551億元的廣信資產(chǎn)包，6年時間“解包”進度還未達到30%。而萬科光找“解包思路”就花費了近三年，這注定是一塊難以消化的“肥肉”。

近日，在廣州市規(guī)劃和自然資源局公布的今年第二批集中供地名單中，萬科廣信資產(chǎn)包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計起拍總價約34億元，樓面價分別為2.6萬元/平方米、2.3萬元/平方米。

對于本次廣信資產(chǎn)包地塊掛牌原因以及萬科是否會參與競拍，市場猜測頗多。5月17日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從熟悉廣信資產(chǎn)包情況的知情人士處獨家了解到，上述兩宗地塊目前為政府收儲項目，政府進行前期土地整備后，將以招拍掛方式出讓，而萬科目前尚未明確是否參與競拍。

記者注意到，今年4月底，郵儲銀行深圳分行以并購銀團的形式參與廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司（以下簡稱廣州萬溪）并購廣東國投資產(chǎn)包項目（即廣信資產(chǎn)包）成功落地，收購形式為受讓現(xiàn)有股權及承接債務式并購，并購交易總價超500億元。

2020年的廣信資產(chǎn)包花地灣地塊現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

萬科尚未明確是否競拍

廣信資產(chǎn)包交易標的核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地，該批土地的剩余權益可開發(fā)計容積率建筑面積預計為210.98萬平方米，主要位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)，包括廣州花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟圈、東山百貨大樓一帶、文德路項目、越秀區(qū)東華西路、榮華南項目、浣花路玉蘭苑爛尾樓等地塊及項目。

此次掛牌的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊位于廣州荔灣區(qū)花地灣，靠近萬科金域曦府、萬匯天地?瑧園、萬匯天地?朗庭三個萬科項目，這三個項目也都是從廣信資產(chǎn)包解包而來，還有一個位于三元里的項目萬科喜悅里已經(jīng)售罄。

來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

蕙蘭苑地塊土地用途為二類居住用地，土地面積17716平方米，建筑面積54180平方米，起拍價14.09億元。紫蘭苑地塊為二類居住用地兼容商業(yè)商務用地，土地面積14031平方米，建筑面積87906.6平方米，起拍價19.92億元。

在目前的地塊競得人要求中，兩宗地塊都未有特別的條款規(guī)定或限制。萬科近幾年在廣州招拍掛市場鮮有拿地，此前三個廣信資產(chǎn)包項目開發(fā)也未通過招拍掛形式，這也為本次萬科是否參與競拍增加了不確定性。

2017年6月29日，廣東國際信托投資公司破產(chǎn)財產(chǎn)整體處置項目（即廣信資產(chǎn)包）在南方聯(lián)合產(chǎn)權交易中心正式拍賣，該標的整體掛牌價高達446.772億元。包括中海、碧桂園、保利、越秀、信達、萬科、華發(fā)和華潤等8家知名房企參與了激烈角逐，最終萬科以551億元的總價獨吞該資產(chǎn)包，成為廣州產(chǎn)權交易史上的史詩級案例。

這樣的總價，無論是對萬科還是整個地產(chǎn)行業(yè)來說，都是一筆大買賣。萬科這些年來一直在為這個資產(chǎn)包尋找最佳“解題”思路，因為資產(chǎn)包過大且處置不同于以往的開發(fā)思路，萬科還專門成立了廣州萬溪負責這一資產(chǎn)包開發(fā)，這一公司獨立于廣州萬科體系。

在萬科2020年股東大會上，總裁祝九勝就表示，（廣信資產(chǎn)包）這個項目的問題是20年積累下來的，萬科花了3年時間取得了一些階段性進展，但不得不承認，解決問題需要的時間和萬科當初的預想還是有些差異的。

僅從土地清收進度就可以看出解包的難度。據(jù)萬科2020年6月29日披露，拿下資產(chǎn)包3年，萬科廣信資產(chǎn)包土地清收率仍未過半，只達到46%。后續(xù)部分土地因涉及與歷史融資單位的合作、與村集體的權屬紅線重疊以及歷史遺留的征地復建問題尚未解決，土地清收時間暫無法確定。另外，資產(chǎn)包地塊的權益可建設面積存在不確定性。

融資與“解壓”是主思路

在廣信資產(chǎn)包項目開發(fā)中，萬科并未沒有引入其他知名房企，但較高的資金占用壓力和解包難度還是讓萬科不得不尋求更多的融資、解壓路徑。

據(jù)《中國銀行保險報》今年4月23日報道，郵儲銀行深圳分行在了解到廣州萬溪并購廣東國投資產(chǎn)包項目（即廣信資產(chǎn)包）融資需求后積極響應，總分支成立項目工作小組，走訪客戶制訂業(yè)務方案，提高服務效能，并超客戶預期完成業(yè)務審批。郵儲銀行深圳分行最終以并購銀團的形式參與該項目，收購形式為受讓現(xiàn)有股權及承接債務式并購，并購交易總價超500億元。

來源：中國銀行保險報

2017年6月29日，廣東國際信托投資公司破產(chǎn)財產(chǎn)整體處置項目在南方聯(lián)合產(chǎn)權交易中心正式拍賣，該標的整體掛牌價高達446.772億元。包括中海、碧桂園、保利、越秀、信達、萬科、華發(fā)和華潤等8家知名房企參與了激烈角逐，最終萬科以551億元的總價獨吞該資產(chǎn)包，成為廣州產(chǎn)權交易史上的史詩級案例。

本次蕙蘭苑、紫蘭苑地塊如果萬科不參與競拍，也有利于資金快速回流。在花地灣區(qū)域，廣信資產(chǎn)包還有6宗暫未開發(fā)入市的地塊。

2020年6月29日，萬科宣布為廣信資產(chǎn)包引入以信達為首的7家戰(zhàn)略投資者，萬科持有廣州萬溪的股權比例將下降至50%，萬科將繼續(xù)擔任項目操盤方，推進項目建設。本次交易完成后，萬科將整體回籠資金390.4億元。

萬科方面也表示，“因廣信房產(chǎn)、廣州分公司原屬于廣東國投破產(chǎn)財產(chǎn)，部分用地歷史久遠，涉及問題較為復雜。本次通過轉讓股權的形式引入合作方，共同推動廣信資產(chǎn)包盤活,進一步提升資產(chǎn)包價值，并通過股權轉讓與股東投入置換，降低項目對公司資金占用，優(yōu)化公司資產(chǎn)結構，提升公司資金使用效率?！?/p>

據(jù)萬科2021年年報，廣州萬科對廣州萬溪的擔保金額為135.3億元，是當年關聯(lián)方擔保金額中最高的。擔保起始日為2020年，到期日為2025年。