中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

2023年已過半，在這一時(shí)期的房企銷售數(shù)據(jù)中，一些趨勢(shì)正悄然顯現(xiàn)。

6月30日，多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了房企銷售業(yè)績(jī)榜單。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》來看，保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)分別以2366億元、2018億元和1784.8億元銷售額位居前3。銷售面積方面，碧桂園以2085.6萬平方米位居榜首，保利發(fā)展、萬科則分別以1513.3萬平方米、1263萬平方米緊隨其后。

榜單數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)收窄。銷售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。

值得注意的是，在銷售額超千億的7家房企中，央企、國(guó)企就占了4家。

基于此，中指研究院預(yù)判，2023年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，預(yù)計(jì)全年銷售在去年低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)。下半年，各類型房企銷售業(yè)績(jī)將明顯分化，央企、國(guó)企銷售仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，穩(wěn)健性民企將有小幅的增長(zhǎng)，出險(xiǎn)房企銷售仍會(huì)是大幅下降。

央企、國(guó)企“進(jìn)擊”

“風(fēng)急浪高，大船更穩(wěn)。”

2023年上半年，千億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量有所減少。具體來看，千億以上陣營(yíng)7家，較去年同期減少2家，銷售額均值1793.7億元。第二陣營(yíng)（500億～1000億元）企業(yè)10家，較去年同期增加3家，銷售額均值784.3億元。第三陣營(yíng)（300億～500億元）企業(yè)16家，較去年同期減少1家，銷售額均值358.3億元。第四陣營(yíng)（100億～300億元）企業(yè)為45家，較去年同期減少7家，銷售額均值171.4億元。

在銷售額超千億的7家房企中，央企、國(guó)企就占了4家。

實(shí)際上，在房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”成為行業(yè)共識(shí)的背景下，大部分房企面臨著融資難問題，拿地意愿減弱、戰(zhàn)略收縮成為常態(tài)。越來越多的房企不再增加銷售目標(biāo)、追求規(guī)模化發(fā)展，轉(zhuǎn)而通過主動(dòng)管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)的發(fā)展。

盡管如此，依然有選擇逆勢(shì)發(fā)展的企業(yè)。其中，央企、國(guó)企身影頻現(xiàn)。

從公布的2023年銷售目標(biāo)的10家房地產(chǎn)企業(yè)來看，多數(shù)房企選擇了降低銷售目標(biāo)，僅中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)提高了銷售目標(biāo)；招商蛇口和綠城中國(guó)保持與2022年銷售目標(biāo)不變，均為3300億元。

3月31日下午，在中海地產(chǎn)于香港舉辦的2022年度業(yè)績(jī)交流會(huì)上，當(dāng)中海地產(chǎn)管理層介紹完2022年業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)并公布“2023年銷售增長(zhǎng)20%”的目標(biāo)后，現(xiàn)場(chǎng)一眾投資機(jī)構(gòu)開始沸騰。

對(duì)此，中海地產(chǎn)董事局顏建國(guó)坦言，中海地產(chǎn)有“進(jìn)”的資源。過去兩年，中海地產(chǎn)投資購(gòu)地金額行業(yè)領(lǐng)先，今年的可售貨值約7900億元(不含2023年新購(gòu)地增加的貨量)，可售貨值居行業(yè)前列。過去一年多，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減少，公司新增項(xiàng)目的回報(bào)率顯著提升。

越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2023年的合同銷售目標(biāo)為1320億元，較2022年合同銷售目標(biāo)同比增長(zhǎng)6%。2023年，公司可售貨值為2400億元。

值得注意的是，招商蛇口簽約銷售金額目標(biāo)雖與去年同為3300億元，但較去年的銷售額有近13%增幅，還提出了“3年內(nèi)躋身五強(qiáng)”的目標(biāo)；保利發(fā)展雖未在業(yè)績(jī)會(huì)上提及“進(jìn)三爭(zhēng)一”的口號(hào)，公司董事長(zhǎng)劉平以“2023年將繼續(xù)不斷做強(qiáng)做大自身”回應(yīng)年度目標(biāo)的提問，但今年上半年，保利發(fā)展已躋身銷售榜單第一名。

