本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

從深圳地鐵14號(hào)線沙田站出來(lái)，沿著坪山大道往東兩公里左右，就進(jìn)入惠州地界。因?yàn)樘烊坏牡乩韮?yōu)勢(shì)，沙田地鐵口成了很多惠州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“打街霸”的“戰(zhàn)略要塞”。

貝殼找房新房經(jīng)紀(jì)人伍振就是其中一員。長(zhǎng)期在沙田站舉著樓盤宣頁(yè)攬客的他曬得黝黑，與微信頭像的白皙形象判若兩人。

“要不要去看看悅城？原來(lái)賣1.7萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在只要1.2萬(wàn)元/平方米。從這里過(guò)去七八分鐘，到時(shí)買輛電動(dòng)車，上班騎過(guò)來(lái)，晚上下班再騎回去，只要一小時(shí)，在深圳上下班一小時(shí)很正常吧。”伍振向時(shí)代周報(bào)記者推薦距離沙田站大約5公里的一個(gè)新盤。

他在朋友圈推銷的樓盤，大都和深圳“沾親帶故”——“家門口公交站四站即達(dá)沙田站”“距離沙田站地鐵口五公里”“臨深沙田、田心雙地鐵口”“26分鐘到深圳北”等宣傳文案比比皆是。

沙田站是深圳地鐵14號(hào)線的終點(diǎn)站。14號(hào)線又稱“深圳東部快線”，始于福田中心區(qū)，止于深惠交界處，全程運(yùn)行時(shí)間大約55分鐘。

“去年年底，14號(hào)線通車后，很多（客戶）從福田過(guò)來(lái)惠州買房?！蔽檎裾f(shuō)，“福田的房子動(dòng)不動(dòng)幾百上千萬(wàn)，這邊一百多萬(wàn)的房子就很漂亮了，能買到一百多平方米的大四房?！?/p>

在沙田地鐵口“打街霸”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，時(shí)代周報(bào)記者攝

地鐵的確為臨深片區(qū)送來(lái)剛需客戶。樂有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，14號(hào)線開通前后，臨近的惠陽(yáng)、大亞灣等區(qū)域部分樣本樓盤，均出現(xiàn)看房高峰。

放長(zhǎng)周期來(lái)看，惠州作為臨深城市，曾承接了大量深圳外溢需求。

據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年，惠州市場(chǎng)的深圳客占比高達(dá)58%。可供對(duì)比的是，惠州本土客戶占比僅20%?！拔覀冺?xiàng)目的客戶90%來(lái)自深圳，本地人自己有宅基地，占比可能3%都不到。”大亞灣一新盤置業(yè)顧問(wèn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

來(lái)源：樂有家研究中心

當(dāng)前，深圳樓市表現(xiàn)平淡，成交量低位盤整。大量承接深圳外溢需求的惠州市場(chǎng)，也和深圳一般深度調(diào)整。為此，惠州主管部門陸續(xù)發(fā)布降首付、降利率、限售“3改1”等優(yōu)化政策，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。

今年2月，惠州新建商品住宅網(wǎng)簽量為5565套，環(huán)比上漲53%，同比上漲140%，購(gòu)房者積極性提高。不過(guò)，從時(shí)代周報(bào)記者走訪情況來(lái)看，惠州市場(chǎng)只是局部回暖，分化明顯，個(gè)別樓盤仍未走出去化僵局。

銷售賣房KPI上調(diào)

2022年，惠州新建商品住宅成交量同比下滑超40%。超半數(shù)新盤尚未擺脫去化困境時(shí)，頭部房企逐漸走出周期性波動(dòng)。

據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年，惠州新建商品住宅累計(jì)成交59689套，同比下降40.2%。值得注意的是，這是在2021年同比降幅高達(dá)33.8%的基礎(chǔ)上的又一次大幅下滑，創(chuàng)下近5年成交量的新低。

受益于惠州主管部門先后出臺(tái)的商品房限售年限3年改1年、首套普通住房首付比例下調(diào)至兩成、首套房貸利率降低至3.8%等利好政策，進(jìn)入2023年，惠州樓市緩慢升溫，頭部房企的銷售逐漸回到正軌。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1-2月，惠州TOP 10房企流量銷售總金額約68.53億元，同比增長(zhǎng)68.8%；流量銷售面積約45.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.7％。

今年1-2月，長(zhǎng)期深耕惠州的星河地產(chǎn)以流量金額9.14億元、流量面積5.93萬(wàn)平方米的業(yè)績(jī)，摘得銷售雙榜亞軍之位，銷售業(yè)績(jī)較去年同期大幅提升，同比漲幅分別為185.6%、199.5%。

3月20日，星河地產(chǎn)在惠州惠城的在售新盤星河傳奇發(fā)布營(yíng)銷海報(bào)稱，3月已成交108套房，“提前超額完成目標(biāo)”。因此，該項(xiàng)目計(jì)劃自3月20日起，全線產(chǎn)品收回3%折扣。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，星河傳奇曾推出包括贈(zèng)送精裝修、首付分期低至1萬(wàn)元等多重購(gòu)房?jī)?yōu)惠，疊加今年交付的“準(zhǔn)現(xiàn)房”屬性，因此受到市場(chǎng)歡迎。

央企華潤(rùn)置地亦是市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。

在大亞灣，華潤(rùn)置地在售新盤潤(rùn)溪花園，不僅是片區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，也被同區(qū)域的房企寄予厚望。

潤(rùn)溪花園于2022年11月獲批入市，備案價(jià)在1.3-1.4萬(wàn)元/平方米之間，購(gòu)房有一個(gè)98折的優(yōu)惠。

“當(dāng)時(shí)考慮到市場(chǎng)環(huán)境比較差，而且公司給不了太多折扣，備案價(jià)太高的話，不好賣?！睗?rùn)溪花園置業(yè)顧問(wèn)宋吉明告訴時(shí)代周報(bào)記者。

