要點(diǎn)

4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)稅的關(guān)注。

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)稅的探討從未停歇，至今未能形成一致共識(shí)。我們總結(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)稅相關(guān)探討爭(zhēng)議，梳理正反兩方面觀點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)，我們才能深刻理解房地產(chǎn)若要落地，需要解決哪些關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)問(wèn)題。

節(jié)點(diǎn)一，房地產(chǎn)稅征收范圍如何確定？

農(nóng)村集體用地對(duì)應(yīng)房屋是否需要征稅？

我國(guó)實(shí)施城鄉(xiāng)土地二元管理制度，農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)面臨較多約束。有觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村集體用地?zé)o法有效增值，因而不該針對(duì)農(nóng)村房屋地征收房地產(chǎn)稅。但也有方面觀點(diǎn)認(rèn)為，為體現(xiàn)公平原則，防止尋租，農(nóng)村房屋也同樣應(yīng)當(dāng)征稅。

不同產(chǎn)權(quán)類(lèi)型房屋是否都應(yīng)征稅？

中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)別有三類(lèi)，完全產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。根據(jù)2020年第七次人口普查推算，全國(guó)家庭住房中商品房約占六成，剩余四成為共有產(chǎn)權(quán)、老公房、自建房等非商品住宅。若只對(duì)完全產(chǎn)權(quán)征稅，對(duì)完全產(chǎn)權(quán)人不公平；但若對(duì)所有產(chǎn)權(quán)類(lèi)別征稅，又難以避免爭(zhēng)議——不合法產(chǎn)權(quán)的合法化（小產(chǎn)權(quán)房）。

節(jié)點(diǎn)二，房地產(chǎn)稅征稅稅基、稅率、稅收優(yōu)惠如何設(shè)計(jì)？

稅基設(shè)計(jì)，從量還是從價(jià)？

從量計(jì)征，征管成本低但有欠公平；從價(jià)計(jì)征相反。從量計(jì)征“效率”更高，從價(jià)計(jì)征更公平。從量還是從價(jià)計(jì)征，本質(zhì)上效率和公平，哪個(gè)更優(yōu)先。

稅率設(shè)計(jì)，是否應(yīng)當(dāng)采用累進(jìn)稅率？

找到一個(gè)“最適”累進(jìn)稅率設(shè)計(jì)，并不容易。累進(jìn)稅率設(shè)計(jì)過(guò)于激進(jìn)，可能會(huì)讓部分家庭負(fù)擔(dān)過(guò)高；當(dāng)住房適用稅率恰好落在臨界點(diǎn)，居民可能采用非常規(guī)手段降低稅負(fù)，增加征管成本。此外，累進(jìn)稅率需要有一個(gè)豐富和準(zhǔn)確的龐大房產(chǎn)信息庫(kù)，這也是當(dāng)前相對(duì)缺乏的。

稅收優(yōu)惠設(shè)計(jì)，設(shè)置免稅面積還是首套房免稅？

若設(shè)立免稅面積，可能會(huì)抬升小戶型房屋價(jià)格，擠出低收入購(gòu)房人群（小戶型購(gòu)買(mǎi)群體）需求。若免征首套房，如何界定免征的“首套房”，存在爭(zhēng)議。

節(jié)點(diǎn)三，房地產(chǎn)稅征管的配套制度仍需完善。

首先，中國(guó)當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)情景是房地產(chǎn)稅稅源信息尚不完備。

稅務(wù)部門(mén)征收房地產(chǎn)稅，需要知悉所有納稅人的家庭與住房信息，這需要住房、公安部門(mén)分別提供房屋清冊(cè)、家庭信息清冊(cè)。

房屋清冊(cè)方面，當(dāng)前信息尚不完備。我國(guó)現(xiàn)行房屋管理體制下，不動(dòng)產(chǎn)登記按照申請(qǐng)進(jìn)行登記。遵循房主愿意，房屋也可以不進(jìn)行登記。這種情況下，當(dāng)前中國(guó)相當(dāng)一部分房產(chǎn)信息報(bào)備不充分。

