一套掛牌360萬的市區(qū)老破小300萬可以談么

上周嘉定中介帶著客戶去大寧看套1069萬房子，結(jié)果客戶出價(jià)960萬

就前幾天我剛出巨峰路站1號口，大爺指著我身邊的中介立牌問那套540萬房子490萬能談么

降多少？成了眼下二手市場一句問候語

也是這個時(shí)候我們格外好奇一套房子到底要降價(jià)多少才能賣掉

就是說一套房子從它最后一次掛牌價(jià)到最終成交價(jià)還有多少路要走

這幾乎是眼下二手市場的數(shù)據(jù)黑匣子，不過也是對各位房東最有用的一題

于是過去一周我市調(diào)了一圈，從浦東到浦西從普陀到松江，不過直到我拿到真實(shí)的全市掛牌-成交數(shù)據(jù)，才有底氣拿出這個選題跟大家分享

今天的數(shù)據(jù)你同樣不會在別處看到，一份來自全市二手真實(shí)議價(jià)數(shù)據(jù)

我不會告訴你你的房子具體要降多少，但看完你就心里有數(shù)了

01

從掛牌到成交需要降7.2%

先說下這次的數(shù)據(jù)來源是上海鏈家的全市成交數(shù)據(jù)，上海鏈家每月成交套數(shù)占比全市20%，且覆蓋全市，這就相當(dāng)于為各位找的一個巨大樣本

這份數(shù)據(jù)是按周統(tǒng)計(jì)，截至目前統(tǒng)計(jì)到上周日，而且值得一提的點(diǎn)是這里的成交訂單不是延遲個把月的網(wǎng)簽訂單，而是剛剛簽訂的類似定金合同

所以這是份基于全市20%成交、且剛剛發(fā)生在市場里的真實(shí)議價(jià)空間

目前這個數(shù)據(jù)是7.2%，也就是說全市二手住宅成交房源從最后一次掛牌價(jià)到最后成交價(jià)，中間還有7.2%的降幅

不知道有木有小伙伴還記得我們說過全市二手議價(jià)空間已經(jīng)來到12.4%

這同樣是來自鏈家的數(shù)據(jù)，但不同在于前者是一套房源最后一次掛牌價(jià)-最終成交價(jià)，后者是一套房源最開始掛牌價(jià)-最終成交價(jià)

差距大是因?yàn)楝F(xiàn)在中介每天都在做一件事，議價(jià)，跟房東議價(jià)

議價(jià)就是跟房東反饋真實(shí)行情，而下行行情里不斷下調(diào)掛牌價(jià)是必然

青浦中介小哥說他一周要議5套房子，每套房子都要降價(jià)2%-3%以上，這是中介每周的KPI，每個禮拜至少跟每位業(yè)主打2次電話議價(jià)

今天議不下來，后天議，后天議不下來，換著房子打，如果房東就是不降價(jià)，維持自己愿意的價(jià)格，中介就不推

于是7.2%是目前二手市場里議價(jià)?2次的掛牌-成交的談價(jià)空間

也就意味著哪怕是跟中介議價(jià)完后的掛牌價(jià)，在跟客戶談的時(shí)候還有可能面對7.2%的下探空間

這個7.2%是目前今年為止的絕對高位數(shù)據(jù)，請各位房東做好準(zhǔn)備

然后呢，如果我的目標(biāo)房源只有三百萬也是這個談價(jià)幅度么

接下來我們就分500萬以內(nèi)、500萬-1000萬、1000萬-2000萬、2000萬以上

去看看此時(shí)此刻上海各個總價(jià)段房源需要比掛牌價(jià)低多少才能賣掉

02

500萬以內(nèi)談價(jià)空間，最大

總價(jià)千萬的房子10%的議價(jià)空間不難想象，但你很少會聽說一套300萬房子降30萬了，但這個冬天我們就看到了

我打開鏈家網(wǎng)頁，盲選10-11月內(nèi)有成交的500萬以內(nèi)房源的真實(shí)成交案例

鑒于鏈家的掛牌價(jià)為最后一次掛牌價(jià)，成交價(jià)也是真實(shí)的最終成交價(jià)，所以我們可以清楚看到這里每套房源的真實(shí)議價(jià)空間

