16.03.2023

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導(dǎo)讀：2022年，樓市銷售端需求轉(zhuǎn)弱，品牌房企紛紛在全國收緊拿地計劃，江門當(dāng)?shù)爻峭镀髽I(yè)成為拿地主角。

作者 |第一財經(jīng) 張慧敏

封圖 |《狂飆》宣傳海報

一部電視劇《狂飆》的熱播，讓主角張頌文被大家所熟知，也帶火了電視劇拍攝地江門，一時間，前往江門旅游的人群絡(luò)繹不絕，有的旅行社則直接策劃了“跟著《狂飆》江門游”的旅游線路。

“現(xiàn)在周末回江門的高鐵票都比以前難買了。”在深圳工作的江門人王芳也明顯感受到了這波熱度。去哪兒大數(shù)據(jù)顯示，自電視劇《狂飆》播放以來，廣東江門旅游熱度增長，截至2月27日廣東江門旅游搜索訪問量環(huán)比前半月增長217%，帶動整體旅游訂單量環(huán)比增長144%。

與出圈之前江門旅游業(yè)的低調(diào)風(fēng)格類似，一直以來，江門樓市也很低調(diào)。

因為主要以當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘械淖宰⌒枨鬄橹?，江門市房價在大灣區(qū)城市中屬于“洼地”，房價也并未經(jīng)歷大漲大跌。江門市新建商品住宅的成交均價已經(jīng)連續(xù)五年維持在8000多元/平方米，盡管2022年新房成交量明顯下滑，江門新房成交均價依舊雷打不動的維持在8000元/平方米左右。在我國房地產(chǎn)飛速發(fā)展的20年，江門這座被巴金稱為“鳥的天堂”的城市，走出了獨特的樓市行情。

“寶藏城市”江門

江門市，位于廣東省西南部，因江門市下轄新會、臺山、開平、恩平、鶴山五個縣級行政區(qū)，又稱“五邑”。與廣州、深圳、佛山、東莞這幾個年GDP過萬億的城市比起來，江門這座城市在廣東顯得有些“不起眼”，甚至被稱為“小透明”，但是撥開低調(diào)的面紗會發(fā)現(xiàn)，江門是一座標(biāo)簽感滿滿的寶藏城市。

“一兩陳皮一兩金，百年陳皮勝黃金?！边@是廣東的一句俗語，而若說最貴的陳皮，非江門的新會陳皮莫屬。因地處北回歸線以南附近，緊鄰珠江支流西江水系的入海口，江門新會地區(qū)生長的茶枝柑格外優(yōu)質(zhì)，造就了新會標(biāo)志性的三瓣陳皮，2006年，“新會陳皮”正式被國家質(zhì)檢總局批準(zhǔn)為國家地理標(biāo)志產(chǎn)品。電視劇《狂飆》的主角高啟強就尤愛喝陳皮茶，甚至以陳皮為禮物討好“建工集團”集團董事長泰叔。

自古以來，江門的文化教育非常發(fā)達，北宋至今就有231名進士，1343民舉人，明代理學(xué)巨擘陳白沙、近代維新先驅(qū)梁啟超、“中國航空之父”馮如、媒體泰斗吳冷西都是江門人。截至目前，祖籍或出生地是江門的院士就有34位，江門也以此為榮，將市中心一條道路兩旁樹立院士的銅像，并命名為“院士路”。

因地處東南沿海，江門還是著名的僑鄉(xiāng)，特別是江門市臺山縣，海外僑胞眾多，有“中國第一僑鄉(xiāng)”之稱。據(jù)悉，目前，江門市共有530多萬海內(nèi)外華僑華人和港澳臺僑胞分布在145個國家和地區(qū)，港星劉德華、周潤發(fā)、梁朝偉、甄子丹、陳百強、黃家駒、譚詠麟等人的祖籍均是江門。

在這種頻繁的海內(nèi)外往來中，江門也成為了中西文化交融的城市，其中，中西合璧的多層塔樓式民居“開平碉樓”就是中國華僑文化的紀(jì)念豐碑。在鼎盛時期，開平各式各樣的碉樓達3000多座，2007年，“開平碉樓與古村落”被列入世界文化遺產(chǎn)。除了碉樓，騎樓也是江門建筑的特色，而憑借獨具一格的建筑風(fēng)格，“天然取景棚”江門還成為了《一代宗師》、《讓飛》等著名影視作品的拍攝地。