家庭信息清冊(cè)方面，公安民政部門(mén)也需時(shí)間調(diào)整編制。當(dāng)前公安部門(mén)對(duì)居民信息管理以“戶”為單位，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看房地產(chǎn)稅以家庭為單位征收。如何以“戶”為單位管理并征收房地產(chǎn)稅，也是未來(lái)房地產(chǎn)稅征管需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

其次，對(duì)個(gè)人和家庭征稅的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)欠缺。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)稅收主體是間接稅，納稅人多為企業(yè)和單位主體。即使是個(gè)人所得稅這類(lèi)以個(gè)人作為納稅人的直接稅，也多是通過(guò)企業(yè)和單位進(jìn)行代扣代繳。房地產(chǎn)稅面向個(gè)人和家庭征收，面對(duì)當(dāng)前面對(duì)企業(yè)和單位代扣代繳的征管現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)稅征管存在現(xiàn)實(shí)落地難度。

我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅正式立法前或需要試點(diǎn)運(yùn)行。一方面充分考慮房地產(chǎn)稅范圍、稅率、稅基等設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)；另一方面，稅務(wù)征管體系需要進(jìn)一步完善。

目錄

正文

引言

4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

所謂“統(tǒng)一登記”，是將原來(lái)分散在各個(gè)部門(mén)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)力“統(tǒng)一”到自然資源部。未來(lái)居民進(jìn)行各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記更加便捷，一經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)信息完備，居民未來(lái)在出讓、抵押相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)有權(quán)益也能受到法律更好保護(hù)。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并非地產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，也并不意味著居民地產(chǎn)信息全部上報(bào)完成。但其的確為后續(xù)居民辦理房產(chǎn)登記提供便利，也代表政府對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息的處理也將更加高效。

正因如此，市場(chǎng)將此次不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記視作后續(xù)房地產(chǎn)稅征收的“預(yù)演”，近期市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅關(guān)注度再度被點(diǎn)燃。

從2011年上海、重慶展開(kāi)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，每一次地產(chǎn)政策收緊，亦或地方財(cái)力緊平衡時(shí)，社會(huì)各界（包括業(yè)界、學(xué)界等）對(duì)于房地產(chǎn)稅的討論便會(huì)迎來(lái)。

至今社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)稅討論，往往圍繞房地產(chǎn)稅征收對(duì)象范圍、征收細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)稅征收配套制度建設(shè)這三個(gè)方面。

回顧這些房地產(chǎn)稅相關(guān)熱點(diǎn)問(wèn)題，總結(jié)梳理存在爭(zhēng)議的正反兩方面觀點(diǎn)，我們意識(shí)到房地產(chǎn)稅征收需要克服的困難不少，需要解決的問(wèn)題也不少。

未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)稅征收是何進(jìn)展，我們拭目以待。

一、節(jié)點(diǎn)一，房地產(chǎn)稅征收范圍如何確定？

分城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村來(lái)看，城鄉(xiāng)居民住房來(lái)源結(jié)構(gòu)分布差異明顯：城市居民家庭主要依靠購(gòu)買(mǎi)商品住房來(lái)解決居住需求，但在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要來(lái)源，尤其是在鄉(xiāng)村，非商品住房的比例高達(dá)九成。

房地產(chǎn)稅是否要面向農(nóng)村征收？城鎮(zhèn)征收范圍如何界定？是學(xué)界業(yè)界討論熱點(diǎn)。

（一）農(nóng)村房地產(chǎn)是否需要征稅？

觀點(diǎn)一，因?yàn)檗r(nóng)民不享有土地增值權(quán)力，農(nóng)村房地產(chǎn)不應(yīng)征稅。

根據(jù)《中華人民土地管理法》，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房地產(chǎn)，這意味著農(nóng)民無(wú)法享受不動(dòng)產(chǎn)的增值收益。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)稅不應(yīng)該針對(duì)農(nóng)村開(kāi)展征收。

