中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

樓市正迎來全面復(fù)蘇。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份50個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)33%，同比增長(zhǎng)43%。其中，43個(gè)城市新房成交量環(huán)比正增長(zhǎng)，42個(gè)城市同比正增長(zhǎng)。

北京向來是全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)。一季度北京新房成交1.58萬套，同比上升20.8%；3月單月成交5579套，環(huán)比上漲65%，同比上漲45.7%。

“這些數(shù)據(jù)說明本輪樓市復(fù)蘇具有全面性，且復(fù)蘇動(dòng)力超預(yù)期?！狈康禺a(chǎn)某觀察人士認(rèn)為，政策支持下，4月份樓市有望延續(xù)好勢(shì)頭。

百強(qiáng)房企銷售增幅也率先回正。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，3月百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%；1~3月百強(qiáng)房企銷售額1.67萬億元，同比增長(zhǎng)8.2%，自去年以來首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

每一輪調(diào)控都是一次行業(yè)大洗牌。在百強(qiáng)房企一季度業(yè)績(jī)排名中，央企、國(guó)企數(shù)量達(dá)到43家；十強(qiáng)中國(guó)企、央企占據(jù)8席，保利發(fā)展晉級(jí)行業(yè)頭牌。

銷售復(fù)蘇給了房企拿地的底氣。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，在2023年首輪供地中，北京、深圳、南京、杭州、寧波、成都、青島等重點(diǎn)城市土地?zé)岫然厣?，房企間搶地大戰(zhàn)再現(xiàn)。每一輪土地市場(chǎng)調(diào)整都會(huì)催生一批“彎道超車”房企。

但也正如中海發(fā)展董事會(huì)顏建國(guó)所言，“未來的市場(chǎng)不再會(huì)是到處都是機(jī)會(huì)，將是分化的市場(chǎng)，是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”，這意味著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)將更為激烈。

行業(yè)大洗牌 保利晉級(jí)第一

在這輪行業(yè)調(diào)整中，一個(gè)很明顯現(xiàn)象是無論是市場(chǎng)份額還是優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，都在向著頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企集中。頭部房企之爭(zhēng)，更像是頭部央企、國(guó)企之間的角逐。

今年前3個(gè)月，銷售額超千億元房企僅保利發(fā)展、萬科兩家。尤其是保利發(fā)展，自今年1月份以來已連續(xù)3個(gè)月位居銷售榜首。

4月9日，保利發(fā)展披露最新銷售數(shù)據(jù)：3月份實(shí)現(xiàn)簽約金額503億元，同比增加30.94%；1~3月，共實(shí)現(xiàn)簽約金額1141.3億元，同比增加25.84%。

3月單月，保利發(fā)展新增加4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總地價(jià)約57億元，分別位于南京、成都、西安和南昌，都屬于高能級(jí)熱點(diǎn)城市。

第二名是萬科。3月份，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額426.3億元，同比上漲2.65%；1~3月累計(jì)合同銷售金額1013.8億元，同比下降4.8%。

拿地一向謹(jǐn)慎的萬科在土地市場(chǎng)上開始主動(dòng)出擊。3月份，萬科新增開發(fā)項(xiàng)目4個(gè)，分別位于南京、東莞及廣州，需支付權(quán)益地價(jià)85.13億元，同比增幅超4倍。一季度，萬科新增開發(fā)項(xiàng)目5個(gè)，合計(jì)權(quán)益地價(jià)94.93億元。整個(gè)2022年，萬科拿地較為謹(jǐn)慎，新增項(xiàng)目權(quán)益地價(jià)總額僅496.4億元。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海此前在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，當(dāng)前市場(chǎng)分化和復(fù)蘇回暖并存，不同市場(chǎng)復(fù)蘇程度也不一樣，所以投資研究更關(guān)注城市的宏觀指標(biāo)，今年以來投資聚焦在核心城市。

碧桂園在第三位。3月單月，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額318億元，同比減少21.7%；前3月銷售金額共計(jì)880億元，同比減少33.8%。

第四位、第五位分別是中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，都是央企。其中，中海地產(chǎn)3月份銷售額為429.87億元，同比上漲89.7%，環(huán)比上漲56.4%；1~3月銷售額共計(jì)835.98億元，同比上漲73.2%。華潤(rùn)置地3月銷售額為388億元，同比上漲85.7%，環(huán)比上漲60.3%；1~3月銷售額共計(jì)790億元，同比增長(zhǎng)72%。

某房企人士評(píng)論稱，一季度碧桂園雖已經(jīng)重啟一二、三四線55開拿地，但“高歌猛進(jìn)”的中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地與其差距仍在進(jìn)一步縮小。

第六名至第十名分別是招商蛇口、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)，3月份銷售額分別環(huán)比上漲50%、27%、89%、70%、54%。其中，招商蛇口1~3月份銷售額共計(jì)722億元，與華潤(rùn)置地差距不足百億元。

在銷售榜十強(qiáng)中，僅碧桂園、龍湖集團(tuán)兩家民營(yíng)房企。3月末，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額507億元，同比增長(zhǎng)35%。華發(fā)股份、綠城中國(guó)的銷售金額均超過490億元，差距在縮小。