注：表格中的成交價(jià)/掛牌價(jià)單位均為萬元，成交周期單位為天

楊浦翔殷路491弄53平2室1廳，最后一次掛牌價(jià)349萬，最終成交322萬

閔行龍柏二村43平一室戶最后一次掛牌價(jià)245萬，最終成交223萬，一套兩百多萬房源居然可以談掉22萬，議價(jià)空間接近10%

還有黃浦南塘浜路93弄31平一室戶，掛320萬，299萬賣出

靜安靈石路896弄65平2室1廳，掛369萬，最后340萬賣出

這些小區(qū)只要你去問，中介們都會給你找出滿屏的調(diào)價(jià)記錄

這些是我盲選的該總價(jià)段的成交案例，那全市呢

500萬以下這個總價(jià)段的總體議價(jià)空間在7.4%

往年2-3%的議價(jià)空間現(xiàn)在已經(jīng)來到7%

也是在這個數(shù)字之下我們才看到開篇還價(jià)名場面

我跟中介說自己要看300萬的房子，他卻給我推薦了360萬房子，因?yàn)檫@個行情下掛牌360萬的房子開價(jià)300萬不是很夸張

延安西路一套40平1樓剛把價(jià)格從370萬調(diào)到320萬，前兩天又調(diào)到300萬，然后我開口問280萬能談么，房東居然也可以來談

500萬以內(nèi)的房東賣房的時(shí)候可以看下這個談價(jià)空間，可以不參考，但要知道

這就是目前這個價(jià)段的房源從掛牌到成交的真實(shí)議價(jià)

03

相比之下500萬以上是要難談些

原以為高總價(jià)也意味高議價(jià)空間，沒想到這次500萬以內(nèi)反而最高，相比之下500萬-1000萬議價(jià)空間要收窄些

我繼續(xù)盲選了近兩月500-1000萬標(biāo)的的真實(shí)成交記錄

注：表格中的成交價(jià)/掛牌價(jià)單位均為萬元，成交周期單位為天

新天地河濱花園是成交周期最短的一套房，同時(shí)也是降價(jià)幅度較高的

中遠(yuǎn)兩灣城一套97平的2房從最后一次掛牌價(jià)838萬降到790萬才成交

大華錦繡華城91平2房從最后一次掛牌850萬談到800萬，又談到790萬，最后785萬才成交

而全市500萬-1000萬議價(jià)空間數(shù)據(jù)也來到6.4%

1000-2000萬總價(jià)段的會不一樣么

我繼續(xù)盲選了這個價(jià)段的真實(shí)成交記錄

注：表格中的成交價(jià)/掛牌價(jià)單位均為萬元，成交周期單位為天

淡水灣花園一套129平3室2廳，最后一次掛牌價(jià)2150萬，降幅11.86%，瑞虹 新城 銘 庭一套88平 2室2廳最后掛牌價(jià)1300萬，最終是1120萬成交的

比較窄的幅度也有，像達(dá)安花園162平的3房2廳，掛1630萬，最后只談了30萬，一般這類談價(jià)空間里，基本最后一次掛牌價(jià)已經(jīng)非常到位，且房源本身在小區(qū)里也足夠稀缺，最后才稍微談點(diǎn)價(jià)格

但市場上大概率走掉的1000-2000萬房源的降價(jià)幅度都是世茂濱江花園這種從1225萬談到1138萬，還有靜安大寧慧芝湖花園這種1270萬談到1160萬的談價(jià)空間，這個價(jià)段市場上開口百萬的砍幅并不是很夸張的事