央企、國(guó)企之所以能在本輪競(jìng)爭(zhēng)中如此“進(jìn)擊”，與其較低的融資成本有關(guān)。

2022年對(duì)于大部分房企而言，融資依然很難。但對(duì)于國(guó)企、央企背景的房企而言，卻是獲得低息資金的機(jī)會(huì)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2022年年化融資成本最低的10家房企，除龍湖集團(tuán)外，其余9家均為國(guó)企或央企，如中海地產(chǎn)融資成本低至3.57%。

根據(jù)同策研究院提供的榜單數(shù)據(jù)顯示，2022年排名融資金額前5的房企中，有4家為央企、國(guó)企。

二季度銷售額下滑

中國(guó)人民銀行最新調(diào)查顯示，2023年第二季度，居民買房意愿和房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求均有所下降。

居民購(gòu)房的意愿也直接體現(xiàn)在房企的銷售數(shù)據(jù)上。

今年一季度，TOP100房企銷售額同比增長(zhǎng)8.2%，為2022年1月以來首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)，房企銷售呈現(xiàn)企穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。到上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)持續(xù)收窄的趨勢(shì)。

記者注意到，TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比下降19.0%。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，自二季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，購(gòu)房者置業(yè)情緒偏弱。步入6月，市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，端午假期，除個(gè)別城市外，各地推盤力度不夠大，多地以順銷為主，導(dǎo)致銷售額同比大幅下降。

“今年以來，一季度在積壓需求釋放及前期政策效果逐漸顯現(xiàn)等綜合因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯提升。二季度，積壓需求釋放結(jié)束及政策效應(yīng)邊際減小，需求支撐乏力，行業(yè)復(fù)蘇明顯轉(zhuǎn)弱?！彼f。

值得注意的是，6月以來，山東青島、福建福清、南京六合、沈陽(yáng)、河南南陽(yáng)、嘉興、揚(yáng)州、連云港等多地出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策，主要集中在降低首付比例、優(yōu)化公積金、優(yōu)化限購(gòu)等方面。

6月20日，新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR結(jié)束了連續(xù)9期“按兵不動(dòng)”，均較上一期下降10個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù)易居研究院的計(jì)算，以最新調(diào)降后的LPR為準(zhǔn)，100萬貸款本金30年期，在房貸利率下降10個(gè)基點(diǎn)情況下，按等額本息還款，總利息支出減少約2.1萬元。若把2020年以來LPR持續(xù)下降及房貸利率下限突破等因素進(jìn)行累加考慮，實(shí)際上最近四年，購(gòu)房者月供負(fù)擔(dān)減輕了近10%。

新一輪的利好政策下，房地產(chǎn)的銷售端是否會(huì)迎來轉(zhuǎn)機(jī)？

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜直言，當(dāng)前降息對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)產(chǎn)生了一定積極效果，但對(duì)市場(chǎng)銷售端的實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)有限，購(gòu)房者入市節(jié)奏并未好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然較為平淡。短期若有更多、更大力度的政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，多個(gè)政策疊加有望帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，下半年市場(chǎng)或溫和修復(fù)。若政策出臺(tái)較慢或政策力度較小，購(gòu)房者置業(yè)信心或難有改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)仍將延續(xù)一段時(shí)間。

劉水則預(yù)測(cè)，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍沒有明顯提升，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，預(yù)計(jì)全年銷售在去年低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)。下半年，各類型房企銷售業(yè)績(jī)將明顯分化，央企、國(guó)企銷售仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，穩(wěn)健性民企將有小幅的增長(zhǎng)，出險(xiǎn)房企銷售仍會(huì)是大幅下降。