觀點(diǎn)二，為體現(xiàn)公平原則并防止尋租，農(nóng)村房地產(chǎn)應(yīng)該征稅。

得益于城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和土地市場(chǎng)化，富裕地區(qū)農(nóng)村農(nóng)戶的收入和房產(chǎn)價(jià)值不斷提高，一些農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)以“畫(huà)家村”、“生態(tài)院”、“大棚別墅”和“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”等形式存在，存在財(cái)產(chǎn)性收入。

城鄉(xiāng)土地高度市場(chǎng)化的地區(qū)，國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用，兩者相互滲透、互為補(bǔ)充。

為體現(xiàn)公平性，應(yīng)該對(duì)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)同樣征收房地產(chǎn)稅。

（二）不同產(chǎn)權(quán)類(lèi)型房屋是否都應(yīng)征稅？

中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)別有三類(lèi)，完全產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。

完全產(chǎn)權(quán)包括自有私房，商品房以及居民已購(gòu)公房。無(wú)產(chǎn)權(quán)房包括未購(gòu)公房、軍產(chǎn)房。還有類(lèi)為部分產(chǎn)權(quán)房，包括多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、安置房。

根據(jù)《中國(guó)人口普查年鑒2020》，根據(jù)2020年第七次人口普查推算，全國(guó)家庭住房中商品房約占六成，剩余四成為共有產(chǎn)權(quán)、老公房、自建房等非商品住宅。

不同產(chǎn)權(quán)類(lèi)別房屋是否應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅，目前存在爭(zhēng)議。

觀點(diǎn)一，只針對(duì)完全產(chǎn)權(quán)類(lèi)型房屋征稅，有欠公平。

只對(duì)商品住房或居民自有住房征稅，將諸多非商品住房排除在外，并不能實(shí)現(xiàn)完全公平。

一些單位產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房，甚至是經(jīng)適房面積大、品質(zhì)高，這類(lèi)房子也有可能被中高收入群體持有，它們享有較高的使用和收益權(quán)。

觀點(diǎn)二，對(duì)所有產(chǎn)權(quán)類(lèi)別房屋征稅，同樣有欠公平。

有城市居民在農(nóng)民集體土地上建設(shè)房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，從法理上看，這種房子并不擁有嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)。

若對(duì)該類(lèi)房屋征收房地產(chǎn)稅，有人理解為這是從法律角度承認(rèn)該房屋產(chǎn)權(quán)的合法性，這種情況下征收房地產(chǎn)稅，在產(chǎn)權(quán)界定考量上有欠公平。

二、節(jié)點(diǎn)二，房地產(chǎn)稅征稅稅基、稅率、稅收優(yōu)惠如何設(shè)計(jì)？

（一）征收稅基，從量計(jì)征還是從價(jià)計(jì)征？

稅基有從量計(jì)征、從價(jià)計(jì)征兩種確定方式，兩種方式均有利弊。從量計(jì)征，征管便利但有欠公平；從價(jià)計(jì)征，征管成本高但是相對(duì)公平。

從量計(jì)征是指，房地產(chǎn)稅稅基可以是住房面積或者房屋套數(shù)。

從價(jià)計(jì)征是指，房地產(chǎn)稅基是房地產(chǎn)價(jià)值，其中房地產(chǎn)價(jià)值衡量有三種方式，原價(jià)值、租值和市值。

從量計(jì)征方式之一，以面積為稅基。

住房的面積大也并不等于價(jià)值高，同樣面積的住房會(huì)因其區(qū)位特征（在城市的空間位置）、建筑特征（房子的朝向、樓層、戶型、品質(zhì) 等）和鄰里特征（周邊環(huán)境和教育、醫(yī)療、交通配套設(shè)施）的差異導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。

從量計(jì)征方式之二，以套數(shù)為稅基。

有兩套住房也并不意味著家庭人均住房面積大、價(jià)值高，如房改房?jī)蓚€(gè)小一居不如一套商品房，或一家人為父母養(yǎng)老購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)小二居以保障住得下分得開(kāi)也不在少數(shù)。房屋套數(shù)并不反映房屋價(jià)值或居民個(gè)人收入多寡。

