房或是為了改善生活，但也有不少人會(huì)將投資屬性考慮其中，這也讓商品房不僅僅只是一個(gè)商品那么簡(jiǎn)單。

尤其像云錦東方這樣的頂級(jí)豪宅，屬于市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，只能屬于“少數(shù)派”。在限價(jià)之下，如此稀缺產(chǎn)品就會(huì)帶來很高的價(jià)值，由此產(chǎn)生的亂象也引人思考。

對(duì)此，易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，買得起3000萬(wàn)起步豪宅的家庭，他本身就是有錢人，他其實(shí)也不缺房，他可能會(huì)通過很多手段讓自己名下的房子消失，因?yàn)檫@個(gè)樓盤里面很多都是滿分的購(gòu)房者。滿分的要求是非?？量痰?，我想很多人可能是達(dá)不到滿分的標(biāo)準(zhǔn)，但是他要想博取這樣很高的差價(jià)往往會(huì)不擇手段，通過一些合法的或者不合法的手段來獲取買這個(gè)房子的機(jī)會(huì)，這可能對(duì)于社會(huì)發(fā)展不是很公平。

盧文曦分析稱，“市區(qū)、濱江、豪宅、大平層......構(gòu)成了云錦東方的基本面。普通房子想滿足上述一個(gè)指標(biāo)都很難，但云錦東方全做到了，而像云錦東方這樣兼具稀缺性地段和大戶型屬性的項(xiàng)目并不多見，因而引起市場(chǎng)熱捧也并不意外。

而面對(duì)“代持”等亂象，盧文曦強(qiáng)調(diào)，盡管代持存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，但為了高達(dá)千萬(wàn)的套利空間，市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈。但其樂觀判斷“我相信后今后關(guān)于積分和認(rèn)籌的相關(guān)規(guī)定會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)整，或者說優(yōu)化，一定會(huì)堵住漏洞。

不僅如此，通過“假結(jié)婚”，“代持”等方式購(gòu)得房屋，也會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，上海房產(chǎn)律師郭韌提到，領(lǐng)了結(jié)婚證以后再買房子，按照國(guó)家法律規(guī)定屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)，未來會(huì)產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)。“黃牛那一方如果不跟你離婚，不肯把這個(gè)房子認(rèn)定給你的話，那么對(duì)方可能可以分到這個(gè)房子的財(cái)產(chǎn)?！?/p>

郭韌認(rèn)為，在房屋滿足過戶條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。如果代持者不配合辦理過戶，購(gòu)房人還要通過訴訟的方式來解決。

“我們遇到的情況是，代持這種新房，通常要5年以后交易，但是在這五年內(nèi)，如果代持者發(fā)生任何風(fēng)險(xiǎn)的話，比如發(fā)生一些交通或者發(fā)生病故，那這個(gè)房子有可能變成遺產(chǎn)，那么如何去追溯這些房產(chǎn)，也要通過訴訟解決。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于上海房?jī)r(jià)倒掛的矛盾，后續(xù)非常有可能出一些政策來緩解，假結(jié)婚的漏洞也是極有可能要打補(bǔ)丁的，也確實(shí)需要一些舉措來維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。