江門的近代工業(yè)始于晚清設(shè)立對外通商口岸之后，彼時，大量華僑回鄉(xiāng)投資建廠。特別是上世紀(jì)50年代到改革開放初期，借助紡織服裝、家具制造、甘蔗化工、造紙、食品飲料等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，江門市一度成為全國有名的輕工業(yè)城市，經(jīng)濟總量一直位居廣東省前列，1983年江門建市時經(jīng)濟總量一度高居全省第二。然而，隨著深圳、佛山、東莞、惠州、中山、珠海等城市的崛起，江門市經(jīng)濟總量在全省排位持續(xù)后退。

不過，近年來，江門市堅持“工業(yè)立市”的戰(zhàn)略，全力發(fā)展新材料、大健康、新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、新能源汽車及零部件新興產(chǎn)業(yè)，金屬制品、造紙和印刷、紡織服裝、家電、摩托車等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成了“5+N”產(chǎn)業(yè)集群，2019年，江門市GDP突破3000億元。

目前，江門市的上市公司已接近20家。2022年，江門市GDP約為3773億元，是20年前的七倍。2021年，江門市常住人口為484萬人，較403萬的戶籍人口多81萬人，常住人口高于戶籍人口，人口凈流為正，可以看出，江門對外地人的吸引力仍然較強。

房地產(chǎn)快速發(fā)展的20年

電視劇《狂飆》中，高啟強最初以賣魚為生，而真正讓高啟強走上“發(fā)達之路”的，是其在20年前拜“建工集團”董事長泰叔為干爹，從而進入“建工集團”核心管理層。彼時，正是我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的初期，而“建工集團”的主業(yè)正是房地產(chǎn)開發(fā)，可以說，高啟強的事業(yè)能夠在京海市遮起半邊天，與其抓住房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展紅利不無關(guān)系。

那么，現(xiàn)實中，《狂飆》拍攝地江門的房地產(chǎn)發(fā)展情況如何？

時間回到20年前，2003年的江門市仍是本土開發(fā)商的天下。經(jīng)過房改后的幾年發(fā)展，江門樓市初見雛形，根據(jù)當(dāng)年的廣告，江門市蓬江區(qū)杜阮鎮(zhèn)的住宅單價888元/平方米，首付5000元，月供200元。

進入2004年，江門迎來了首家外來品牌房企——碧桂園。資料顯示，2005年，江門市區(qū)的一手住宅均價約2000元/平方米，成交價上限突破3000元/平方米。隨后幾年中，海倫堡、珠江地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)相繼入局江門房地產(chǎn)市場。

2008年，全球金融危機爆發(fā)，江門樓市也受到影響，這一年，江門房價漲幅縮小，樓市表現(xiàn)平淡，江門市區(qū)雙龍廣場新房推售，價格3180元/平方米。

金融危機后的兩年，隨著多項利好樓市的政策出臺，房貸利率下降，江門新房成交量迎來小高峰，2009年新房住宅年度銷售接近9000套。江門房價的上漲速度也加快，2010年，江門市區(qū)有一手住宅均價漲至4990元/平方米，也是這一年，江門出現(xiàn)了首個萬元盤——珠江御景峰，洋房價格區(qū)間9000-12000元/平方米。

江門樓市發(fā)展與全國類似，也有周期，2009年的成交小高峰之后，江門樓市進入調(diào)整期。2014年全國各地開始陸續(xù)松綁限購政策，2015年，江門市頒布“房七條”，推動江門房地產(chǎn)市場去庫存，江門新會則推出最高150元/平方米的購房補貼，彼時，江門市區(qū)的新房均價約6000元/平方米。

促進樓市銷售的政策逐見成效，根據(jù)江門市官方媒體江門日報的消息，2016年，江門全市各區(qū)域一手住宅的成交套數(shù)同比全部上漲，蓬江、江海兩區(qū)新房成交23185套，同比上漲34.4%。

2017年，江門頒布限購令，蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會會城街道實行限購政策，本地戶籍限購3套，外地戶籍須有繳稅或社保證明，限購2套，另外，江門首套房最低首付從兩成提至三成。限購令之下，2017年江門新房成交量依舊實現(xiàn)上漲，根據(jù)江門日報報道，2017年，江門全市新建商品住宅共成交67497套，同比上漲11.5%；而限購區(qū)域蓬江、江海兩區(qū)成交量則下滑，共成交19273套，同比下跌16.9%。當(dāng)年，江門全市一手住宅成交均價漲至7367元/平方米，同比上漲24.8%。