我去查了下鏈家全市數(shù)據(jù)，1000-2000萬總價(jià)段的全市議價(jià)空間達(dá)到6.7%

高總價(jià)的價(jià)格波動一般都是穩(wěn)定的，但是談價(jià)空間比較大

但這次的數(shù)據(jù)里你會發(fā)現(xiàn)，高總價(jià)的議價(jià)空間反而要低于低總價(jià)，市場上方方面面數(shù)據(jù)都在顯示所有價(jià)格維度的良性數(shù)據(jù)都在圍繞高總價(jià)大面積這類核心資產(chǎn)

背后可能跟這些原因相關(guān)，首先500-2000萬供應(yīng)占比不如低總價(jià)，且500萬以上、尤其是1000-2000萬基本是各板塊品質(zhì)次新，是置換目標(biāo)

04

2000萬以上是所有價(jià)段議價(jià)最大的

總價(jià)段來到2000萬以上，首先房源數(shù)量有限、其次近兩個月內(nèi)有成交案例的小區(qū)更少

于是我把這個價(jià)段的成交區(qū)間拉長到6月開始

注：表格中的成交價(jià)/掛牌價(jià)單位均為萬元，成交周期單位為天

金外灘花園10月底成交的一套151平的3房2廳，最后一次掛牌價(jià)2300萬，最后買家砍價(jià)242萬成交，議價(jià)空間超10%

百匯園最近一次的成交案例是10月27日成交的一套130平2房2廳，最后一次掛牌2670萬，成交卻是2438萬，還價(jià)還出了一套外環(huán)外一室戶

當(dāng)然也有九廬、河濱豪園里一些極低議價(jià)空間的案例，但這些相比于其他數(shù)據(jù)都是小概率存在

更大范圍看到的都是超越其他價(jià)段的更高議價(jià)空間

翠湖天地雅苑從4200萬降到3720萬的成交、復(fù)興瓏御一期4100萬降到3500萬的成交、御墅花園（別墅）246平的3房3廳，掛3160萬最后成交價(jià)2780萬，整整12.03%的議價(jià)空間

全市平均水平來看，上海鏈家2000萬以上成交案例的真實(shí)議價(jià)空間已經(jīng)來到10.2%，全年最高水平

從今年以來的數(shù)據(jù)也可以看出，除了第21周的特殊案例，2000萬以上的議價(jià)空間一直都處于高位水平，一直高于其他價(jià)段

所以超2000萬成交基本走勢都是大開大合，行情好的時(shí)候跳價(jià)也夸張，行情下行的時(shí)候議價(jià)空間也很大

05

很難得碰到這樣的數(shù)據(jù)

其實(shí)我們一直都想跟各位分享降價(jià)空間這個數(shù)據(jù)

就是當(dāng)我是一位房東我該掛牌什么價(jià)格，我該降價(jià)多少才能賣掉自己的房子

中介說的、或者市場反饋的、甚至客戶跟你說的都各有立場

只有真實(shí)的數(shù)據(jù)才能告訴我們這題的真實(shí)答案

很難得也很幸運(yùn)找到這份鏈家全市成交議價(jià)空間數(shù)據(jù)

從這些掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的距離，我們可以看到市場上最神秘當(dāng)然也很用的數(shù)據(jù)

如果此時(shí)你是500萬以內(nèi)的房東可能得更加理性看待自己的房源品質(zhì)，得把它放在當(dāng)下的市場行情里去評估

如果你是高總價(jià)段房東，當(dāng)你在考慮置換的時(shí)候倒不如先去看看自己要買的房子的談價(jià)空間，再折回來看看自己的房子談價(jià)空間

如果你是豪宅房東，這個議價(jià)空間就很難說了，這個價(jià)段談價(jià)波動大也更“任性”，10.2%是個目前范圍，可以參考看看

最后希望各位房東都能賣好房買好房