圖片來源：萬科

3月8日，萬科在深圳大梅沙的萬科中心召開2023年第一次臨時股東大會。

當日的股東大會聚焦本次萬科在A股的150億定增議案，萬科董事會郁亮對此發(fā)言表態(tài)不多，僅在談及近期萬科與建行聯(lián)合成立的百億住房租賃基金問題上，郁亮直言：

“兩家機構在一起一定要做一些大的事情，我們希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路?！?/strong>

郁亮的意思是，萬科做長租業(yè)務、做經(jīng)營性業(yè)務最大的苦惱，是不能夠光有投入而沒有退出渠道，而這個基金安排提供了一種退出渠道。

并且，郁亮表示，萬科的經(jīng)營能力和服務能力是足夠的，可以支持把經(jīng)營業(yè)務做得更大，因此，未來基金不排除也會收購非萬科的項目。

3月8日晚間，萬科發(fā)布公告稱，公司非公開發(fā)行A股股票的議案經(jīng)2023年第一次臨時股東大會審議并獲得通過。

當日會上，萬科總裁祝九勝回答股東問題提到，“A股增發(fā)拿到股東大會授權后，還要經(jīng)過監(jiān)管部門的許可，我們會以更慎重的態(tài)度在價格、時機上反復權衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關注價格和攤薄，長期還是看能不能創(chuàng)造價值?！?/p>

祝九勝打了個比喻：“郁亮對我們的要求是當好農(nóng)民種好地，我們拿到的股權性資金和利潤留存形成的凈資產(chǎn)，基本上就是種子，債性資金相當于化肥農(nóng)藥。在這種前提下股東如果同意增發(fā)，投資人還同意給錢，那就不是一般的種子，是良種子、金種子，這種種子我們會倍加珍惜，跟化肥農(nóng)藥配合好，更努力把地種好，提高糧食產(chǎn)量和出產(chǎn)質量?！?/p>

還是那個熟悉的萬科管理層，錢包越鼓越低調。

與此同時，3月9日晚間，萬科在港交所公告，已于2023年3月9日，以每股H股13.05港元的配售價，向不少于6名承配人配發(fā)及發(fā)行總數(shù)為3億股新H股，配售所得款項總額約為39.15億港元。

萬科的“茶水比例”

萬科不是因為缺錢而發(fā)的H股。

會上，就今年4月、5月將到期的兩筆規(guī)模達16.21億美元境外債，萬科執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華表示，關于公司4、5月份要到期的美元債，萬科去年就已經(jīng)在做償付安排，現(xiàn)在整體的資金方案都已經(jīng)準備好，“我們會確保4、5月份美元債安全償付?！?/p>

而對于“萬科有筆美元債利息差點逾期，或為員工誤操作造成”的消息，韓慧華直接回應消息不實，并表示公司所有的境內外債券，無論是本還是息都是在正常償付，所以提到的那筆美元債本身的付息期就是2月27日，萬科不存在任何債券逾期的情況，也不存在員工操作失誤的情況。

“萬科的資金安全不存在任何問題?！?/strong>

去年底，支持優(yōu)質房企融資的“第三支箭”發(fā)出，房地產(chǎn)企業(yè)A股、H股再融資重啟，包括萬科在內的數(shù)十家上市房企迅速響應，相繼發(fā)布股權融資計劃。

在3月8日的臨時股東大會上，祝九勝就增發(fā)節(jié)點再次做出解釋，一方面，去年三支箭的政策對行業(yè)信心起到了提振，萬科自然也想把握這個機會。

“第二方面的考慮，A股和H股增發(fā)的規(guī)則是不一樣的。A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有的項目，就是保交付，多余的部分用于補流。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補充流動性，相對而言H股拿到的資金在使用上更靈活一些。”

作為行業(yè)龍頭，自去年年底以來，萬科的每一次股權融資細節(jié)披露都飽受股東和市場的關注與熱議。

按照萬科總裁祝九勝的說法，在做定增決定之前，萬科內部也經(jīng)過多輪討論，非常糾結。

祝九勝在股東大會上坦言：“各位股東無論是疑惑也好，關切也好，都是希望萬科能夠長期向好，能夠創(chuàng)造真實價值。我們也希望用這個額度多拿一點錢，同時我們也看到部分一二線城市出現(xiàn)了結構性的機會，重新啟動投資布局應該能帶來比較好的兌現(xiàn)?！?/p>