2018年，江門全市一手房成交量回落，同比減少22.1%，為52552套；全市一手房成交均價同比上漲12.9%至8315元/平方米。值得注意的是，自2018年起，江門市新房年度成交量都在五萬套以上，均價也維持在8000多元/平。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄看來，江門主力客群以自住需求為主，且主要是本地客戶，外來客戶也集中于廣州、佛山、中山等周邊城市，客群較為穩(wěn)固，這是支撐起江門房價穩(wěn)定的重要原因。

2022年成交量跌破5萬套

直到2022年，在疫情、全國樓市下行等因素影響下，江門樓市回落。

為了促進銷售，2022年4月，江門市發(fā)放總價值3700萬元的購房消費券；2022年6月，江門市區(qū)放開限購。盡管如此，2022年，江門市新房成交量跌破五萬套，下降至4.6萬套，同比下滑16.5%；均價8076元/平，相對2021年小幅下滑2.7%。

樓市銷售端轉(zhuǎn)弱，品牌房企紛紛在全國收緊拿地計劃，江門當(dāng)?shù)爻峭镀髽I(yè)成為拿地主角。2022年，江門三區(qū)共成交了19塊商住地，其中，超10宗被江門當(dāng)?shù)赜袊Y背景的城投企業(yè)收入囊中，而外來的品牌房企則不見蹤影，江門本地民營房企海悅集團、駿景灣集團分別以5.1億元競得蓬江區(qū)濱江大道一望江地塊，以4.1億元競得新會樞紐新城地塊。

盡管江門市新房均價連續(xù)五年維持在8000元/平左右，但是江門市蓬江區(qū)的房價相較2017年、2018年也有所回落。

安居客數(shù)據(jù)顯示，目前，江門市二手房均價為7624元/平，新房均價為8282元/平。蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)三區(qū)的二手房掛牌均價為9482元/平方米、9007元/平方米、8167元/平方米。在江門市生活了十年的房產(chǎn)中介張芳對第一財經(jīng)表示，江門市的豪宅主要分布在江江僑路一帶，以及有“江門珠江新城”之稱的濱江新區(qū)，這兩個區(qū)域都位于蓬江區(qū)，因此蓬江區(qū)的房價普遍高于其他兩區(qū)。

2017年左右，張芳在濱江新區(qū)購置了一套毛坯房，單價一萬多，不過，現(xiàn)在，濱江新區(qū)的毛坯新房價格普遍在9000元/平左右。張芳表示，2017年、2018年左右，濱江新區(qū)帶裝修的住宅價格普遍在1.4萬元/平左右，現(xiàn)在已降至1.1萬元/平左右；又如，蓬江區(qū)江僑路一帶的豪宅項目“蒲葵之夢”，2018年開盤，單價在2萬元/平左右，現(xiàn)在，該項目的新房售價已經(jīng)降至1.5萬元/平。

今年2月以來，在疫情放開，房貸利率下調(diào)至3.9%等背景下，疊加港澳、華僑返鄉(xiāng)置業(yè)，江門樓市開始回暖。根據(jù)江門樓市智庫統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2023年2月，江門市新房套數(shù)為6170套，創(chuàng)2021年1月以來單月新高，也創(chuàng)近七年同期新高，與此同時，江門市新房庫存量連續(xù)三個月減少，去化周期降至16個月，處于較為健康的水平。

陳霄對第一財經(jīng)表示，去年以來江門出臺了多輪松綁政策，如降低首付比例等，今年初江門下調(diào)首套房貸利率下限至3.9%，信貸環(huán)境寬松，這促進購房者加快入市步伐；另外，返鄉(xiāng)置業(yè)潮來臨，在前幾年疫情防控趨嚴(yán)之下，大量人群被限制在工作地?zé)o法返鄉(xiāng)，疫情防控全面放開，加上2月6日港澳通關(guān)的開放，帶動了一波回鄉(xiāng)置業(yè)的潮流。陳霄表示，這波成交熱潮主要是返鄉(xiāng)置業(yè)，以及疫情期間積壓的購房需求釋放的結(jié)果，可持續(xù)性仍有待觀察。

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