上海五批次新盤剛剛公示不久，便迎來了光速入市”。上周末，上海樓市迎來罕見的“認(rèn)購高峰”，共計16盤啟動認(rèn)購。此外，上周另有2盤結(jié)束認(rèn)購，均觸發(fā)積分。

與此同時，上海5月二手房的成績單也出爐，成交量再度萎縮，成交價格也下探，市場焦慮情緒蔓延同時，有房東放棄賣房，5月二手房掛牌量在今年首次回調(diào)。

16盤上周末“扎堆”認(rèn)購，僅1盤已觸發(fā)積分

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周末16個開啟認(rèn)購的新盤中，建發(fā)·璟院率先觸發(fā)積分，項目前2日的認(rèn)購客戶達(dá)到630組，認(rèn)購率225%，建發(fā)·璟院是今年新房市場熱度最高的樓盤之一。

不過如此多的新盤集中開啟認(rèn)購，不可避免會有很多同類型客戶被分流到其他項目，或在一定程度上降低新盤的認(rèn)購率。

5批次新房認(rèn)購情況

由于認(rèn)購仍在進行中，還有部分熱門盤諸如徐匯華涇的雍匯庭、閔行吳涇的公園1872、青浦新城的悅達(dá)玲瓏灣、寶山楊行的寶鈺瀾庭都有可能會觸發(fā)積分。

而在上周早些時候，另有2盤結(jié)束了認(rèn)購，分別是位于嘉定馬陸的越秀保利嘉悅云上，推出335套房源，在嘉定新城現(xiàn)象級樓盤“理想之地”的競爭下，該盤的認(rèn)購率還是達(dá)到了約418%，表現(xiàn)可圈可點。

而浦東唐鎮(zhèn)的華發(fā)半島華庭，推盤量484套房源，2040組客戶參與認(rèn)購，認(rèn)購率421%，人氣頗高，對于競品安高申宸院來說，也將是挑戰(zhàn)。

由此可見，即便市中心新盤缺席，近市區(qū)的改善新盤依然有不錯的市場表現(xiàn)，而在遠(yuǎn)郊區(qū)域，尤其是遠(yuǎn)離地鐵站的新盤，認(rèn)購表現(xiàn)兩極分化態(tài)勢依然顯著。

二手房成交量再走低，賣家焦慮買家撿漏

近日，上海5月二手房成交數(shù)據(jù)正式出爐。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月二手房成交量從4月的1.77萬套進一步下滑到了1.53萬套，環(huán)比下滑13.3%。

不僅成交價下跌，成交均價也在走低，主要原因是由于掛牌基數(shù)實在太多，買賣雙方議價的空間也變得更大。

上海二手房成交量，數(shù)據(jù)源于綜合整理

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，相比四月份的成交量，五月份的二手房成交表現(xiàn)相對來說比較弱勢。

五月份，從上海中原二手房報價指數(shù)來看，是有下跌的。這個報價指數(shù)已到了這一輪調(diào)整的低點，今年從指數(shù)最高點到最低點可能有10%左右。這意味著大部分的房源可能直接“奔”9折的議價空間去了。所以，在這樣的背景下，六月份很有可能二手房交易量會有收縮。

盧文曦預(yù)判，成交均價會有一個小幅的下滑，當(dāng)然下滑的尺度也不會特別大。真正的市場走好可能要到9-10月。成交量的慢慢釋放才會有盤出底部這樣的走勢。所以，個人判斷二手房可能到了下半年是不錯的“撿漏機會”。

掛牌量今年首降，有房東放棄賣房

其實上海二手房市場趨冷的勢頭在2022年底就有所冒頭，今年的行情則更不理想。此前有多名房東向網(wǎng)易房產(chǎn)表示，買家越來越少，同社區(qū)的房源，如果不大幅降價都沒有人來看房。而部分房東在多次降價后，索性直接打消了賣房的念頭，并決意不再“虧本”賣房。

據(jù)城市測量師行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月末上海二手房掛牌量約12.6萬套，環(huán)比減少1.18%。

數(shù)據(jù)來源：城市測量師行

市場的觀望情緒加重，房子賣不掉自然會讓很多房東焦慮不安，據(jù)一位中介人士透露，“不僅房齡較高的二手房去化難，市中心高端樓盤同樣難賣。有很多房東掛牌了很久都沒有賣掉，不乏有大量的置換客戶，由于房子賣不出去，他們也間接錯失了很多新房項目?！?/p>

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年上海全部4批次土拍，共出讓涉宅地塊115幅，總出讓面積達(dá)到547.8萬方，環(huán)比增長20.9%。

疫情后上海拿出了大量位置極佳的優(yōu)質(zhì)宅地出讓，也就是說從去年下半年到今年底，這些位置不錯的項目都將紛紛入市，如果錯過了今年“打新”，明年入市的樓盤，不僅要面臨聯(lián)動價的上漲，或許在地理位置上也更吃虧。

不過也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期市場上流傳一些較為悲觀的看法，這是因為當(dāng)前市場上的二手房掛牌量增加主要是來自于購房者的換房需求，并非是“降價拋售”。掛牌增加并沒有出現(xiàn)大幅降價潮?！皰伿邸笔菫楸M快達(dá)成交易而降價的行為，必然伴隨著價格不正常下跌。而從掛牌結(jié)構(gòu)上看，房齡在20年以上的“老破小”比例快速上升，導(dǎo)致掛牌均價水平下跌，而一些5年以內(nèi)的次新房掛牌價格還在上漲。

需要關(guān)注的是，二手房市場走弱，也會影響到新房的去化。據(jù)貝殼研究院調(diào)研，一線城市中，北京和上海賣舊買新對當(dāng)?shù)匦路渴袌龅呢暙I均高于55%，當(dāng)二手房活躍度趨弱，會拖累置換鏈條上各環(huán)節(jié)的流通速度，最終影響對新房的購買力。

值得一提的是，在“云錦東方事件”影響下，上海已經(jīng)喊停了“高倒掛”樓盤的入市，對于賣房“打新”的購房者而言，后續(xù)大概率會出臺相關(guān)調(diào)控來限制這類“限價房源”，未來勢必會有很多的不確定性在里面，這都會間接影響這一類購房者“賣房打新”的決定。