作者：劉新歌

受流動性風險影響，收縮戰(zhàn)線、戰(zhàn)略“瘦身”成為近兩年來房企的常見動作。這一次，輪到了曾被稱為“中國第一地區(qū)公司”的世茂海峽發(fā)展公司（下稱“世茂海峽”）。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

11月初，世茂集團在內(nèi)部發(fā)布了區(qū)域撤銷合并公告，調(diào)整涉及三個區(qū)域，其中之一為撤銷浙西區(qū)域公司，世茂海峽和原浙西區(qū)域公司下轄的浙江公司合并成立東南區(qū)域公司。這意味著，“世茂海峽”在名義上成為歷史。

人事調(diào)整也在同步發(fā)生著。11月15日，世茂集團公告稱，呂翼由于個人事業(yè)發(fā)展原因辭任非執(zhí)行董事。更早之前的8月，他還辭任了世茂集團執(zhí)行總裁和執(zhí)行董事職位。至此，作為原世茂海峽董事長的呂翼離開了職業(yè)生涯第一站，也結(jié)束了長達15年的世茂之旅。

知情人士對時代財經(jīng)透露，呂翼已走向自主創(chuàng)業(yè)的下一站，創(chuàng)立了主要做代建相關(guān)管理咨詢業(yè)務(wù)的深圳璀璨建設(shè)管理有限公司（下稱“璀璨管理”）。天眼查信息顯示，璀璨管理成立于2023年7月末，法定代表人為呂翼，經(jīng)營范圍包括企業(yè)管理咨詢、工程管理服務(wù)、建設(shè)工程施工、市場營銷策劃、住宅室內(nèi)裝飾裝修等。

作為跨9省30市的“中國第一地區(qū)公司”和世茂集團“最牛管培生”，世茂海峽和掌舵人呂翼在世茂集團留下了可圈可點的印跡，如今的曲終人散也是房地產(chǎn)行業(yè)近幾年急遽“熱脹”和“冷縮”的一個縮影。

風起扶搖直上，風去蓬山無路。行業(yè)浮沉不過如此。

成也海峽，退也海峽

對于接連的變動，世茂海峽的員工并不感到意外。

今年8月2日，呂翼就由執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁調(diào)任為非執(zhí)行董事，世茂集團也啟動了架構(gòu)調(diào)整。世茂海峽（現(xiàn)“世茂東南區(qū)域公司”）一位在職員工對時代財經(jīng)稱，“8月開始進行架構(gòu)調(diào)整，11月初正式發(fā)文‘官宣’。區(qū)域合并后，新的架構(gòu)有新的人選，人事變動很正常。”

而調(diào)任公告發(fā)出后，呂翼也在8月第一個周末的內(nèi)部例行分享會中與世茂海峽的同事們話別，“海峽回憶，此生難忘；海峽精神，永垂不朽。”

這場告別分享會是呂翼的第309次內(nèi)部周末分享。從2017年9月10日開始，通過微信語音與世茂海峽全體員工進行分享是他每個周末雷打不動的安排。時代財經(jīng)獲得了幾期內(nèi)部分享語音記錄，與過往的主題明確不同，最后這場分享會沒有特定的主題，呂翼回憶了自己在世茂集團15年的重要節(jié)點和個人成長。

呂翼今年39歲，2008年從浙江大學(xué)碩士畢業(yè)后以管培生身份加入世茂集團。除在世茂上?？偛慷虝汗ぷ鲾?shù)月，他的職場生涯基本全在世茂海峽度過，福建也被呂翼視為職業(yè)生涯的真正開端，“到了福建，我感覺人生像開掛了一樣”。近15年里，他的視野和機會從福建一步步擴展到大灣區(qū)，最終橫跨9省30市。世茂海峽也被他帶出八閩大地，成為世茂最大的地區(qū)公司。

呂翼也收獲了常人難以企及的職場升遷。2014年，30歲的呂翼任新成立的世茂閩南區(qū)域總裁；2016年，世茂閩南、閩北區(qū)域合并，呂翼掌舵新成立的世茂福建區(qū)域公司。2019年，福建區(qū)域公司更名為世茂海峽，呂翼任董事長。