從價(jià)計(jì)征方式之一，以房屋原價(jià)值為計(jì)征稅基。

這種方式計(jì)征房地產(chǎn)稅，獲取稅基信息非常便利，因?yàn)榉课菰瓋r(jià)信息獲取便利，但無(wú)法反映房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

上海與重慶的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房屋的計(jì)稅余值，即房產(chǎn)原值一次減除10％-30％。

房產(chǎn)余值反映的房產(chǎn)的歷史成本，卻無(wú)法反映房產(chǎn)動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)價(jià)值，特別是公共基礎(chǔ)設(shè)施改善帶來(lái)的房產(chǎn)增值。即便是同一地段同質(zhì)量的住房，10 年前購(gòu)買(mǎi)與今天購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格也會(huì)千差萬(wàn)別。

從價(jià)計(jì)征方式之二，以房屋租值為計(jì)征稅基。

租金收入是所有人出租房產(chǎn)的所得，旣可以是貨幣收入也可以是實(shí)物收入，獲取準(zhǔn)確的租值信息存在一定難度。

此外，租金反映住房租賃市場(chǎng)的變化和經(jīng)營(yíng)狀況，一些房產(chǎn)價(jià)格很高，卻因使用價(jià)值低所獲租金收入甚少，租金收入的隱蔽性和不確定性都會(huì)加大偷稅漏稅行為，降低了從租計(jì)征的可行性。

從價(jià)計(jì)征方式之三，以房屋市價(jià)為計(jì)征稅基。

按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征是國(guó)際慣例，因?yàn)樽》康奈锢硖卣骱徒?jīng)濟(jì)價(jià)值最終都要反映到房?jī)r(jià)上，同價(jià)同稅。

然而市價(jià)評(píng)估的問(wèn)題在于征稅成本較高，同時(shí)無(wú)法保證縱向公平。首先，若以房產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，需要專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，不僅會(huì)抬升征管成本，還需要技術(shù)支撐。此外，房?jī)r(jià)評(píng)估并不是一次到位，需要重新定期評(píng)估。其次，市價(jià)為稅基可以保障房地產(chǎn)稅的橫向公平，卻無(wú)法解決縱向公平問(wèn)題，這表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

其一，房?jī)r(jià)占中低收入家庭的收入和財(cái)富比較高，而占高收入家庭收入和財(cái)富比較低，按市值計(jì)征（實(shí)際）稅率可能是累退的，導(dǎo)致中低收入家庭稅負(fù)大于高收入家庭。

其二，按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征常常掩蓋了持有房產(chǎn)凈資產(chǎn)，使得高負(fù)債家庭與無(wú)負(fù)債家庭承擔(dān)相同稅負(fù)。

其三，稅負(fù)與對(duì)收入的流量不匹配。房地產(chǎn)稅是對(duì)財(cái)富的存量征稅，稅負(fù)常常與當(dāng)期收入不匹配，工作時(shí)收入高退休了收入低就很難承擔(dān)過(guò)高的稅負(fù)。

（二）征收稅率，是否應(yīng)當(dāng)采用累進(jìn)稅率？

稅率有三種設(shè)定方式：?jiǎn)我槐壤惵?、超額累進(jìn)稅率、差別比例稅率。

當(dāng)前對(duì)于稅率的討論集中在是否應(yīng)當(dāng)采用超額累進(jìn)稅率，畢竟這種設(shè)置更能凸顯稅收再分配的作用。

累進(jìn)稅率即房屋價(jià)值越高，承擔(dān)稅負(fù)相對(duì)更高。采用累進(jìn)稅率能夠讓擁有高價(jià)房產(chǎn)納稅人繳納更高稅額，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入分配作用。

