最近身邊有很多人問(wèn)，現(xiàn)在到底該不該買房子？

疫情期間，不理朝政已久，今天想到哪，說(shuō)到哪，統(tǒng)一回復(fù)下大家的這個(gè)問(wèn)題。

一家之言，發(fā)誓不存在為開(kāi)發(fā)商搖旗吶喊，不喜勿噴。

恭喜大家，成為了房地產(chǎn)史上最糾結(jié)的購(gòu)房者。

一邊是央媽持續(xù)放水，一邊又高喊“房住不炒”；一邊是開(kāi)發(fā)商大喊五折、七五折、打骨折；

一邊是蘇州、無(wú)錫、駐馬店政策頻出；

一邊有人說(shuō)今年是還債高峰，開(kāi)發(fā)商的資金鏈要斷了，降價(jià)賣房是早晚的事情；

一邊是開(kāi)發(fā)商們?cè)谕僚氖袌?chǎng)縱情角力、蠢蠢欲動(dòng)。

房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？是持幣觀望，還是買票上車？

我特別理解你們的糾結(jié)，當(dāng)前樓市的混沌，歷史上卻無(wú)參照。

還有，這么多年，大家確實(shí)也都被忽悠怕了。

講當(dāng)下之前，我們先鋪墊下，房?jī)r(jià)漲跌背后的邏輯。

中國(guó)的房地產(chǎn)，一直是個(gè)政策市，這個(gè)大家都是認(rèn)同的。政府和政策是買房最大的風(fēng)向標(biāo)，這是毋庸置疑的。

任澤平說(shuō)，房?jī)r(jià)漲跌，長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。本質(zhì)上，這三個(gè)要素，都與政府和政策有關(guān)。

人口的流入流出，看似考驗(yàn)一個(gè)城市的吸附能力，實(shí)際取決于政府的城市定位和規(guī)劃。

中國(guó)的中心只有一個(gè)，經(jīng)濟(jì)中心也只有一個(gè)，全國(guó)人民削尖了腦袋往那擠，北京、上海的房?jī)r(jià)想便宜也便宜不了；你老家那個(gè)十八線城市，在地圖上都找不到，房?jī)r(jià)肯定高不到哪里去，要是高，也是虛高，早晚要降下來(lái)。

土地的供應(yīng)多少，取決于地方政府的財(cái)政壓力。

缺錢的政府都想多賣地，賣高價(jià)地，供地的多少?zèng)Q定供應(yīng)量的多少，供大于求時(shí)是買方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲不動(dòng)。

地價(jià)的高低決定房?jī)r(jià)的高低，地價(jià)貴房?jī)r(jià)肯定貴，賠本的買賣，開(kāi)發(fā)商不會(huì)干。

金融政策是控制房?jī)r(jià)的那雙看不見(jiàn)的手。

宏觀層面，貨幣一直超發(fā)，固定資產(chǎn)的價(jià)格不漲都難，過(guò)去有錢人叫萬(wàn)元戶，現(xiàn)在一個(gè)億都是小目標(biāo)，過(guò)去幾十年，貨幣供應(yīng)量翻了十幾二十倍，房?jī)r(jià)才翻個(gè)四五番。

很多時(shí)候，不是房子越來(lái)越貴，是人民幣越來(lái)越不值錢。

搞懂了上面幾個(gè)邏輯，我們?cè)俳又驴础?/p>

接下來(lái)，我們揣摩下今年的形勢(shì)。

2020年，是十三五的收官之年，是全面建成小康社會(huì)的關(guān)鍵之年。按照過(guò)往的GDP總量和增速推算，今年經(jīng)濟(jì)增速保底要在5.5%-6%之間。

外貿(mào)、投資、消費(fèi)是拉動(dòng)GDP的三駕馬車，在正常年份已經(jīng)疲態(tài)盡顯，更何況今年突然飛來(lái)一只巨大的“黑天鵝”——新冠疫情。喊出的口號(hào)完不成，定下的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)不了，這是政府不想看到的。

2月至今，史無(wú)前例召開(kāi)了四次局常委會(huì)議，前兩次部署抗擊疫情工作，后兩次則強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的決心。

