本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

租賃市場魚龍混雜，被坑的往往是租客。如今，在北京租房，租客權(quán)益將得到進一步保障。

3月15日，北京市住建委發(fā)布了最新版的《北京市住房租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》的示范文本，并開始推行。上述三個示范文本是依據(jù)去年9月1日實施的《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）而制定的。

相較于此前的舊版本，新版的三個合同增加了三條利好租客的規(guī)定：規(guī)范長租公寓、規(guī)范中介、租房辦理網(wǎng)簽。

規(guī)范長租公寓方面，新版《租賃合同》主要解決了退押金難等問題。

《租賃合同》顯示，如果租住長租公寓等住房租賃企業(yè)的房源，住房租賃企業(yè)向租客收取的押金一般不得超過1個月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。同時，住房租賃企業(yè)向租客單次收取租金的數(shù)額一般不得超過3個月租金，超收的租金也要納入監(jiān)管。此外，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)自租客返還住房后3個工作日內(nèi)，向租客退還剩余押金、租金。

長租公寓一直是“重災(zāi)區(qū)”。2015年，“租購并舉”被確立為我國住房制度改革的主要方向，多部門陸續(xù)出臺相關(guān)政策大力支持租賃市場的發(fā)展。一時間，風(fēng)口涌現(xiàn)，大量企業(yè)投身于長租公寓賽道。但因為不少長租公寓企業(yè)收取租金的底層運營邏輯為“高進低出”、“長收短付”，由此出現(xiàn)了大批因資金鏈斷裂跑路的企業(yè)，包括廣受關(guān)注的蛋殼、青客等。目前，各地政府已加強對長租公寓的監(jiān)管，野蠻生長、無序擴張等現(xiàn)象明顯得到改善。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時代周報記者表示，合同中增加相應(yīng)條款，可以起到較好的保障性作用，減少長租公寓爆雷可能給租賃雙方帶來的隱患。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向時代周報記者表示，對于長租公寓易出現(xiàn)的，《租賃合同》規(guī)范了管理，將在一定程度上提升租客的居住體驗及租賃資金的安全性，切實避免了租客群體的權(quán)益受到侵害，解決了多樣化的租賃難題。

不止在長租公寓方面，《租賃合同》還在退租方面保護租客權(quán)益。租客在與租賃方發(fā)生時，時常出現(xiàn)租賃方停止供水供電、采取暴力等手段強迫租客退租的行為。新版《租賃合同》明確要求，出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)饣蛘卟扇”┝?、威脅等方式強行解除合同。

在規(guī)范中介行為方面，《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》規(guī)定，中介收取的傭金一般不得超過1個月租金。住房租賃合同期滿，房主和租客續(xù)訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得再次收取傭金。

網(wǎng)簽方面，去年9月實施的《條例》明確，全市統(tǒng)一建設(shè)住房租賃管理服務(wù)平臺，租賃合同網(wǎng)簽在該平臺上完成，網(wǎng)簽后自動提交登記備案。

新版《租賃合同》將上述提到的網(wǎng)簽列為強制性條款，具體描述為：本合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理住房租賃登記備案。登記備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)及時辦理變更備案。

事實上，此前個人住房租賃并沒有形成良好的備案流程，租賃雙方對于租賃合同的備案并沒有相關(guān)意識，在不受監(jiān)管的情況下，租客與承租方極易引發(fā)合同。

“通過住房租賃管理服務(wù)平臺，可以有效實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽備案，同時更有效實現(xiàn)對于租賃押金進行托管。”張波向時代周報記者表示，這將有利于相關(guān)部門進行監(jiān)管，降低租賃風(fēng)險，同時有利于對租金形成有效監(jiān)測。

張波進一步表示，租賃行為備案后，相關(guān)公安、教育部門可以形成數(shù)據(jù)共享，有利于承租人申領(lǐng)居住證，辦理積分落戶，方便子女入學(xué)，更好地提高行政服務(wù)效率。

近期，北京租賃市場正在回暖。據(jù)《全國租賃市場報告(2023年2月)》顯示，北京2月新增租賃供應(yīng)環(huán)比上漲超過150%，北京需求熱度較去年同期更佳，租金環(huán)比上漲0.2%，同比上漲13.6%。