第一次打新就中簽上海徐匯區(qū)“千人搖”新盤(pán)匯樾庭的張?jiān)拢ɑ?，下同），喜悅并沒(méi)有持續(xù)多久。

11月7日，張?jiān)录液炗喠速?gòu)房合同及貸款合同；12月4日，這筆住房貸款放款，這距離上海樓市新政僅早了10天。

根據(jù)上海12月14日發(fā)布的樓市新政，首套房房貸利率由4.55%下降為4.1%，相差了45bp，市區(qū)購(gòu)房的二套房貸利率則降為4.5%。目前，張?jiān)录业氖滋追抠J利率與二套房的相當(dāng)，“我們只貸了兩百萬(wàn)，利息差大概就十來(lái)萬(wàn)。有的人貸了六百多萬(wàn)，利息相差大概有70萬(wàn)。”

僅差10天就能趕上降利率新政的張?jiān)虏⒎莻€(gè)例，該區(qū)域多個(gè)樓盤(pán)也存在類(lèi)似情況。其中，匯樾庭的四百多位業(yè)主多數(shù)在10月份簽訂購(gòu)房合同，這些業(yè)主中的大部分人也未能趕上新政，錯(cuò)過(guò)了降低月供壓力和利息成本的機(jī)會(huì)。

據(jù)張?jiān)陆榻B，在出現(xiàn)上述情況后，目前小區(qū)有超120戶業(yè)主向12345、銀監(jiān)會(huì)等多方進(jìn)行了溝通，最終都繞回了銀行，但目前尚未獲得來(lái)自貸款銀行的有效回應(yīng)，“某銀行一個(gè)星期前打電話說(shuō)，讓我們耐心等待一個(gè)星期，他們內(nèi)部在商量這個(gè)事情，但具體怎么商量的我們是一概都不知道，目前也沒(méi)有回應(yīng)?！?/p>

藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)在采訪中也了解到，目前上海多家銀行已經(jīng)知悉業(yè)主的訴求，稱(chēng)目前已向有關(guān)部門(mén)反饋，其也正在等相應(yīng)的回復(fù)，等待相關(guān)政策細(xì)則的落地。

12月27日晚間，一位業(yè)主收到某銀行方面回應(yīng)，該工作人員稱(chēng)，銀行非常重視，將在本周內(nèi)給出答復(fù)。

難以確定的“封頂日期”

在與匯樾庭業(yè)主溝通過(guò)程中，多位業(yè)主告訴記者，此次貸款爭(zhēng)議點(diǎn)在于“銀行是否涉嫌在樓棟封頂前提前放款”。

該樓盤(pán)業(yè)主向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)提供的樓盤(pán)第17期監(jiān)理月報(bào)（10月26日—11月25日）顯示，工程進(jìn)度方面，截至11月25日，2號(hào)樓一結(jié)構(gòu)封頂（11月月底），東單元十層二結(jié)構(gòu)施工，西單元四層二結(jié)構(gòu)施工；4號(hào)樓一結(jié)構(gòu)封頂（11月月底），十層二結(jié)構(gòu)施工。形象進(jìn)度部分則顯示，2號(hào)樓一結(jié)構(gòu)封頂（100%）（11月月底），4號(hào)樓一結(jié)構(gòu)封頂（100%）（11月月底）。

圖片來(lái)源：截圖自業(yè)主提供的匯樾庭“第17期監(jiān)理月報(bào)”

張?jiān)录捌渌辔粯I(yè)主認(rèn)為，上述監(jiān)理月報(bào)的表述無(wú)法證明，截至11月25日2幢、4幢已經(jīng)封頂，“沒(méi)有任何信息提到2幢已經(jīng)封頂?！?/p>

據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)獲取的信息，最早在11月27日，4幢18號(hào)樓有一位業(yè)主的房貸放款。

據(jù)另一位2幢業(yè)主提供的聊天記錄截圖，11月23日，該業(yè)主對(duì)接的個(gè)貸經(jīng)理提醒稱(chēng)，下周一二（11月27、28日）放款。在業(yè)主問(wèn)及“2幢好像還沒(méi)封頂”時(shí)，該個(gè)貸經(jīng)理回復(fù)稱(chēng)，“估計(jì)周末（11月25、26日）可以封了，我們等封頂了就放?！?/p>

多位2幢及4幢業(yè)主希望確認(rèn)，自己所購(gòu)房屋具體的封頂時(shí)間，以及該時(shí)間是否在銀行放款之后。據(jù)張?jiān)滤?，業(yè)主要求銀行提供封頂報(bào)告，但銀行以“商業(yè)機(jī)密”為由拒絕提供，僅提供了樓盤(pán)第16期、第17期監(jiān)理月報(bào)。

此外，據(jù)業(yè)主向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)提供的照片，12月10日，該小區(qū)2幢仍在施工。目前尚無(wú)法確定當(dāng)日樓棟是否已封頂。

圖片來(lái)源：業(yè)主提供，圖為2幢樓施工現(xiàn)場(chǎng)