是必然的，在外貿(mào)疲軟的狀態(tài)下，拉動(dòng)消費(fèi)和投資幾乎是的唯二手段。

2月21日，第四次局會(huì)議指出，積極的財(cái)政政策要更加積極有為，發(fā)揮好政策性金融作用。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，緩解融資難融資貴。

各位，你品，你細(xì)品，這兩個(gè)“更加”，是多么的意味深長(zhǎng)。

波人民幣，正在來(lái)的路上。前面我們講了，放水和房?jī)r(jià)的關(guān)系，不明白的，再咂摸一遍。

很多人會(huì)說(shuō)，肯定要救，但是也沒(méi)說(shuō)要救房地產(chǎn)呀。

確實(shí)。過(guò)去每一次，都沒(méi)說(shuō)要救房地產(chǎn)，過(guò)去每一次放水，也沒(méi)說(shuō)要放給房地產(chǎn)。

可資本是逐利的，傳統(tǒng)實(shí)業(yè)萎靡不振，新興產(chǎn)業(yè)方興未艾，小微企業(yè)危在旦夕，這些錢不給房地產(chǎn)又能給誰(shuí)？

從過(guò)去2個(gè)月的公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，房企的發(fā)債十分活躍，發(fā)債量較去年同期增幅巨大，且融資成本下降很多。開(kāi)發(fā)商手上的錢多了，投資拿地的熱情就高了，動(dòng)力也足了。

2020年全國(guó)300城土地出讓溢價(jià)率連續(xù)2個(gè)月維持在10%以上，流拍率也持續(xù)下降。

在首都北京，2月份出讓土地平均溢價(jià)率創(chuàng)近2年新高；在魔都上海，香港置地以310.5億元拿下徐匯濱江地塊，成為上海新的總價(jià)地王。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，全國(guó)歷史上總價(jià)超過(guò)100億的地王合計(jì)有23宗。

上海徐匯濱江地塊總價(jià)在全國(guó)土地歷史上排名第一，高于2016年310億元成交的深圳寶安全國(guó)總價(jià)地王，是全國(guó)歷史總價(jià)新地王，也是2019年來(lái)首次出現(xiàn)總價(jià)超過(guò)100億的地王。

那些說(shuō)房企資金鏈要斷了，接下來(lái)會(huì)降價(jià)賣房的，可以歇歇了。

這種情況可能會(huì)出現(xiàn)在一些低線城市的中小開(kāi)發(fā)商身上，但是經(jīng)過(guò)這幾年的市場(chǎng)洗禮，二線城市的市場(chǎng)已經(jīng)被30強(qiáng)標(biāo)桿房企占據(jù)，當(dāng)前來(lái)看，他們不僅資金鏈斷不了，而且手頭還寬裕的很。

春江水暖鴨先知。

最近期全國(guó)重點(diǎn)城市的土地拍賣情況來(lái)看，雖然政府的起拍價(jià)多有提高，但是房企的報(bào)名熱度不減。

2月25日，成都雙流土拍，報(bào)名企業(yè)10家，溢價(jià)率將近50%；2月26日，南寧五象新區(qū)土拍，報(bào)名企業(yè)17家，溢價(jià)率百分之七十多……

為了抗擊疫情，各地財(cái)政多少有些吃緊，當(dāng)前，還有什么動(dòng)作比“把手上的地賣個(gè)好價(jià)格”來(lái)錢更快、更多、更解燃眉之急？

那么，面粉貴了，面包漲價(jià)還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

在眾多消息里，還有很多信號(hào)值得我們注意。

很多地方政府都在推出政策，很多銀行也在調(diào)整首套房和二套房的首付比例。

在眾多信息中，國(guó)有大行工商銀行的紹興分行，將二套房首付比例從6成降為3成的消息格外引人注目。

雖然最后官方回應(yīng)，消息是假的，但很多事情無(wú)風(fēng)不起浪，黎明前的各種刺探已經(jīng)開(kāi)始。

無(wú)論是地方政府還是金融機(jī)構(gòu)，大家都在揣摩當(dāng)下對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度，只要有一根手指，捅破了窗戶紙，陽(yáng)光就會(huì)霎那鋪滿房間。