雖然折扣不多，但潤(rùn)溪花園與同片區(qū)其他打8折的樓盤實(shí)際售價(jià)是一樣的?！澳壳按髞啚炒蛘哿Χ却蟮男卤P，基本上是三年前備案的。他們預(yù)售證拿得早，那時(shí)候行情好，按高價(jià)去備案，價(jià)格在1.6-1.8萬(wàn)元/平方米之間。所以，我們的折扣雖然不多，但成交價(jià)差不多?！彼渭鹘榻B道。

根據(jù)宋吉明的觀察，大亞灣市場(chǎng)正在回暖?！耙话銇?lái)說(shuō)，春節(jié)期間沒什么人出來(lái)看房，今年從除夕到初六一個(gè)星期，我們賣了19套房。開盤兩個(gè)多月，拿證的房源已經(jīng)賣得七七八八了，現(xiàn)在剩的主要是4層、18層這種特殊樓層。去年公司的考核指標(biāo)是每個(gè)月賣2套房就行，現(xiàn)在每個(gè)月不賣個(gè)10套，下個(gè)月可能就不在這了?！?/p>

“友商都希望我們項(xiàng)目能賣好。之前市場(chǎng)往下走，華潤(rùn)置地如果賣好了，可以把市場(chǎng)帶動(dòng)起來(lái)。所以周邊的樓盤都希望我們賣得好、賣高價(jià)，他們也能借機(jī)賣房?！彼渭髡f(shuō)。

大亞灣大盤龍光城售樓處的巨幅優(yōu)惠廣告，時(shí)代周報(bào)記者攝

超6成新盤月售不足10套

頭部房企熱銷捷報(bào)頻傳的同時(shí)，世界的參差，正如潮水般涌向中小房企。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，惠州有62%的新盤成交量在10套及以下。其中，單月成交量?jī)H1套的新盤，共計(jì)71個(gè)；1月，成交量在10套及以下的新盤占比高達(dá)71%，成交僅1套的占33%。

降價(jià)，成為房企推動(dòng)去化的出路。

根據(jù)樂有家營(yíng)銷副總裁劉理琴的長(zhǎng)期觀察，惠州部分中小型房企開發(fā)樓盤降價(jià)幅度巨大，“有些樓盤原來(lái)每平方米賣1.7萬(wàn)元-1.8萬(wàn)元，現(xiàn)在降到3000元/平方米、4000元/平方米、5000元/平方米都有，價(jià)格特別混亂?！?/p>

中介門店展示的樓盤促銷信息，時(shí)代周報(bào)記者攝

時(shí)代周報(bào)記者走訪了解到，惠東縣亞婆角度假區(qū)一本土房企開發(fā)的海景樓盤，首付低至8000元。該項(xiàng)目以小戶型海景公寓為主，折后單價(jià)約6300元/平方米。可供對(duì)比的是，同片區(qū)的新盤，在2019年曾賣到1.5萬(wàn)元/平方米。

該項(xiàng)目通過(guò)首付返現(xiàn)的方式實(shí)現(xiàn)低首付。代理銷售該樓盤的經(jīng)紀(jì)人何勇華介紹，以一套折后總價(jià)39.8萬(wàn)元的2房單位為例，“客戶先付5萬(wàn)元訂金，開發(fā)商走完賬再返回4.2萬(wàn)元，這不就相當(dāng)于首付8000元了嗎？然后貸款39萬(wàn)元，按首套房貸利率3.8%計(jì)算，月供也就1800元出頭?！?/p>

惠陽(yáng)區(qū)多個(gè)非核心地段的新盤甚至推出零首付的促銷手段。

“現(xiàn)在惠州的政策是，首套房首付兩成，開發(fā)商做活動(dòng)，幫你把這兩成首付付了，你只用付月供就行了?！毙路拷?jīng)紀(jì)人黃利群透露，今年年初，這家送首付的房企還需要購(gòu)房者配合“走流程”，“您先付首付，一個(gè)星期后錢再返還到您賬戶，因?yàn)殂y行要查流水?，F(xiàn)在公司自己會(huì)過(guò)賬，您直接還月供就行了?！?/p>

“很多樓盤做了大量的促銷活動(dòng)，房子也沒賣掉。”劉理琴表示。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年開年，惠州新建商品住宅網(wǎng)簽量持續(xù)上揚(yáng)，2月網(wǎng)簽量達(dá)到5565套，環(huán)比增長(zhǎng)53%，同比增長(zhǎng)140%。但市場(chǎng)高度分化，惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、龍門縣等區(qū)域成交量分別為477套、447套、136套，占整體成交量的比例分別為9%、8%、2%。

一名有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)表示，目前惠州市場(chǎng)成交量回升是受前期積壓需求集中釋放影響，“今年，大家預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，有些賣家趁機(jī)上調(diào)了報(bào)價(jià)，原本就計(jì)劃買房的買家一看房?jī)r(jià)漲了，趕緊入手，所以近期只是表面回暖了。市場(chǎng)能不能真正回暖，起碼要看五六月之后的表現(xiàn)?！?/p>

合富研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月13日-3月19日），其代理項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪量環(huán)比下降21%，來(lái)訪量持續(xù)回落。

克而瑞研究中心認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，惠州投資性需求占據(jù)較高的成交比重。2022年，惠州市場(chǎng)陷入調(diào)整期，投資性需求退場(chǎng)，成交驟降。受限于需求過(guò)度透支，預(yù)計(jì)惠州市場(chǎng)調(diào)整周期或?qū)⑤^長(zhǎng)。

（伍振、宋吉明、何勇華、黃利群為化名）