對(duì)于普通家庭，累進(jìn)稅率可能讓其稅負(fù)增長(zhǎng)過(guò)快，當(dāng)住房適用的稅率恰好落在級(jí)次臨界點(diǎn)的時(shí)候，居民可能采用非常規(guī)手段降低稅負(fù)，增加征管成本。

另外，累進(jìn)稅率需要掌握居民的所有房產(chǎn)信息，當(dāng)前我國(guó)居民住房尚未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，有的地區(qū)甚至同城未有實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息共享，因此累進(jìn)稅率征收難度加大。

（三）稅收優(yōu)惠，設(shè)置免稅面積還是首套房免稅？

我國(guó)目前呼聲較高的房地產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠方式有兩種，一則設(shè)置免稅面積，二則對(duì)第一套住房免稅。

當(dāng)前這兩種優(yōu)惠方式同樣存在一些爭(zhēng)議或討論。

對(duì)于設(shè)置免稅面積，有觀點(diǎn)認(rèn)為這樣會(huì)抬升小戶型房屋價(jià)格，擠出低收入的購(gòu)房人群（小戶型購(gòu)買(mǎi)群體）。若加總面積扣除，又會(huì)面臨異地房產(chǎn)面積無(wú)法加總計(jì)算問(wèn)題。

對(duì)于免征首套房房地產(chǎn)稅，首先對(duì)于如何界定“首套房”存在難度；另外，這樣設(shè)置可能還會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，譬如通過(guò)“假離婚”避稅等。

三、節(jié)點(diǎn)三，房地產(chǎn)稅征管的配套制度仍需完善

（一）房地產(chǎn)稅稅源信息尚不完備

房地產(chǎn)稅征收之時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要掌握居民與其名下房產(chǎn)的所有相關(guān)信息。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，諸多國(guó)家通過(guò)編制房地產(chǎn)清冊(cè)作為征收房地產(chǎn)稅的稅源信息，清冊(cè)應(yīng)包含房產(chǎn)物理位置和權(quán)屬信息。

我國(guó)現(xiàn)行房屋管理體制下，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)實(shí)施近十年時(shí)間，但我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記仍然是依申請(qǐng)登記，只要房主愿意，依然可不進(jìn)行登記。這種現(xiàn)實(shí)情境下，中國(guó)房地產(chǎn)信息申報(bào)并不充分，房源信息不完全。

當(dāng)前公安部門(mén)對(duì)居民信息管理以“戶”為單位，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看房地產(chǎn)稅以家庭為單位征收。如何以“戶”為單位管理并征收房地產(chǎn)稅，也是未來(lái)房地產(chǎn)稅征管需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

總言之，只有在住房部門(mén)、公安部將地產(chǎn)信息清冊(cè)、家庭信息清冊(cè)并共享給稅務(wù)部門(mén)，房地產(chǎn)稅的征收的配套工作才算完成。

（二）對(duì)個(gè)人和家庭征稅的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)欠缺

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)以間接稅作為稅收主體，這種稅收收入結(jié)構(gòu)下納稅人多為企業(yè)和單位主體。

即使是以個(gè)人作為納稅人，也多是通過(guò)企業(yè)和單位進(jìn)行代扣代繳，很少有個(gè)人納稅人直接進(jìn)行申報(bào)納稅。在這種情況下，房地產(chǎn)稅面向個(gè)人和家庭征收，對(duì)征管將是一個(gè)極大挑戰(zhàn)。

面對(duì)我國(guó)巨量的房地產(chǎn)稅納稅人，要求納稅人全部都依法申報(bào)，短期內(nèi)面臨一定挑戰(zhàn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)也將面臨龐大的核實(shí)、評(píng)估、征繳工作量挑戰(zhàn)。

之前各界探討并認(rèn)為，在正式征收房地產(chǎn)稅前，或許還會(huì)先于多個(gè)城市展開(kāi)試點(diǎn)，提升稅務(wù)征管能力后，才適合在全國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)稅征收。

風(fēng)險(xiǎn)提示

政策落地進(jìn)程超預(yù)期，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》立法進(jìn)程超預(yù)期。

本文源自券商研報(bào)精選