21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 實(shí)習(xí)生萬鵬 北京報(bào)道“去年中介給我打電話打得非常密，最近中介忙著帶看，都沒怎么給我打電話。”在北京工作的王軒（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。在其看來，去年由于房屋經(jīng)紀(jì)人比較缺客戶，經(jīng)常打電話推薦房源，近期帶看增加，沒有太多精力顧及潛在客戶。

3月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月房價數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，北京新房、二手房價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.8%，二手房價格漲幅在全國排名第2。據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，2月北京二手房成交15316套，環(huán)比增幅超80%。

2月北京市場的“小陽春”特征明顯，目前3月已經(jīng)走過大半，市場上對于北京市場看法出現(xiàn)分歧，有聲音認(rèn)為市場成交量下降，北京樓市“小陽春”提前結(jié)束，也有人認(rèn)為市場熱度仍將持續(xù)。

2月全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，市場恢復(fù)強(qiáng)度和恢復(fù)節(jié)奏的關(guān)注度頗高，而北京作為一線城市，是全國樓市重要的風(fēng)向標(biāo)?？疾毂本┦袌銮闆r以及市場走向，對于全國樓市也具有一定的參考價值。

2月北京新房、二手房市場持續(xù)恢復(fù)

2月開始，北京房地產(chǎn)市場明顯活躍起來。小袁從去年12月開始看房，今年2月小袁發(fā)現(xiàn)看房的人明顯增加，房源價格也偏高，本來準(zhǔn)備再觀望下，后來正巧碰上價格、戶型、房齡等都合適的房源，看房當(dāng)天就簽約了，近日剛走完購房流程。

3月初，朝陽區(qū)二手房經(jīng)紀(jì)人張琪（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2月后半月其所在公司的周末成交量超過1500套，而平日里這一數(shù)據(jù)僅為300-400套。受訪的海淀、豐臺和朝陽其他區(qū)域的二手房經(jīng)紀(jì)人也稱2月二手房看房量和成交量都明顯提升。

Wind數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房住宅簽約8238套，2月簽約量攀升至15315套，成交量明顯上漲。從價格來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2023年1-2月，北京二手住宅價格累計(jì)上漲0.36%。其中，2月價格環(huán)比上漲0.33%，較1月漲幅擴(kuò)大0.31個百分點(diǎn)，漲幅居百城第5位，今年前兩個月北京二手房價格環(huán)比連續(xù)小幅上漲，二手房市場預(yù)期好轉(zhuǎn)。

但從受訪情況來看，掛牌價格的上漲比成交價格變化更加明顯。張琪表示，很多房東預(yù)期較高，新掛牌房源價格較去年年末明顯上漲，但成交的仍以性價比高的房源為主。豐臺區(qū)域二手房經(jīng)紀(jì)人韓萍（化名）也提到新掛牌房源的掛牌價格上漲，而實(shí)際成交價格沒有太大區(qū)別的問題。

不僅二手房市場，北京新房市場熱度也明顯提升。一位兼顧北京新房銷售業(yè)務(wù)的從業(yè)者發(fā)現(xiàn)，2月來找其帶看新房的購房者明顯增加，新房成交量較1月也有所增加。

但從數(shù)據(jù)來看，北京新房市場恢復(fù)強(qiáng)度或不及二手房市場。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，1-2月，北京新建住宅價格累計(jì)上漲0.02%，較去年同期收窄0.08個百分點(diǎn)。2月價格環(huán)比上漲0.02%，延續(xù)1月上漲態(tài)勢，較上月環(huán)比漲幅提升0.01個百分點(diǎn)，漲幅居百城第7位。2月北京新建商品住宅成交54.4萬平方米，雖然同環(huán)比均表現(xiàn)增長，但網(wǎng)簽規(guī)模依然處于低位。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，截至2月末，北京商品住宅可售面積規(guī)模與上月基本持平。按近半年月均銷售面積計(jì)算，短期出清周期為19.8個月，較上月延長0.5個月，較2022年末延長1個月。整體來看，新房仍存結(jié)構(gòu)性庫存去化風(fēng)險。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，北京二手房市場是一個動態(tài)變化的市場，市場升溫源自外圍大的政策環(huán)境寬松，帶動了北京購房者市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而促成成交。隨著在售房源價格調(diào)整，當(dāng)購房者認(rèn)為房屋價值低于價格后，市場銷量就會下行。