另一名業(yè)主提供的與銀行協(xié)商的錄音則顯示，銀行工作人員稱(chēng)，去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)過(guò)封頂情況，確認(rèn)已經(jīng)封頂了，2幢確實(shí)有吊機(jī)在施工，按照開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法是在裝飾。

上海銀保監(jiān)局2021年1月29日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》明確，嚴(yán)格個(gè)人住房貸款發(fā)放管理，只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，房貸發(fā)放時(shí)間點(diǎn)是有明文規(guī)定的，對(duì)于住宅而言，需要在主體封頂后才能放貸。

上海某家銀行工作人員則向記者表示，“我們銀行不可能存在提前放款的情況，都是很?chē)?yán)格的?！?/p>

雖有相關(guān)明文規(guī)定，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理，中國(guó)建設(shè)銀行鎮(zhèn)江分行、中信銀行太原分行、招商銀行太原分行、中國(guó)建設(shè)銀行太原分行等多家銀行以往都曾因違反上述規(guī)定被處罰。

一位資深中介也向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，“封頂前放款不合規(guī)，但目前比較普遍。房地產(chǎn)本身資金回流比較慢，開(kāi)發(fā)商著急回款，要等到封頂再放款哪有錢(qián)搞。”

王玉臣表示，如果銀行提前放款行為屬實(shí)，且影響了貸款人的房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，一方面貸款人可以針對(duì)違規(guī)放貸行為向相關(guān)金融監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)投訴，必要的時(shí)候還可以提起相關(guān)的違法查處申請(qǐng)，以及相關(guān)的訴訟。另一方面，也可以直接和銀行溝通，據(jù)理力爭(zhēng)，或者在前述工作的基礎(chǔ)上和銀行進(jìn)行溝通談判。

已有銀行與購(gòu)房人重新簽約

據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)了解，證實(shí)銀行是否“提前放款”并非匯樾庭業(yè)主目的，其最終訴求是與貸款銀行重簽協(xié)議，根據(jù)新政所要求的最新房貸利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利息。

據(jù)張?jiān)陆榻B，同期開(kāi)盤(pán)的徐匯漕河涇樓盤(pán)玖瓏庭，以及雍匯庭、天匯璽等樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商牽頭組織業(yè)主與貸款銀行重新談房貸利率，目前已有成功下調(diào)的案例。社交平臺(tái)也有多位青浦區(qū)國(guó)貿(mào)虹橋璟上業(yè)主稱(chēng)，部分銀行與購(gòu)房人重新簽約，下調(diào)了房貸利率。

“目前我們小區(qū)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有組織和銀行談改利率?！睆?jiān)路Q(chēng)。

據(jù)了解，匯樾庭項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是上海城凌置業(yè)有限公司，該公司由上海城投置地100%控股，后者在2021年10月以33.302億元獲得了該項(xiàng)目地塊。

上海市房地產(chǎn)交易中心顯示，今年10月20日，匯樾庭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出的共計(jì)440套房目前已成交434套。其中410套房在10月簽約。

目前，該樓盤(pán)售樓處及開(kāi)發(fā)商并未就此事作出回應(yīng)，藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)撥打該售樓處公布的兩個(gè)聯(lián)系電話，均未撥通。多位業(yè)主也向記者表示，無(wú)法撥通售樓處電話。

據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)獲取的信息，匯樾庭有部分業(yè)主的貸款放款時(shí)間在12月14日之后，這些業(yè)主的房貸利率根據(jù)新政執(zhí)行，但目前尚無(wú)法獲知這些業(yè)主貸款合同的簽訂時(shí)間。

“同盤(pán)不同策”也是匯樾庭業(yè)主存在疑問(wèn)的點(diǎn)，“這個(gè)樓盤(pán)只開(kāi)了一期，所有業(yè)主集中在一段時(shí)間簽的購(gòu)房合同，并且在同時(shí)間和銀行簽字，就因?yàn)榉趴顣r(shí)間不一樣，導(dǎo)致一個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了不同的利率。”

此外，多位業(yè)主向記者提到了一個(gè)細(xì)節(jié)，其簽訂的貸款合同是“空白合同”，且直到12月20日左右業(yè)主投訴后才收到貸款合同。

另外，社交平臺(tái)不乏今年上半年甚至更早購(gòu)房的業(yè)主呼吁根據(jù)新政所規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)息。針對(duì)此類(lèi)存量貸款購(gòu)房人的訴求，王玉臣建議，可以嘗試和銀行進(jìn)行溝通協(xié)商，同時(shí)也可以審查之前放貸的時(shí)候是否存在違規(guī)放貸的情形。如果存在，也可以視情況針對(duì)違規(guī)放貸提起相關(guān)的查處申請(qǐng)，進(jìn)一步推動(dòng)協(xié)商解決。

另一上海業(yè)內(nèi)人士則建議，銀行在對(duì)貸款政策調(diào)整時(shí)，理應(yīng)有一個(gè)過(guò)渡期政策，避免類(lèi)似的情況的發(fā)生，給銀行及購(gòu)房者造成不必要的困擾。