文/王新喜

日前，根據每經的報道，上海學區(qū)房“最強陣地”還是在市場下行中失守了，部分溢價過高的學區(qū)房，“價格已經回到了5年前”。 兩年內從近 15 萬跌到 10 萬，兩年內跌超30%。目前上海學區(qū)房失守引發(fā)了業(yè)內大討論，這種風向背后有哪些原因？意味著什么？

在一個公眾樸素的認知中，生育率急劇下滑，房價會跌，那是二三四線的事兒，一線城市還是能抗住，畢竟，一線城市的資源、產業(yè)、教育、醫(yī)療、就業(yè)機會、流動人口以及市場需求等等都能支撐房價的堅挺。無論房價如何跌，一線城市總是能維持穩(wěn)定，但是目前這種觀點似乎也有點站不住腳了。

大家的收入預期在下行，經濟大環(huán)境下行，生育率在下跌，一個非常關鍵的問題是，年輕人不生育了，房子賣給誰？

上海寸土寸金的地方，上海學區(qū)房在過去很多人看來都是值錢的，但現在，上海學區(qū)房也失守了。

學區(qū)房為何扛不住了？

學區(qū)房下跌，新生兒數量連年減少只是一方面原因。人口負增長，房地產過剩，掉價的是三四線城市的房沒錯，但一線城市的房子，會因為債務危機，從8萬、10萬/平降到4萬、5萬/平，這叫均值回歸。

學區(qū)房的價格為什么守不??？首先，從本質來看，在中國，學區(qū)房是個概念，概念是炒出來的，不管你強調它有多少實際功能，它都會像食物吸引蒼蠅一樣吸引到更多炒房客。

學區(qū)房概念火熱了大概有10多年時間，而第一批學區(qū)房的家長們其實已經發(fā)現了問題，就是學區(qū)房的真實成本超出預期。

首先是上海相比其他二三線大城市的“房價倍數比”太高了，收入并沒有達到相應的倍數。

這種高倍數不可能長期維持，買上海學區(qū)房，就算一路考上名牌大學，最終回報恐怕還不如學區(qū)房本身投入的價值高。他們發(fā)現好學校進去以后是不夠的，為了取得更好的成績，還要繼續(xù)投入課外輔導、還要繼續(xù)投入課外活動。

一開始想得挺好，買了學區(qū)房就一步到位了，最后發(fā)現要想讓孩子脫穎而出，還要有各種各樣陸續(xù)投入，真實成本比他們想象得要高。以往人口上漲，家長們學區(qū)房用完后還有人接盤，但以后人口少了，誰來高價接盤？就算能接盤，學區(qū)房倍數比也難以支撐了。

第二個問題，過去學區(qū)房大量炒房客扎堆，正在帶來一系列金融風險。學區(qū)房需求的頂峰，應該是在2018年前后，2016年出生的小孩，當時有1786萬，疊加漲價去庫存，大致會在2016到2019年之前購入，雙利好把學區(qū)房推向頂峰，大家為搶奪學位殺紅了眼。

接下來是大量炒房客逐利，滿杠桿，在這種情況下，過去扎堆炒房在今天需求緊縮的情況下，就決定他們是最先制造拋壓的群體——一旦房價不漲，甚至開始下跌，杠桿成本就撐不住了，一旦產生虧損，在大趨勢下，他們就會迅速拋出止損。

其次，學區(qū)房未來可能會面臨政策不確定性

那么在當下與未來誰最需要學區(qū)房呢？顯然是中產階層需要。中產階層需要依靠學區(qū)房這個相對優(yōu)質的資源，建立壁壘，他們不想看到自己的孩子和其他人站在同一起跑線，去拼天賦、勤奮、運氣，它們希望自己的后代能夠在起跑線上能占有一定的優(yōu)勢。有更好的學校、教師，更優(yōu)秀的同學，更自信的靈魂，更高水平的師資與教育環(huán)境。

但是問題是，國家政策層面在當下需要讓底層看到公平，看到向上流動的希望，所以有拆掉學區(qū)圍墻的動機，包括轉移優(yōu)質教育資源，推動新房價格上漲。

這也就導致了學區(qū)房的風險在這個時候越來越大。

生育率決定著學區(qū)房的未來供需將嚴重失衡

但是，決定學區(qū)房前景的，最終還是看供需關系，供需關系決定價格，在本不是市場化的公共福利，卻更似市場化的學區(qū)資源，其實決定權還是在生育率。從1786萬跌到956萬，少了整整830萬需求，此前數據預計2023年出生人口將低于800萬，甚至進一步下降至788萬，數據低于抗日時期的出生人口。

