先說結(jié)論。

今年，成都青年真不用太著急買房。從市場面看，改善產(chǎn)品是主流，均價總價居高不下。從供應(yīng)端看，集中供地后的波限價新房供應(yīng)潮，或?qū)⒃诿髂昴瓿醯絹?，正餐未到之前，就先別吃撐了。

叫城市青年別急的，其實是前天國新辦召開的“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會，會上不僅安撫了都市年輕人的買房焦慮，還釋放出了

看看會上的幾個關(guān)鍵詞。

?十四五期間≈未來五年長期有效

? 繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期≈房住不炒+人房地錢聯(lián)動+住有所居

?住有所居≈居住問題上租售并舉

? 解決新市民和青年人住房問題≈地方政府重點發(fā)展保障性租賃房

? 推動共同富裕≈房產(chǎn)稅等現(xiàn)代財稅體制或提速到來

“住有所居”并不是一個新詞。

從2013年提出“住有所居”至今，七年多時間，我們建成了世界上最大的住房保障體系。公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等、棚改安置住房讓很多人實現(xiàn)了安居夢。

那么，今年為什么要特意為“住有所居”舉辦一個國家級新聞發(fā)布會？

更多是要釋放一個信號：保障住房的建設(shè)重點從此變了。加快保障性租賃房建設(shè)成為住房保障體系的絕對重心，目的很明確——為收入不足、購房能力較弱的青年人解決住房問題。

新聞發(fā)布會同一天，住建部還正式發(fā)布了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建的通知》，里面明確提到，“城市住房租金年度漲幅不超過5%”。

就好比，一天里有人兩次跑到你耳邊喊，“買不起房別急，咱先租，成不？”

再看看，上周北京發(fā)布新政，“住房租賃市場，必要時可以實行傭金或租金指導(dǎo)價”。

細品一下，沒有實現(xiàn)全民買房自由前，先實現(xiàn)全民租房自由，大概是這意思。

說回成都，上個月成都就發(fā)布了加快保障性租賃房建設(shè)的相關(guān)文件，規(guī)劃在五年內(nèi)籌建保障性租賃住房25萬套（間），其中今年計劃籌建6萬套（間）。

6萬套保障性租賃住房，并不算多。簡單對比一下——新都區(qū)每年人口凈流入就達6.4萬人。

對成都青年人來說，保障性租賃住房僧多粥少，溢出的租房需求，會被中介機構(gòu)租房平臺、長租公寓等承接，當然，也有一些心心念念非要今年買房的青年人，他們可能沒太看懂

對青年人來說，租房解決的是有房子住這個最低目標。

最高目標自然是買房。

這個大前提自然是，房價在可控可接受范圍，跳起來都摸不到的那叫耍猴。

想控制房價？在2016年以前的成都，很難。2007-2015年，成都主城房價差不多翻了一倍。房子再貴也有人接盤，因為市場預(yù)期是“一定會漲”，買房成為理財，變?yōu)槌捶俊?/p>

? 成都五城區(qū)2007年與2015年房價對比/圖據(jù)齊家網(wǎng)

2016年起，全國樓市重啟限購，房地產(chǎn)長效調(diào)控全面開啟。之后中國樓市經(jīng)歷了什么？

限購、限貸、限價、限售是常規(guī)操作，給開發(fā)商劃三道紅線，給銀行信貸定兩道紅線，土地集中供應(yīng)、買新房搖號，二手房限價、管制學(xué)區(qū)房……方方面面落實房住不炒。

今年起，包括成都在內(nèi)的全國22個重點城市的住宅用地集中出讓，一年三次，目的就是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，同時讓地方逐漸擺脫對土地財政的依賴。

6月初，成都首批次集中供地結(jié)束，40宗土地全部成交。

? 今年六月31家房企在成都拿地/圖據(jù)中指研究院

2個月后，自然資源部又給全國集中供地打了一個大補丁。

補丁核心要求有這么幾點：? 嚴控起拍價和溢價率，讓利于開發(fā)商 ? 嚴審購地資金來源 ? 以競品質(zhì)代替競配建確定最終競得人。

第?點，可以避免濱江集團董事長拿地后的悲壯再現(xiàn)，“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。第?點和第?點，可以保障優(yōu)秀地塊是被實力開發(fā)商競得，并確保未來住宅的品質(zhì)。

供地規(guī)則改變后，將于9月中旬登場的成都二批次集中供地，對想購房的青年人來說，影響可能就是一句話——

有購房想法的成都青年，如果在明年買房，好處大致有四個——

?城市區(qū)域有的挑

看看今年成都頭兩次集中供地的分布詳情，天府新區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)是供應(yīng)大戶，都是10宗地起步。主城區(qū)中武侯區(qū)和錦江區(qū)雖供應(yīng)偏低，但也不至于斷供。

上面的統(tǒng)計還沒算上第三次供地，由于一二批次集中供地的新房上市潮極可能在明年年初到來，明年買房的青年人，能夠挑選的新房范圍，將是成都全域。

?安家成本更合理

一批次集中供地結(jié)束后，自然資源部對土地限價提的新要求是，單宗地溢價率不得超過15%，而成都的二批次集中供地，單宗地溢價率都沒有超過10%。

這意味著二批次供地的最低清水房限價，會來到青年人可以承受的范圍。

看看二批次清水限價的最低TOP10。這10宗地的最高清水限價，是清一色的四字頭。

可以預(yù)見，未來這些限價房的中小戶型總價，不會再高不可攀，“六個錢包”能頂?shù)米　?/p>

?產(chǎn)品、品牌選擇面擴大

成都首次集中供地，引來了國銳、永利融投資、廈門源昌、重慶銀河等新進房企，對購房者來說，樓市上可供選擇的開發(fā)商品牌增加了。而新房企的入場，會讓成都樓市競爭更激烈，也會給購房者帶來更多的住宅產(chǎn)品選擇。

?入手品質(zhì)住宅的幾率提高

由于是集中供地，房企們的拿地時間相同，推出新樓盤的時間也會比較接近。同一時間段里，大量新房集中上市，購房者會怎么選？

集中開盤，品質(zhì)更優(yōu)者必然大賣，這將倒逼房企去提高產(chǎn)品品質(zhì)。加上成都集中供地的指導(dǎo)方針里一直都有“定品質(zhì)”一說，未來兩年青年人入手的住宅，其品質(zhì)還是可以期待的。

當然，并不是說一定就非得明年買房才好。如果自己特別剛需，或是年內(nèi)就搖到了心儀的房源，該上車就上，不帶猶豫的。除此以外的成都青年，還是不妨聽一句老話——

好飯不怕晚。