龍湖也在加緊擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。在深圳首場(chǎng)土地拍賣市場(chǎng)中，龍湖以24.04億元斬獲兩宗地塊，成為最大贏家。其中，光明區(qū)馬田地塊有7家企業(yè)參與搖號(hào)，成為全場(chǎng)最熱地塊。

行業(yè)大洗牌中，一些新面孔出現(xiàn)在一季度銷售額百億元名單中，如保利置業(yè)、中國(guó)中鐵、象嶼地產(chǎn)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、北京城建、武漢城建集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、建業(yè)集團(tuán)、大家房產(chǎn)、金融街、中建東孚、華宇集團(tuán)、華僑城、合生創(chuàng)展等。

涌向一二線核心城市“搶地”

銷售回暖下，土地市場(chǎng)“熱”了起來，尤其是一二線核心城市，眾多房企爭(zhēng)奪一宗地塊的盛況再次出現(xiàn)。

4月6日，西安市高新區(qū)一宗地塊迎來龍湖集團(tuán)、碧桂園、華潤(rùn)、星河、德通、新希望等7家房企報(bào)名競(jìng)拍，最終該地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)16.5億元，觸發(fā)搖號(hào)，溢價(jià)率15.06%。

這宗地最后被南通亞倫地產(chǎn)搖中，樓面地價(jià)為14199.66元/平方米，創(chuàng)出新高。這也是南通亞倫首次進(jìn)入西安市場(chǎng)。

同日，青島市張村河南一宗地塊遭到眾房企更為激烈的爭(zhēng)搶，招商地產(chǎn)、萬科、建發(fā)、海信地產(chǎn)等開發(fā)商136輪“廝殺”后，該地塊達(dá)到最高限價(jià)21045元/平方米，觸發(fā)“熔斷”，溢價(jià)率15.08%。熔斷后，進(jìn)入線下競(jìng)品質(zhì)搖號(hào)環(huán)節(jié)。

杭州、北京、成都等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)亦出現(xiàn)搶地“名場(chǎng)面”。在杭州首輪供地中，蕭山市北一宗地塊被60家房企爭(zhēng)奪，創(chuàng)杭州史上單一地塊參拍房企個(gè)數(shù)新高。拿地名單中還出現(xiàn)了很多外來房企、民營(yíng)房企。

半個(gè)多月前，北京朱辛莊一宗地塊吸引42家房企及聯(lián)合體報(bào)名，最終成交價(jià)格觸頂，中簽率僅2.38%，成為北京史上最熱地塊之一。

“房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車，不前行就會(huì)跌落，房企需要新投資。金地今年會(huì)主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)?！苯鸬丶瘓F(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示。

但從整體來看，全國(guó)土地市場(chǎng)仍處于低位。中指院數(shù)據(jù)顯示，一季度22個(gè)集中供地城市成交面積約1055萬平方米，同比下降17%；百強(qiáng)房企拿地金額共1930億元，同比下降15%。

這也意味著，在拿地區(qū)域上需要慎重篩選。綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰坦言：“去年的打法很難在今年得以實(shí)施，今年核心城市、核心地塊競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，房企都一哄而上涌向一二線核心城市。三四線城市相對(duì)邊緣地塊可以底價(jià)獲取，但風(fēng)險(xiǎn)比較大?！?/p>

“今年公司將聚焦在有市場(chǎng)需求的地方，也就是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入、發(fā)展空間比較大的城市。投資方向是尋找五好項(xiàng)目，即城市好、政策面好、項(xiàng)目好、團(tuán)隊(duì)好、區(qū)域好。一些能級(jí)比較低、比較弱的城市，公司也會(huì)看，也不一定不投，前提為是否存在好的利潤(rùn)回報(bào)?！闭猩躺呖诙驴偨?jīng)理蔣鐵峰表示。

“有機(jī)會(huì)就多買一點(diǎn)，沒機(jī)會(huì)就少買一點(diǎn)?！苯òl(fā)房產(chǎn)管理層表示，今年土地出讓規(guī)則有調(diào)整，大家拿地也比較積極，2023年建發(fā)拿地目標(biāo)必然比2022年高，獲取的總貨值要超過2000億元。

“盡量會(huì)換倉到一二線城市。如果能進(jìn)北京還是以北京為重倉，我們認(rèn)為北京市場(chǎng)潛力更大一點(diǎn)?！币晃婚L(zhǎng)三角區(qū)域房企人士稱。

某證券研究所地產(chǎn)分析師表示，當(dāng)前和未來較長(zhǎng)一段時(shí)間，房企間競(jìng)爭(zhēng)是資產(chǎn)流動(dòng)性的競(jìng)爭(zhēng)。誰能拿好地、快速去化，誰就能獲得更好的利潤(rùn)水平，搶占更高的市場(chǎng)份額。土地儲(chǔ)備和資產(chǎn)質(zhì)量高、流動(dòng)性好的房企，未來發(fā)展空間更大。