一路平步青云的背后是亮眼的業(yè)績。2016年，世茂福建區(qū)域銷售額超過百億元，2017年即翻番，銷售額高達251億元。2018年，世茂福建銷售額達505億元。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年和2020年，世茂海峽銷售額接連突破900億元、1000億元大關(guān)。

規(guī)模以幾何級數(shù)增長的世茂海峽成為世茂集團的“糧倉”和強大業(yè)績支撐。自2015年跌出房企排行前十后，重返前十、沖擊千億一度是世茂的目標，充滿“狼性”的呂翼和他掌舵的區(qū)域公司發(fā)揮了“頭狼”的作用。2017年，世茂躋身千億俱樂部，世茂福建業(yè)績貢獻近25%。2019年，世茂以合約銷售總額2600.7億元重回行業(yè)前十，世茂海峽業(yè)績貢獻升至近35%，合約銷售額達906.8億元，土地儲備貨值也居區(qū)域公司首位。2020年，在世茂數(shù)起收并購中打頭陣的世茂海峽，土地儲備貨值近5000億元。

隨著世茂海峽的擴張與升級，呂翼也一步步抵達世茂權(quán)力中心。2020年初，呂翼獲任世茂集團執(zhí)行董事，2022年6月又獲任執(zhí)行總裁，成為“世茂最牛管培生”、“世茂最年輕執(zhí)行總裁”。

閃亮標簽背后，呂翼有點臨危受命的意味。2022年4月起，世茂旗下數(shù)只境內(nèi)債違約，宣布展期。任執(zhí)行總裁一周后，世茂集團首次出現(xiàn)美元債違約，一筆本金與利息總計10.24億美元票據(jù)未在到期日支付。

市場普遍認為，世茂爆雷受累于幾宗大手筆收并購，呂翼也深受激進擴張中潛藏問題的影響。2022年7月，福建監(jiān)督局披露了一則關(guān)于福建福晟的行政處罰決定書，由于沒有主動披露福建福晟債務(wù)違約的信息，數(shù)位當事人被處罰，呂翼即在其中，被給予警告并處以20萬元的罰款。

直到現(xiàn)在，世茂還在債務(wù)泥潭中，走上職業(yè)生涯巔峰沒多久的呂翼也選擇離開。上述世茂海峽在職員工對時代財經(jīng)透露，原世茂海峽不少員工都追隨呂翼加入璀璨管理。

在告別分享會中，呂翼感謝了老板和公司給了世茂海峽機遇，盡管行業(yè)的變化令人措手不及，但他問心無愧，“我覺得海峽對得起公司，我們在時做旗手，在低谷時做脊梁。”說這番話之前，他點了一杯苦咖啡和一杯甘蔗汁，“苦一口甜一口，特別應(yīng)景。”

最強區(qū)域公司被并購絆了腳

“年輕有為、有干勁、有魄力、富有感染力、情商很高。”業(yè)內(nèi)和世茂內(nèi)部人士對呂翼的評價普遍較高。

在世茂，呂翼堪稱“卷王”?！耙惶扉_10個會、開十個小時”，“一個會開了十幾個小時”，在世茂海峽，這樣長時間的會議是常規(guī)操作。2020年第一個周末，在剛結(jié)束一天歷時10余小時的內(nèi)部年度會議后，呂翼依然堅持做每周的例行分享。

他帶領(lǐng)下的世茂海峽也在世茂內(nèi)部起到鯰魚效應(yīng)。“在沒有任何本地資源的條件下，我們的團隊單槍匹馬慢慢拼殺，最終絕大部分都完成任務(wù)歸來。在我看來這個價值很大，對于集團來說更是一件好事，我們不光起到了鯰魚效應(yīng)，讓那些省份所在的地區(qū)公司分外緊張、逼迫他們成長，我們還孕育了兩個新的地區(qū)公司，為集團未來的大規(guī)模發(fā)展做出了很大的貢獻?！?/p>

高歌猛進時，世茂海峽員工也經(jīng)歷了別樣的忙碌?！坝绕湓谛马椖繂与A段，啟動會需把項目經(jīng)營策略及測算做清楚，一周下來每天平均能睡5個小時已屬非常奢侈。”上述世茂海峽在職員工對時代財經(jīng)稱。