低生育率對于相關產業(yè)的影響是循序漸進的，母嬰育兒、教培、興趣、消費、就業(yè)、學區(qū)房等等，到了哪個行業(yè)，哪個就迎來出清，學區(qū)房只是其中一個較早受影響的行業(yè)。

生育率下降越快，未來對相關行業(yè)的沖擊越大，而房價對生育的影響非常直接，新加坡的總和生育率為1.12，東京的總和生育率為1.09，首爾的總和生育率為0.63。后兩者的房價都非常高，但是核心城區(qū)房價的絕對值，北京、上海、深圳、香港，早就力壓一眾國外城市，排名全球前四，首爾排名第五。

根據任澤平《全球一線城市房價比較： 2022年新版》，拋去我國的公攤（世界上其他國家沒有公攤），換算為使用面積后，全球一線城市中心區(qū)域，房價最高的是：中國香港市中心，實際房價約為27萬元/平方米，第二名，北京市中心，實際房價為192566元/平方米，第三名，深圳市中心，實際房價為177795元/平方米；第四名，上海市中心，實際房價為177305元/平方米；第五名，首爾市中心，實際房價為150948萬元/平方米。

如果是只計算上海房價較高的幾個區(qū)，幾乎都是0.5左右的生育率，已經低于首爾。今年以來，首爾房價暴跌了至少30%，生育率決定著學區(qū)房的未來供需將嚴重失衡。

這意味著學校資源逐漸也像房地產一樣，從供給市場轉化為需求市場，競爭少了接近一半，越往后越不稀缺。尤其是那些居住環(huán)境惡劣的老破小，曾經漲得太猛，在上海襄陽南路曾經34平的學區(qū)房炒到650萬的天價，僅僅是因為有所謂好學校的「學區(qū)房」下降是早晚的事情，而保值性也注定不會長久。

馬云預測成真：學區(qū)房的降價拋售潮會來嗎？

從上海學區(qū)房開始，包括上海半小時交通圈的中小城市也在跟著跌，包括嘉善、湖州南潯以及鎮(zhèn)江和南通等環(huán)上海城市。有業(yè)內人士透露，湖州不少炒房者140W買的房，現在90W都賣不掉，而南京的張先生唯一套房子，次頂級的學區(qū)房，本打算賣掉置換，去年最高4.2萬/平，現在成交價2.9萬/平，半年時間暴跌30%。

事實上，從趨勢來看，馬云當年的預測正在成真。馬云曾經為了鼓勵大家消費，不要買房，曾經在房地產鼎盛的2017年喊出了“未來8年房價如蔥”的的觀點。

馬云原話是 “年輕人不要買房，未來八年，房價如蔥，最不值錢的就是房子，犧牲存款來買房的做法比較愚蠢?！边@里有幾個關鍵詞，2017年，年輕人，犧牲存款買房。在彼時，一度被人嘲笑。后來馬云指出2018年新生兒是1500萬，未來新生兒很可能到500萬~800萬人。

從當前來看，馬云對新生兒的預測也頗為精準。

現在細品馬云的這些話，站在馬云那個高度以及他所占有的資源信息，肯定遠超一般老百姓，能看到別人所看不到的風向與趨勢，當然，房價不可能與蔥一樣的價格，房價如蔥是一個比喻，它指出了一個大的風向，從2018年起出生的孩子，教育、升學乃至求職的壓力會越來越小，學校已經不是緊缺資源，生育率大幅提高已經不現實。

從2022年之后，全中國的幼兒園資源、中小學資源已經不再緊缺，甚至在大幅增加，一些幼兒園已經招不到人，未來的高中很可能求著學生來讀，很多普通本科也將面臨招不到人的困境，學區(qū)房在這種大趨勢下生存空間越來越小，整個房地產市場的下行趨勢以及大跌趨勢是無可阻擋的。至于會跌倒什么程度，那是后話了。

從上海學區(qū)房開始，未來幾年，學區(qū)房的降價拋售潮，可能很快就要到了。