界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

繼前灘海德壹號(hào)項(xiàng)目后，上海再現(xiàn)入圍分達(dá)到滿分的新盤，位于徐匯濱江的百匯園三期入圍分達(dá)到106.分，創(chuàng)下2023年以來(lái)最高積分。

按照0.24社保系數(shù)推算，入圍該項(xiàng)目?jī)H有兩種可能，即基礎(chǔ)分60+社保195個(gè)月，或者基礎(chǔ)分50+社保236個(gè)月。

百匯園項(xiàng)目位于徐匯濱江板塊，東側(cè)距離黃浦江僅100米，對(duì)岸是浦東世博板塊，地理位置極佳。社區(qū)涵蓋商業(yè)、辦公、住宅多種業(yè)態(tài)，商業(yè)、教育、交通等配套均十分成熟。

項(xiàng)目共分為三期開發(fā)，一期于2007年首次入市，二期于2016年5月、2019年8月分兩批入市。據(jù)了解，在推出二期房源時(shí)，由于意向客戶較多且開發(fā)商急于回籠資金，該項(xiàng)目售樓處還曾貼出告示，要求客戶必須全款購(gòu)房。

如今的三期為最后3號(hào)、4號(hào)兩棟房，均為2梯2戶的大戶型，且屬于準(zhǔn)現(xiàn)房。備案均價(jià)13.2萬(wàn)元/平方米，共推出220套房源，預(yù)計(jì)4月22開盤。

該項(xiàng)目是由上海四方房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司及上海飛機(jī)制造廠組建的上海百匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)投資。天眼查APP顯示，上海四方房地產(chǎn)對(duì)上海百匯房地產(chǎn)持股67%，上海商用飛機(jī)有限責(zé)任公司持股33%。

除百匯園項(xiàng)目外，1991年成立的上海四方房地產(chǎn)旗下還有田林十一村、四方西郊花園、四方新城等項(xiàng)目。其中，四方新城位于靜安寺板塊，于1997年建造而成，作為上海第一批外銷房，在當(dāng)年也是高端樓盤定位。

近期的上海新房市場(chǎng)中，熱的不僅僅是百匯園。認(rèn)購(gòu)超過(guò)2520組的建發(fā)璟院，也令上海再一次出現(xiàn)深夜排隊(duì)認(rèn)籌現(xiàn)象，該項(xiàng)目位于閔行古美，首推北地塊512套房源，均價(jià)8.91萬(wàn)/平方米，預(yù)計(jì)4月24日開盤。

不過(guò)，在不少房產(chǎn)銷售人士眼中，上海新房進(jìn)入4月份熱度有所下降。

這其中不乏一些認(rèn)購(gòu)成績(jī)與預(yù)期相去甚遠(yuǎn)的項(xiàng)目，如4月3日開盤的大華錦繡四季，項(xiàng)目位于寶山顧村板塊，524套房源在認(rèn)購(gòu)期間共收到140組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率僅約26.7%；位于普托萬(wàn)里的卓越天元府，均價(jià)約9.6萬(wàn)/平方米，有三軌交TOD加持，認(rèn)購(gòu)率也僅33%。

“2、3月份大多是去年年底疫情壓抑的小波需求釋放，目前其實(shí)就是正常水平。”一名新房銷售人士告訴界面新聞，但是上海的熱點(diǎn)紅盤關(guān)注度不會(huì)少，當(dāng)然也很難買。

目前的新房成交量也出現(xiàn)了回調(diào)。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月3-4月9日，上海新建商品住宅成交面積11.22萬(wàn)平方米，環(huán)比減少74.94%。

基于交易結(jié)構(gòu)向中低價(jià)位項(xiàng)目?jī)A斜，因此成交均價(jià)為45997元/平方米，環(huán)比下跌27.67%，是今年首次均價(jià)跌破5萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，上海樓市剛剛過(guò)去的“金三”成色十足，新房成交出現(xiàn)快速上揚(yáng)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上海新建商品住宅成交面積100.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了94.0%。從項(xiàng)目成交前十榜單來(lái)看，改善產(chǎn)品依然是主流，均價(jià)3-6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目有3個(gè)，10萬(wàn)元以上的高端產(chǎn)品有2個(gè)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，盡管3月下半月市場(chǎng)情緒比高峰時(shí)期有所回落，但仍處于活躍狀態(tài)，繼續(xù)保持一定數(shù)量的網(wǎng)紅盤，穩(wěn)定了市場(chǎng)熱度。

比如唐鎮(zhèn)“千人搖”紅盤華發(fā)半島華庭，3月16日項(xiàng)目開盤首推84-132平方米的335套房源，均價(jià)70620元/平方米，入圍分75，共1662組客戶參與搖號(hào)，搖號(hào)比約496.1%，平均4組客戶搶1套房。

據(jù)界面新聞了解，3月上海共34個(gè)樓盤開盤，總計(jì)80套房源。在這34個(gè)樓盤中，33個(gè)項(xiàng)目參加公證搖號(hào)，1個(gè)樓盤認(rèn)購(gòu)人數(shù)過(guò)少未搖號(hào)。而33個(gè)公證搖號(hào)樓盤有14個(gè)觸發(fā)積分制，19個(gè)樓盤未觸發(fā)積分制。

觸發(fā)積分樓盤中最高積分76.6分，最低為32.8分。雖然觸發(fā)積分樓盤較以往有所下降，但這6成未觸發(fā)積分的樓盤，大多也能夠做到開盤“日光”。

以象嶼招商公園1872為例，3月22日推出94-105平方米房源144套，備案均價(jià)52000元/平方米，共計(jì)797組客戶參與搖號(hào)，搖號(hào)比達(dá)553.5%，平均5組客戶搶1套房，最終實(shí)現(xiàn)銷售金額7.45億元。

位于楊浦內(nèi)環(huán)濱江核心段的保利建工海玥天匯，3月29日首次開盤便售罄。共推出房源183套，備案均價(jià)115000元/平方米，錄得銷售額約20.7億元。

此外，還有東沁瀾庭、中鐵建星樾云棲、越秀保利嘉悅云上、虹悅蘭庭等多個(gè)新房項(xiàng)目開盤售罄，獲得較好的市場(chǎng)熱度。

3月份的上海二手房成交也創(chuàng)下新高。

據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，3月份全市共成交二手房2.4萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)24%，同比增長(zhǎng)86%，突破業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“月2萬(wàn)套”的“行業(yè)榮枯線”。

另外，成交均價(jià)也有小幅增長(zhǎng)，為40560元/平方米，環(huán)比、同比均增長(zhǎng)2%。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，3月份上海小陽(yáng)春再現(xiàn)，2.4萬(wàn)套的成交量為2021年8月份以來(lái)單月成交最高。

“雖然成交再度回到2萬(wàn)套以上，但僅代表3月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)，實(shí)際上，從3月第二周開始，近幾周周度成交已出現(xiàn)回落。”楊雨蕾表示。

從供應(yīng)看，二手房的掛牌量也創(chuàng)新高。截至3月末，上海二手房掛牌量超10萬(wàn)套，供應(yīng)和需求兩端處在博弈中。

4月的上海樓市能不能保持這一熱度，依然要打個(gè)問(wèn)號(hào)。