7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步下滑，數(shù)據(jù)背后，則折射了房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)比以往都要復(fù)雜和深遠(yuǎn)的大調(diào)整。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，7月份，百城新房成交面積環(huán)比下降22%，百?gòu)?qiáng)房企銷售額環(huán)比下降33.8%，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，百城房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市增至96個(gè)。

年初短暫的“小陽(yáng)春”過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫。尤其進(jìn)入二季度，需求支撐乏力，居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱，行業(yè)復(fù)蘇明顯放緩，使得成交節(jié)節(jié)回落，房?jī)r(jià)整體處于下行通道。

“目前的樓市，存在著購(gòu)買力偏弱、換房需求遇阻、市場(chǎng)信心不足等多個(gè)問(wèn)題，這種降溫不是季節(jié)性調(diào)整，而是樓市深層次矛盾的集中體現(xiàn)。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

克而瑞地產(chǎn)研究分析師也認(rèn)為，2023年以來(lái)，樓市經(jīng)歷了房改后最大的全國(guó)性深度調(diào)整，正如7月24日中共局的表述“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變革”。而這種供求新形勢(shì)，將在很大程度上影響后續(xù)的政策走勢(shì)和市場(chǎng)表現(xiàn)。

近期，監(jiān)管層密集喊話適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，北上廣深一線城市迅速響應(yīng)、表態(tài)支持。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一線城市過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的限制性政策有望得到實(shí)際解除，進(jìn)而帶動(dòng)強(qiáng)二線城市改善性置業(yè)需求的釋放。

但值得注意的是，政策傳導(dǎo)到銷售見(jiàn)效依然需要時(shí)間，也有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，居民群體對(duì)政策的敏感度有所降低，“從政策底到情緒底再到市場(chǎng)底，仍有長(zhǎng)路要走?！?/strong>

7月市場(chǎng)活躍度再回落

繼4月以來(lái)，房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)處在新的降溫通道上，7月，市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步回落。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，低基數(shù)下，7月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降22%，同比下降約27%，處在2016年以來(lái)同期最低水平。

銷售數(shù)據(jù)的下滑，一方面源于需求支撐不足，另一方面也受低預(yù)期影響。

前期積壓的購(gòu)房需求在今年年初得到密集釋放，后續(xù)住房消費(fèi)需求無(wú)法持續(xù)，市場(chǎng)降溫之下，“買漲不買跌”的情緒又反過(guò)來(lái)影響了消費(fèi)節(jié)奏。“與此同時(shí)，購(gòu)房者的購(gòu)買力和預(yù)期確實(shí)出現(xiàn)了重要的變化。購(gòu)房者‘捂住錢袋子’的情緒加重，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的悲觀預(yù)期增強(qiáng)，進(jìn)而入市意愿并不強(qiáng)烈?！?/strong>上海易居房地產(chǎn)研究院指出。

成交的冷淡，在相對(duì)穩(wěn)健的北京市場(chǎng)已有所顯現(xiàn)。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比上月下降16.3%，二手房成交量自4月份開(kāi)始連續(xù)4個(gè)月下滑，和3月份相比下降56.2%，整體市場(chǎng)“觸底盤整”。

銷售不振進(jìn)一步反映在房?jī)r(jià)上。中指數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與6月持平。全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15685元/平方米，環(huán)比下跌0.39%，跌幅較上月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，7月有35個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，20個(gè)城市持平。二手房方面，價(jià)格環(huán)比下跌的城市則達(dá)到96個(gè)，環(huán)比上漲的城市僅有4個(gè)。

銷售與房?jī)r(jià)承壓，直接影響了房企的拿地信心，土拍熱度連月下降。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，7月土地市場(chǎng)延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)。全國(guó)300個(gè)城市，今年1-7月份推出規(guī)劃建面同比降低了31%，成交規(guī)劃建面同比降低了33%，土地出讓金同比降低27%，較6月擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。

房企普遍在收縮投資地圖，新增投資嚴(yán)格控制在熱點(diǎn)城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，即便是原本就聚焦一線、二線城市的房企，也進(jìn)一步縮小了投資范圍，一家國(guó)有房企甚至將拿地控制在了7個(gè)熱點(diǎn)城市之內(nèi)。

甚至核心區(qū)域也有不敢拿的地塊，不再敢為了“溢出需求”盲目買單，“很容易就被套進(jìn)去了” 有房企投拓人士表示：“只有地塊本身?xiàng)l件足夠優(yōu)秀的土地，才會(huì)放心拿，但前提也是經(jīng)過(guò)了足夠縝密的研判?！?/p>

