金福公寓所在園區(qū)的大門口。 于麗麗/攝

華夏時報（.chinatimes.net.cn）記者 于麗麗 李貝貝 北京報道

想“賺錢”嗎？最小投資僅需17.8萬元，年利率15%，每年凈賺2.67萬元，每月凈賺2225元。租房數量隨意，投資翻番，收益也隨之翻番。聽起來，是不是很令人心動？

銷售稱，有退休的銀行領導帶著律師來評估風險，后來一次性投資了12套單間。記者估算，12套單間總價213.6萬元，年“利潤”超32萬元！

近期，市場上頻現(xiàn)宣傳通過“租房”實現(xiàn)“發(fā)財”的項目。這種租房投資是騙局嗎？有律師稱，不到項目暴雷、停止返利的一刻，很難定義為騙局。但也有律師稱，“看起來像是一場騙局，像是金融產品，只是用房子進行了包裝。”

記者調查發(fā)現(xiàn)，該項目用地屬于“工業(yè)用地”。有律師分析，工業(yè)用地不可用于公寓的出租運營，這是個隱患，一旦被追查，可能導致公寓運營受阻，或影響到投資者返利。

涉及該項目的至少有3家公司，誘人的租房投資背后，是怎樣的“商業(yè)操作”？對此，記者進行了調查與梳理。

退休老人投資12套？

投資一套單間，僅需17.8萬元，年利率可達15%！這真的能完美實現(xiàn)工資之外的“被動收入”嗎？近日，《華夏時報》記者前往該項目實地調查。

金福公寓項目銷售微信文字介紹該投資項目。

該項目位于北京市豐臺區(qū)大紅門南路158號，具體方向是地鐵8號線和義地鐵口西側500米。銷售楊宇（化名）提供的導航地址是“義和公寓”。楊宇稱，目前該項目被起名為“金福公寓”。

金福公寓交易案場的布置與新房售樓處很像，墻上掛有項目區(qū)域圖，還安排了“砸金蛋”環(huán)節(jié)，很有銷售氛圍。記者在金福公寓一棟樓內看到，樓道環(huán)境較顯陳舊、樓道兩側房間密集。

楊宇對記者表示，金福公寓所在園區(qū)總計7棟樓，每棟樓約6層，每層大概30套房，預估總計超過1200套。楊宇告訴記者，負責運營金福公寓的公司叫北京德溥偉思酒店管理有限公司（下稱“德溥偉思”）。

銷售經理馮云（化名）推介項目時表示，能實施“租房投資”的房間數量有限，2021年公司曾拿出100套房長租，這次又拿出100套房長租，是“第二波”操作，以后可能就不再長租了。

馮云稱，不久前，北京市西城區(qū)一位已退休的某銀行領導，曾帶著兩位律師前來項目現(xiàn)場評估風險。經過風險評估，該客戶認為風險可以承擔，最終一次性投資12套單間，且已全款支付。

記者據此估算，12套單間總價是213.6萬元，每月凈收益為2.67萬元，每年凈收益超32萬元。楊宇稱，“公司會在每月30號前后，支付當月收益，（投資者）就像每月領工資一樣！”

3月10日，中國民生銀行工作人員對記者提到，存款以3年為限，利率3.2。按此邏輯，若將17.8萬元存在民生銀行，年利息收益約5696元，均攤在每月約475元。這只有“租房投資”凈利潤的21%。

巧合的是，“租房投資”和“銀行定存”有個類似點，兩者都以3年為限。楊宇介紹，金福公寓投資需滿3年，才能抽回本金。抽回本金后，不再享受后續(xù)7年的每月返利。假設投資者仍想繼續(xù)投資，最長可以延至10年。

租賃成本是“商業(yè)機密”

盡管投資滿3年，就能抽回本金，但投資者與德溥偉思簽署的則是10年的租賃合同。德溥偉思一次性收取投資者10年租金。以一套單價17.8萬元為例，每年的房租按1.78萬元計算。

楊宇表示，公寓既有單間也有兩居室，投資單間是17.8萬元一套，投資兩居室為35.6萬元一套。假若德溥偉思運營一棟樓，每棟樓大約180套房，若全按單間估算，一棟樓全部租賃出去，合同期10年的租金收入大約是3204萬元。如果兩棟樓，全部出租出去，至少就是08萬元。