這離不開世茂集團的資源支持和賦能傾斜。

2019年初，許世壇接棒父親許榮茂，開始掌舵世茂集團，他的規(guī)模野心以收并購為切口，密集收購了泰禾、萬通、明發(fā)、粵泰等企業(yè)項目，成為業(yè)內(nèi)矚目的“并購?fù)酢薄?020年初，世茂又著手對福晟國際的“世紀并購”，并成立世茂福晟平臺。

這些收購，均與世茂海峽這個平臺相關(guān)。在2020年第一次周末分享中，呂翼表達了對這些收購而來的資產(chǎn)的滿意——“花100多億買了接近2000億貨值；城市級別較高、提升了抗風險能力；獲得了招拍掛市場無法獲得的土地?！?/p>

不過，被收購的項目看似是肥肉，卻夾雜不少難啃的硬骨頭。近日，福晟前灘錢隆廣場被司法拍賣。這是福晟2018年花29億元從海航投資手中收購的資產(chǎn)，在世茂發(fā)起的并購中，該項目歸入世茂福晟平臺，但操盤進展并不順利，住宅部分經(jīng)歷延期交房、開發(fā)商商業(yè)等問題。而隨著世茂集團陷入泥淖，項目商業(yè)部分爆雷。由于涉及兩次收購，背后復(fù)雜的資金結(jié)構(gòu)引發(fā)多重金融，最終被公開拍賣。

完成開發(fā)的并購項目也暴露出棘手問題。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》近日報道，因塔樓東山墻壓占信龍大廈用地、存在28.31平方米用地面積重合的問題，位于廣州越秀區(qū)寺右南三街的世茂天越項目至今未辦理大確權(quán)手續(xù)，購房者也無法申請辦理個人的房屋產(chǎn)權(quán)證。該項目是世茂收購的“粵泰資產(chǎn)包”中的項目之一，由世茂海峽操盤。項目東側(cè)的信龍大廈為粵泰股份資產(chǎn)，但并不在出售資產(chǎn)之列。如今兩宗物業(yè)分屬二主，要解決確權(quán)需要時日。

世茂海峽部分自有項目也面臨著不小困境。2017年底，福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司以底價239.43億元競得深圳市龍崗區(qū)大運新城片區(qū)的世茂深港國際中心項目用地，這也是目前深圳歷史上總價超過百億的8宗地塊之一。據(jù)該項目信托計劃盡調(diào)報告，其計劃總投資額高達721.75 億元。如今6年過去，項目開發(fā)陷入停滯，為償還貸款于今年7月、11月兩次被拍賣，起拍價分別高達130.44億元、104.35億元，但均以流拍告終。該項目體量大且有龐大的自持物業(yè)，在目前的市場環(huán)境下進行資產(chǎn)處置，難度不言而喻。

呂翼不是沒意識到這些問題。2020年第一次周末分享中，他提出幾項“成長的煩惱”，如高增長下權(quán)益比下降，盈利能力下降；全國化擴張中人均利潤下降、管控能力削弱。他還坦承收并購項目雖大而好，但吃得很累，“東西雖然好，光靠牙咬很累，對資產(chǎn)包的困難估計不足，出現(xiàn)了過戶、取證、操盤效率、與項目原有股東思路不同等諸多問題，與預(yù)期有不小的差距?！?/p>

與世茂海峽話別時，呂翼表示，巨變之下最重要的兩件事情是思考和行動。面對行業(yè)巨變，他認為自己過往的思想、行動的力度與顛覆性不夠?！熬拮兲罅?，微小的改變或只改其表不改其內(nèi)的改變遠遠不夠?！?/p>

一位不愿具名的世茂海峽前員工對時代財經(jīng)稱，如果不收購泰禾、福晟、粵泰等資產(chǎn)，世茂賬上現(xiàn)金流還有很多，但這不是呂翼一個人能決定的。

世茂海峽的“消失”是房地產(chǎn)行業(yè)的一個小小縮影。當不少地產(chǎn)“黑馬”跌倒、老馬失蹄，前幾年如火如荼的規(guī)模競賽也在失去意義?？癖嫉哪_步停下，保交樓、降債、做存量是大多數(shù)房企當下的任務(wù)和方向。