5月，昆明新建住宅成交量還不到28萬平方米，估計5月全月成交面積頂多30萬平方米，比4月的32萬平方米又有下降，比起3月的49萬平方米、2月份的45萬平方米更是斷崖式下滑。

房價方面，昆明5月房價仍基本維持在1.4萬/平方米以上，過去4個星期只有一個星期的成交均價低于1.4萬。

但是，成交量暴跌，房價卻微漲，這恰恰說明，昆明樓市正在靠中高端樓盤支撐，比如2023年來比較暢銷的華夏四季、金茂府、華潤悅府、山海灣8號等樓盤，價格最低的華潤悅府的成交均價也接近2萬，其余3個樓盤都在2萬以上，最貴的華夏四季更是超過3萬。這些成交量比較高的豪宅項目顯然拉高了昆明住宅均價。

此外，2022年昆明市常駐人口數(shù)量突破860萬人，相較2021年的850.2萬人，再度增加了160余萬人口……那么，問題來了，相對昆明不斷增長的常住人口，剛需去哪了？苦等了多年的昆明房價下降，現(xiàn)在為什么不買房了呢?

首先，當(dāng)然是收入情況不樂觀

2022年年底我國才放開了對新冠疫情的管控，在經(jīng)歷了一輪感染之后，國家經(jīng)濟恢復(fù)乏力，很多勞動者的固定經(jīng)濟來源相較之前明顯減少，或者說仍舊在減少，尤其是剛需群體，這收入來源走低的情況下，買房成為奢望。

對此，有人說，昆明市民的可支配收入明明在增加??？我只能說，對于靠賣地和輸血維持的昆明而言，2019年，昆明的一般公共預(yù)算收入是630億，到2022年，反而減少到只有500億了，斷崖式下跌。這背后，賣地收入的滑坡更嚇人，從2019年的900多億，減少到2022年的123億。疫情3年帶來的房地產(chǎn)和旅游業(yè)的雙失速，后遺癥遠不可估量。

其次，房價下跌幅度仍有限

別看近一年半至兩年的時間里，昆明乃至全國各大城市的房價都有所下跌，但事實上跌幅相比之前的漲幅，可謂微乎其微。以昆明為例，數(shù)據(jù)顯示，2016年到2020年的五年間，昆明住宅成交均價從8千多元/平方米漲至1.5萬元/平方米，幾乎翻番。同時期，全國住宅均價漲幅不到四成。而去年昆明房價18連跌，也就從1.5萬降到了1.3萬上下。

最后，住房渠道增加不少

近年，同樣是因為國家放開對新冠疫情管控的原因，大城市對各類人才和勞動力的吸引力又逐漸的凸顯了出來，隨著時間的推移，人口流動量大又會再次成為我國經(jīng)濟發(fā)展的最明顯特征之一。在這樣的社會大環(huán)境之下，為了保障新市民有地方居住，我國在著重增加保障性租賃住房的數(shù)量。當(dāng)人們能以更低的價格，租賃到各方面條件更好一些的房子時，此時很多剛需家庭又會將個人的購房計劃延后。

例如昆明，3月18日，昆明市2023年公共租賃住房（下稱“公租房”）分配工作將正式啟動。參與本次分配的公共租賃住房項目為天驕北麓、合心園、普惠園、吉惠園、福澤雅苑、頤惠園、青惠園、泓清惠園、幸福鄰里、云秀康園、龍華花園、魅力之城、王家營、石林大廈、機電裕海、清水木華、盛惠園、子君村、俊?；ǔ?、銘惠園、興苑新居、澤惠園、呈貢春融西路廉租房小區(qū)、呈貢實力心城、怡香天苑、云峰家園、普照興園、興景逸園、康惠馨苑共計29個項目，分配房源共計3360套。而從2016年至2020年5年間，昆明共分配公租房11.77萬套。

那么，如果剛需都不買房了，昆明樓市都靠“豪宅”支撐？

對此，2022年，郁亮提出了“短期市場觸底論”，一言既出直接封神。

他發(fā)言中明確提到對后市的判斷，恢復(fù)在進行，市場在爬坡但會是一個緩慢的過程，然而整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈正在負重爬坡的時候，豪宅這個細分市場卻猶如一只“穿云箭”，帶起了最清晰的上升指標。

短期內(nèi)，如果各地豪宅市場持續(xù)火爆，其影響不會僅僅停留在銷售端，甚至?xí)鲗?dǎo)到開發(fā)端、土地端，影響各家房企高層的戰(zhàn)略決策。

未來土拍高端土地資源眾家爭搶，剛需甚至初改的土地資源無人問津可能會成為行業(yè)的一個新奇現(xiàn)象。

其實，房地產(chǎn)行業(yè)本身是逐利的，拋開“推動城市化建設(shè)進程”的話題不談，它首先是一門講求利潤空間的生意。

如果沿著這個思路來做一個預(yù)判，全國各地近期的土拍似乎也有了很清晰的格局，即差異化定價地塊一定是眾家爭搶的重點。

2023年以來，各地樓市都出臺了很多正向利好政策，比如房貸降低，限購放開，限售解禁等等，使出渾身解數(shù)只為挑動市場主體買方（剛需、剛改）的購買欲望。

然而實際上，效果是有，但是收效速度可能還跟不上經(jīng)濟復(fù)蘇和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要求。

然而豪宅市場的火爆可能比政策環(huán)境的進一步放松來得更有用一些，因為富豪階層的購買行為本身就具有帶動作用。

富人瘋狂掃貨樓市的行為，會讓普通購房者產(chǎn)生恐慌和焦慮感！

普遍的認知里極富階層能接收到的商業(yè)價值信息比普通民眾要來的更快、更廣，對于投資價值與財富增值的嗅覺也更加敏銳。

如今富人都在搶房必定是看好后市，未來樓市復(fù)蘇必定有望！

在這種思路的引導(dǎo)下，普通購房者的觀望情緒還能維持多久呢？所以豪宅市場的火爆，必定能逐步消融剛需、剛改市場目前的冰封狀態(tài)。

此外，樓市早已告別了房價的普漲時代，既然不能用溢價率來吸引購房人，那只有拼產(chǎn)品力了！

然而，高端的產(chǎn)品力是必須用利潤空間去支撐的！

最后，土地限價政策的放開本身也導(dǎo)致了豪宅市場火熱。

樓市一向是以政策導(dǎo)向為基礎(chǔ)，既然政策要求建設(shè)高品質(zhì)住宅，那么豪宅自然成為最能表現(xiàn)產(chǎn)品力、高品質(zhì)的產(chǎn)品形態(tài)。

相對來說，中端市場的高品質(zhì)住宅由于需要兼顧開發(fā)成本和極盡產(chǎn)品力表現(xiàn)，并沒有豪宅那樣容易把握。

怎么說呢，對于昆明樓市而言，銷量下滑已經(jīng)是不爭的事實，存量大部分為剛需產(chǎn)品也是事實。希望“豪宅”救樓市顯然不現(xiàn)實。但因為市場的倒閉，房企不得不提高品質(zhì)，這對于樓市而言，尤其是昆明樓市，還是非常有意義的。