近期，《華夏時報》記者曾接到河北某商鋪投資者的爆料，稱承諾“售后返租”的開發(fā)商已不再兌現(xiàn)承諾，返租一拖再拖，目前不少投資者正在要求退錢。

需要說明的是，也有律師對記者表示，不到公司暴雷、停止返利的那一刻，也不能定義投資“租房投資”就一定是騙局。

3月13日，業(yè)內人士張亮對記者介紹“返租業(yè)務”時表示，“市面上包租業(yè)務破產爛尾的不少，還有企業(yè)用有限的房源實施一房多賣或多租。目前我還沒看到將返租做到底的。由于缺乏全程監(jiān)管，要注意公司‘抽逃資金’。”

德溥偉思一次性收投資者10年的房租，這些錢主要用在哪里？馮云主動解釋稱，會用在金福公寓的硬件改善上，譬如設備維修、換新等。

記者在相關租賃合同上看到，有關德溥偉思租賃成本的部分被“商業(yè)機密”幾個字代替。對于德溥偉思究竟花了多少成本，楊宇和馮云均表示不知情，并稱就連負責打款的財務也不知曉。相關問題，記者曾給德溥偉思和宏迎公司發(fā)送采訪提綱，但截止發(fā)稿未收到回復。

德溥偉思從長城日用品公司手中租賃了兩棟樓，承租起始時間2019年4月30日。

那么，年化15%收益的“租房投資”，具體需要投資者做什么？楊宇表示，需要和德溥偉思簽一份“租賃合同”，再和宏迎公司簽一份“委托租賃合同”就能實現(xiàn)。用楊宇的話說，“你什么都不用管了，等著收錢就行！”

德溥偉思和宏迎公司之間，有何關聯(lián)呢？兩公司的實際辦公者是否同為一套人馬，不能確定。但兩公司在天眼查備案的聯(lián)系電話和郵箱都相同。另外，天眼查公示的兩公司“工商信息”內，人員規(guī)模均未顯示，參保人數均顯示為0。

3月13日，北京金訴律師事務所主任王玉臣對記者分析，“兩家企業(yè)不排除空殼公司的可能?，F(xiàn)在市面上的公司不論注冊資金有多少，很多其實都是認繳制，實際上并沒有實繳。相當多的公司實際風險承受能力十分有限。未來一旦出現(xiàn)問題，就算投資者打贏官司，恐怕也拿不回錢。”

此外，王玉臣律師還提到，“如果兩家公司經核實確實屬于同一實際控制人，這個理財產品又面對社會公眾，金額又如此之大，有可能會涉嫌非法集資?！?/p>

產權方是“失信執(zhí)行人”

需要說明的是，德溥偉思并非金福公寓的產權人，而是“二房東”。楊宇出示的一份“房屋租賃合同”顯示，德溥偉思于2019年4月從北京長城日用品工業(yè)有限公司（下稱“長城日用品公司”）租賃過兩棟樓。后者才是產權方。

根據上述“房屋租賃合同”，記者結合天眼查公開信息，發(fā)現(xiàn)一處時間疑問：“房屋租賃合同”顯示，德溥偉思承租的起始時間是2019年4月30日，但天眼查卻顯示，在此兩個月后該公司才成立，具體成立時間是當年6月24日。

公開信息顯示，長城日用品公司成立于1979年，以“金屬制造業(yè)”為主，由北京恒正順新國際酒店管理有限公司持股80%。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該長城日用品公司還是“失信被執(zhí)行人”。

參閱上述“房屋租賃合同”的時間，長城日用品公司租房給德溥偉思后大概1年半，即2020年11月，就已立案，不久就將長城日用品公司列為“失信被執(zhí)行人”。天眼查顯示，該公司被認定是：有履行能力但拒不履行生效法律文書確定義務。

梳理天眼查信息，長城日用品公司從2021年至2022年期間，曾被強制執(zhí)行，其中，未履行金額合計約2.86億元。該公司曾被某融資擔保公司、某商業(yè)保理公司、某金融資本公司，申請“限制高消費”。

天眼查顯示，房東長城日用品公司的監(jiān)事楊冰，就是“二房東”德溥偉思的法人代表楊冰。楊冰和宏迎公司控股50%的股東馬子遷是“同事”，他們分別擔任北京落地生根酒店管理有限公司（下稱“落地生根公司”）的監(jiān)事和法人代表。落地生根公司與德溥偉思在天眼查備案的聯(lián)系方式也相同。

簡單歸納這個“商業(yè)故事”：楊冰是房東長城日用品公司的高管，他主管了一家公司叫德溥偉思。之后，楊冰和他認識的“同事”馬子遷的宏迎公司“合作”，一個負責把長城日用品公司的房屋出租給投資者，另一個負責從投資者手中接過來“運營”。

根據以上邏輯，業(yè)內人士提出一個疑問：宏迎公司為何不直接從德溥偉思手中接盤房源去運營？還要以年利率15%的成本去引入投資者呢？