2月25日，人民日?qǐng)?bào)官微發(fā)布一則消息，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，今年將擴(kuò)大碩士研究生和專升本招生規(guī)模，馬上要畢業(yè)的本科生，再在大學(xué)里讀幾年吧，當(dāng)前社會(huì)的就業(yè)壓力可想而知。

房地產(chǎn)行業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈之長(zhǎng)，解決就業(yè)人數(shù)之多，在當(dāng)前仍然不容忽視。

種種信號(hào)表明，房地產(chǎn)仍是我國(guó)不得不愛(ài)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

《大話西游》里，至尊寶說(shuō)，如果非要在這份愛(ài)上加上一個(gè)期限，我希望是一萬(wàn)年。

你們?nèi)绻且獑?wèn)我，重慶的房?jī)r(jià)什么時(shí)候開(kāi)始漲，我也可以試著回答下——我覺(jué)得大概率會(huì)在三四月。

我的依據(jù)主要有以下三個(gè)：

第一，抗疫形勢(shì)正在持續(xù)向好。

包括湖北在內(nèi)，全國(guó)各地抗擊疫情取得重大進(jìn)展，多省開(kāi)始調(diào)整疫情防控響應(yīng)級(jí)別。

3月份，除湖北外各省疫情大概率可以得到控制，市民復(fù)工，企業(yè)復(fù)產(chǎn)，售樓部又將熱鬧起來(lái)。

第二，售樓部正在有序開(kāi)放。

開(kāi)發(fā)商的朋友告訴我，當(dāng)前政府正在加緊對(duì)售樓部進(jìn)行開(kāi)放前的安全檢查，只要售樓部開(kāi)放，開(kāi)發(fā)商前期線上蓄客就將快速轉(zhuǎn)化為銷售簽約，而因?yàn)橐咔橛绊懀粋€(gè)月的工程全部停滯，銷售量的回升和供應(yīng)量的下降，會(huì)促使開(kāi)發(fā)商收回現(xiàn)階段推行的線上銷售政策。

畢竟疫情沒(méi)有扼殺需求，只是把需求推遲了，該買房子的始終要買，原來(lái)的返鄉(xiāng)潮、小陽(yáng)春，只是比往年來(lái)的稍晚了一些。

第三，土拍會(huì)成為引爆樓市的導(dǎo)火索。

開(kāi)發(fā)商的朋友告訴我，當(dāng)前客戶主要有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是他們不愿意來(lái)售樓部，第二個(gè)是他們的觀望情緒很重，客戶始終覺(jué)得開(kāi)發(fā)商還要降價(jià)。

我覺(jué)得，第一個(gè)問(wèn)題會(huì)隨著疫情的進(jìn)展慢慢解決，第二個(gè)問(wèn)題接下來(lái)的土拍會(huì)給出答案。

因?yàn)橐咔?，重慶多宗土地拍賣延期掛牌。

隨著疫情的向好發(fā)展，渝北、巴南、兩江新區(qū)的波熱點(diǎn)板塊的土地已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)掛牌。

三月初開(kāi)始拍賣，屆時(shí)想必難逃一場(chǎng)激烈廝殺，土拍市場(chǎng)的熱度，一定會(huì)傳導(dǎo)到銷售市場(chǎng)，而土地價(jià)格的高企，將成為開(kāi)發(fā)商最好的逼定道具，到時(shí)候，無(wú)論是剛需還是投資客，可能都坐不住了。

林林總總，拉拉雜雜，就說(shuō)這么多。故事就是這么個(gè)故事，道理就是這么個(gè)道理。很多東西，抓在手里了，才是自己的。

買房這種事情，賭不起，有錢的就去買了，早買早住，早點(diǎn)在這個(gè)城市有個(gè)家。

沒(méi)錢的也沒(méi)辦法，攢錢的時(shí)候，順便期待下房?jī)r(jià)會(huì)降，有點(diǎn)希望也是好的。可世事不如意者十有，更何況咱說(shuō)的是房地產(chǎn)的事兒。