行業(yè)深度調(diào)整

回望今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面發(fā)生了根本性變化。

負(fù)責(zé)一線營(yíng)銷的房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他們現(xiàn)在研判市場(chǎng)極其嚴(yán)苛和謹(jǐn)慎，一些熱銷項(xiàng)目帶來(lái)的示范作用不再被認(rèn)為是回暖信號(hào)，而會(huì)被認(rèn)為是特定條件下局部特定市場(chǎng)的孤例表現(xiàn)，行業(yè)人士很難期待這種銷售數(shù)據(jù)具有普遍性。

一家混合所有制全國(guó)性房企熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)負(fù)責(zé)人透露，即便他們收縮投資地圖的時(shí)間比較早，但在非常小心謹(jǐn)慎的經(jīng)營(yíng)中，依然感覺(jué)到了市場(chǎng)的壓力。新房市場(chǎng)客戶到訪量下滑、成交周期變長(zhǎng)、價(jià)格向下盤整，出于對(duì)收入預(yù)期的擔(dān)憂，改善性置業(yè)需求明顯減少；二手房市場(chǎng)掛牌量高企、議價(jià)空間拉大、成交周期變長(zhǎng)。

該人士直言，這一次的市場(chǎng)調(diào)整，總體感覺(jué)和以前不太一樣，以前可能是房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)整，這次涉及到多個(gè)行業(yè)的調(diào)整，導(dǎo)致變化更加深遠(yuǎn)，也更值得監(jiān)管層、決策方更深入地關(guān)注。

一位知名上市房企區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，與今年2、3月份相比，目前項(xiàng)目一線的銷售量甚至出現(xiàn)了腰斬。目前消費(fèi)者群體的觀望情緒非常嚴(yán)重，該人士表示：“最根本原因在于收入預(yù)期的下降，投資屬性幾乎消失了，除非有特別強(qiáng)的需求才會(huì)選擇置業(yè)，但出手極其謹(jǐn)慎。”

消費(fèi)者端呈現(xiàn)出來(lái)的觀望情緒，背后也是源于認(rèn)為“這次調(diào)整和以往不一樣”，不少剛需群體一邊在探聽(tīng)市場(chǎng)是否已經(jīng)到了低點(diǎn)，一邊在擔(dān)憂個(gè)人未來(lái)收入能否支撐長(zhǎng)遠(yuǎn)的房貸周期。

近期，政策對(duì)市場(chǎng)有所回應(yīng)，監(jiān)管層明確房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，對(duì)房地產(chǎn)政策的態(tài)度由從嚴(yán)轉(zhuǎn)變?yōu)橹С终{(diào)整優(yōu)化。

貝殼研究院認(rèn)為，隨著更多核心城市降低首付和落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸等政策，將進(jìn)一步暢通換房鏈條，進(jìn)而推動(dòng)新房市場(chǎng)銷售改善、房企回款加快、拿地投資信心提高、土地市場(chǎng)修復(fù)，并最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

“預(yù)計(jì)后續(xù)核心一二線城市在長(zhǎng)期過(guò)熱階段出臺(tái)的政策有望逐步優(yōu)化，房地產(chǎn)迎來(lái)政策底?！?中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，但她也同時(shí)提醒到，從政策出臺(tái)到銷售端見(jiàn)效仍需時(shí)間。

有房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“行業(yè)人士和居民群體對(duì)政策的敏感度在大幅降低，對(duì)于政策能起到的實(shí)際效果處在一個(gè)較為疲憊的狀態(tài)。”

在房地產(chǎn)市場(chǎng)歷次的調(diào)整中，行業(yè)人士探討的話題往往是“熨平周期”，“海壓竹枝低復(fù)舉，風(fēng)吹山角晦還明”是過(guò)去的常態(tài)。

但這一次，去杠桿大幕拉開(kāi)、寬裕的融資環(huán)境難以再現(xiàn)，疊加信心低迷，房地產(chǎn)真正走到了十字路口。

“目前的市場(chǎng)，折射出來(lái)的是遠(yuǎn)低于正常水平的經(jīng)營(yíng)，何時(shí)才能探到市場(chǎng)底部有賴于整體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)?！鼻笆鲆晃环科笕耸扛锌f(shuō)：“我們能做的，是抓住既有的居住需求，不管在什么樣的行情下，把該做的事情做好?！?/p>