先說結(jié)論。
今年,成都青年真不用太著急買房。從市場面看,改善產(chǎn)品是主流,均價總價居高不下。從供應(yīng)端看,集中供地后的波限價新房供應(yīng)潮,或?qū)⒃诿髂昴瓿醯絹?,正餐未到之前,就先別吃撐了。
叫城市青年別急的,其實是前天國新辦召開的“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會,會上不僅安撫了都市年輕人的買房焦慮,還釋放出了
看看會上的幾個關(guān)鍵詞。
?十四五期間≈未來五年長期有效
? 繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期≈房住不炒+人房地錢聯(lián)動+住有所居
?住有所居≈居住問題上租售并舉
? 解決新市民和青年人住房問題≈地方政府重點發(fā)展保障性租賃房
? 推動共同富裕≈房產(chǎn)稅等現(xiàn)代財稅體制或提速到來
“住有所居”并不是一個新詞。
從2013年提出“住有所居”至今,七年多時間,我們建成了世界上最大的住房保障體系。公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等、棚改安置住房讓很多人實現(xiàn)了安居夢。
那么,今年為什么要特意為“住有所居”舉辦一個國家級新聞發(fā)布會?
更多是要釋放一個信號:保障住房的建設(shè)重點從此變了。加快保障性租賃房建設(shè)成為住房保障體系的絕對重心,目的很明確——為收入不足、購房能力較弱的青年人解決住房問題。
新聞發(fā)布會同一天,住建部還正式發(fā)布了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建的通知》,里面明確提到,“城市住房租金年度漲幅不超過5%”。
就好比,一天里有人兩次跑到你耳邊喊,“買不起房別急,咱先租,成不?”
再看看,上周北京發(fā)布新政,“住房租賃市場,必要時可以實行傭金或租金指導(dǎo)價”。
細品一下,沒有實現(xiàn)全民買房自由前,先實現(xiàn)全民租房自由,大概是這意思。
說回成都,上個月成都就發(fā)布了加快保障性租賃房建設(shè)的相關(guān)文件,規(guī)劃在五年內(nèi)籌建保障性租賃住房25萬套(間),其中今年計劃籌建6萬套(間)。
6萬套保障性租賃住房,并不算多。簡單對比一下——新都區(qū)每年人口凈流入就達6.4萬人。
對成都青年人來說,保障性租賃住房僧多粥少,溢出的租房需求,會被中介機構(gòu)租房平臺、長租公寓等承接,當然,也有一些心心念念非要今年買房的青年人,他們可能沒太看懂
對青年人來說,租房解決的是有房子住這個最低目標。
最高目標自然是買房。
這個大前提自然是,房價在可控可接受范圍,跳起來都摸不到的那叫耍猴。
想控制房價?在2016年以前的成都,很難。2007-2015年,成都主城房價差不多翻了一倍。房子再貴也有人接盤,因為市場預(yù)期是“一定會漲”,買房成為理財,變?yōu)槌捶俊?/p>
? 成都五城區(qū)2007年與2015年房價對比/圖據(jù)齊家網(wǎng)
2016年起,全國樓市重啟限購,房地產(chǎn)長效調(diào)控全面開啟。之后中國樓市經(jīng)歷了什么?
限購、限貸、限價、限售是常規(guī)操作,給開發(fā)商劃三道紅線,給銀行信貸定兩道紅線,土地集中供應(yīng)、買新房搖號,二手房限價、管制學(xué)區(qū)房……方方面面落實房住不炒。
今年起,包括成都在內(nèi)的全國22個重點城市的住宅用地集中出讓,一年三次,目的就是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”,同時讓地方逐漸擺脫對土地財政的依賴。
6月初,成都首批次集中供地結(jié)束,40宗土地全部成交。
? 今年六月31家房企在成都拿地/圖據(jù)中指研究院
2個月后,自然資源部又給全國集中供地打了一個大補丁。
補丁核心要求有這么幾點:? 嚴控起拍價和溢價率,讓利于開發(fā)商 ? 嚴審購地資金來源 ? 以競品質(zhì)代替競配建確定最終競得人。
第?點,可以避免濱江集團董事長拿地后的悲壯再現(xiàn),“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。第?點和第?點,可以保障優(yōu)秀地塊是被實力開發(fā)商競得,并確保未來住宅的品質(zhì)。
供地規(guī)則改變后,將于9月中旬登場的成都二批次集中供地,對想購房的青年人來說,影響可能就是一句話——
有購房想法的成都青年,如果在明年買房,好處大致有四個——
?城市區(qū)域有的挑
看看今年成都頭兩次集中供地的分布詳情,天府新區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)是供應(yīng)大戶,都是10宗地起步。主城區(qū)中武侯區(qū)和錦江區(qū)雖供應(yīng)偏低,但也不至于斷供。
上面的統(tǒng)計還沒算上第三次供地,由于一二批次集中供地的新房上市潮極可能在明年年初到來,明年買房的青年人,能夠挑選的新房范圍,將是成都全域。
?安家成本更合理
一批次集中供地結(jié)束后,自然資源部對土地限價提的新要求是,單宗地溢價率不得超過15%,而成都的二批次集中供地,單宗地溢價率都沒有超過10%。
這意味著二批次供地的最低清水房限價,會來到青年人可以承受的范圍。
看看二批次清水限價的最低TOP10。這10宗地的最高清水限價,是清一色的四字頭。
可以預(yù)見,未來這些限價房的中小戶型總價,不會再高不可攀,“六個錢包”能頂?shù)米 ?/p>
?產(chǎn)品、品牌選擇面擴大
成都首次集中供地,引來了國銳、永利融投資、廈門源昌、重慶銀河等新進房企,對購房者來說,樓市上可供選擇的開發(fā)商品牌增加了。而新房企的入場,會讓成都樓市競爭更激烈,也會給購房者帶來更多的住宅產(chǎn)品選擇。
?入手品質(zhì)住宅的幾率提高
由于是集中供地,房企們的拿地時間相同,推出新樓盤的時間也會比較接近。同一時間段里,大量新房集中上市,購房者會怎么選?
集中開盤,品質(zhì)更優(yōu)者必然大賣,這將倒逼房企去提高產(chǎn)品品質(zhì)。加上成都集中供地的指導(dǎo)方針里一直都有“定品質(zhì)”一說,未來兩年青年人入手的住宅,其品質(zhì)還是可以期待的。
當然,并不是說一定就非得明年買房才好。如果自己特別剛需,或是年內(nèi)就搖到了心儀的房源,該上車就上,不帶猶豫的。除此以外的成都青年,還是不妨聽一句老話——
好飯不怕晚。