3月北京二手房成交或破2萬套

3月恰逢傳統(tǒng)樓市“小陽春”，從數(shù)據(jù)來看，3月北京樓市熱度繼續(xù)復(fù)蘇。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，3月近幾周新房周度成交規(guī)模延續(xù)2月水平，市場成交保持緩慢復(fù)蘇節(jié)奏。

聚焦二手房市場，綜合前述機(jī)構(gòu)和諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月近三周北京二手商品住宅周度成交量均在4600套以上。3月1日-20日，北京二手住宅成交量為12579套，較上月同期上升34.7%，較去年同期增長28.5%。雖然成交上升明顯，但房價表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

目前3月已走過大半，從數(shù)據(jù)層面看二手房市場仍然向好，從多位受訪房屋經(jīng)紀(jì)人對所在區(qū)域的觀察來看，成交量雖仍處高位，但熱度已不及2月。

“最近看房的人還挺多，成交量也比1月好很多，但因?yàn)橄喈?dāng)一部分性價比高的房源已經(jīng)在2月成交了，新登記的房源價格又普遍較高，成交量就比2月少了一些?！睆堢髡f。

王軒發(fā)現(xiàn)最近市場熱度較高，認(rèn)為房東議價意愿不強(qiáng)，議價空間也不大，上半年準(zhǔn)備再觀望一下市場。有類似想法的購房者不在少數(shù)，張琪認(rèn)為目前市場已經(jīng)有進(jìn)入博弈階段的趨勢，在售房源較高購房者開始觀望，等待沒有及時售出房源的房東調(diào)低價格，再入市交易。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，整體來看，進(jìn)入3月，北京的二手房成交繼續(xù)維持在高位，全月成交有望突破2萬套。但從可持續(xù)性上看，隨著前期需求大規(guī)模的釋放，預(yù)計(jì)4月以后成交規(guī)模將會收窄，月成交量回歸至1.2-1.5萬套的成交水平。

與之類似，陳文靜認(rèn)為，短期來看，當(dāng)前北京購房者置業(yè)意愿有所修復(fù)，疊加企業(yè)供應(yīng)端或有所改善，新房市場有望保持復(fù)蘇態(tài)勢。而二手房在前期積壓的購房需求及購房入學(xué)需求入市下，短期市場仍有一定支撐，但在需求集中釋放后，后續(xù)住房需求釋放動能預(yù)計(jì)將有所減弱，短期成交或有所回落。

北京作為一線城市，是重要的全國樓市風(fēng)向標(biāo)，北京市場表現(xiàn)和走勢也會對全國市場有一定的參考價值。

王小嬙認(rèn)為，一季度，全國樓市“小陽春”整體如期而至，一方面由于疫情期間積累的需求大規(guī)模釋放，另一方面在政策下剛需客戶持續(xù)入市。但二季度市場持續(xù)上升的動力仍然不足。一是剛需規(guī)模有限，需求大規(guī)模釋放之后難以持續(xù)；二是當(dāng)下在售房源較多，掛牌量是成交量的25-30倍，購房者可選擇的空間較大。

王小嬙表示，后續(xù)市場走向依賴改善性需求的釋放情況，而改善性需求的釋放規(guī)模依賴于政策的加持。從價格上來看，隨著近期市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，業(yè)主的信心增強(qiáng)，價格將會止跌轉(zhuǎn)升。但不會呈現(xiàn)大幅上漲，整體維持在小幅上升局面。

陳文靜則認(rèn)為市場修復(fù)存在分化，短期來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場情緒有所修復(fù)，但更多體現(xiàn)在北京等熱點(diǎn)城市，多數(shù)城市購房者觀望情緒仍較重，市場修復(fù)仍需時間。

從市場復(fù)蘇的節(jié)奏來看，陳文靜預(yù)計(jì)今年熱點(diǎn)一二線城市及長三角、珠三角區(qū)域的復(fù)蘇節(jié)奏有望領(lǐng)先全國，同時，銷售端的復(fù)蘇將領(lǐng)先于房企投資拿地的恢復(fù)節(jié)奏，城市分化仍將延續(xù)，一線城市市場量價仍有支撐，二線城市整體量增價穩(wěn)，部分城市面臨房價上漲壓力，三四線城市量價或繼續(xù)下行。