其將債權類的資金比作水，股權類的資金比作茶，表示“茶和水的比例一定要合適。債權性資金增加后，股權性資金顯得不是很足，我們希望能形成良好的資債結構?！?/strong>

這個“債是水股是茶”的比喻，是去年底的臨時股東大會上祝九勝也曾提到過的說法。

彼時，其原話為“我個人經(jīng)常喜歡把它（資債結構）比作泡茶的過程，茶葉就相當于股權資金，水相當于債權資金，茶水要合適的話，這兩者比例關系一定要調好。有時候茶多了就得加水，水多了就得加茶。我們需要從融資結構和融資成本來看這個問題。從融資成本來看，只有股權性占比提升了以后，負債率才能下來，債權性融資成本也會下去，融資成本也會不斷形成一個低走的趨勢?！?/p>

今年前兩月份，并未在公開市場拿地的萬科，接下來融資到位后是否會采取更積極的拿地及收并購策略，是投資者另一關注的重點問題。

對此，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖回應稱，實際上，1、2月份萬科也廣泛參與了很多項目，有一些是搖號沒有搖中，有一些則還在談判過程中，所以體現(xiàn)在披露上沒有獲取項目。

“基于我們對政策、行業(yè)和市場更積極的判斷，隨著后續(xù)股權融資的到位，在確保安全的前提下，我們會以更加積極的態(tài)度去捕捉新的項目機會。另外我們特別重視投資質量，才能讓股權融資給我們帶來更多的投資空間，真正把它作為金種子支撐公司業(yè)務的發(fā)展?！?/p>

祝九勝首次回應萬科聯(lián)席總裁制

去年12月，萬科內部發(fā)文稱，經(jīng)集團總裁祝九勝提議，萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO張海、萬物云董事長朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助祝九勝負責萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務和經(jīng)營服務業(yè)務的經(jīng)營管理。

這是萬科首次設立聯(lián)席總裁，在8日的股東大會上，萬科總裁祝九勝也首次作出回應，“聯(lián)席總裁的事情第原因是基于我本人的經(jīng)歷、以及時間精力非常有限。我這種背景對不動產(chǎn)方方面面的認知、能力、技能是有不足的，好在身邊的其他合伙人能夠相互補位、相互補臺?！?/strong>

祝九勝表示，萬科內部對公司業(yè)務進行研討的時候，認為萬科基本盤還是開發(fā)業(yè)務，占了公司90%的收入，占了95%以上的利潤來源，如果這部分沒抓好的話基本盤就不穩(wěn)。同時，萬科新選擇的賽道即經(jīng)營服務類業(yè)務，也要堅定地做下去。

“去年，我跟出了一個主意設置聯(lián)席總裁，這樣讓張海一心一意把開經(jīng)本部的事情做好，另一個聯(lián)席總裁朱保全在物業(yè)行業(yè)耕耘了十幾年，又把萬物云帶上市，對經(jīng)營服務業(yè)務的手感特別好。此外，過往一年多整個行業(yè)碰到一些挑戰(zhàn)，在融資上壓力也挺大，剛好我可以配合韓慧華多花點精力，配合把融資的彈性、結構、期限、渠道多樣化等幾個方面做一些優(yōu)化，其他的事情就是配合郁亮在大的策略、方向和執(zhí)行方面做一些工作?！?/p>

祝九勝總結，這樣的安排，讓公司經(jīng)營管理能夠更好，讓事和人能夠更匹配。

在去年的中期業(yè)績會上，郁亮表示自己作為董事會，同樣下沉到了一線，走訪了35個城市，看了100多個項目，而總裁祝九勝，則是在去年年初便已下沉到萬科的長租公寓業(yè)務版塊。

“做租賃服務體驗官，沖過租客曾沖過的涼，睡過租客曾睡過的床”，祝九勝曾這樣概況形容自己下沉到泊寓的工作。

至于為什么選擇泊寓業(yè)務？

祝九勝在股東大會上表示，“首先，我們的經(jīng)營業(yè)務里面難度最大的就是泊寓，因為我們選擇得比較早，我們早年大量采用了二房東的模式，從業(yè)主那整租過來，然后再租出去。從2017年開始三股力量推動這個市場，資本的力量，政府的力量和中介的力量推動了這個市場的發(fā)展，當時租入租金都比較高，導致經(jīng)營難度非常大，對業(yè)務提出了很大的挑戰(zhàn)?！?/p>

其次，祝九勝坦言，萬科在內部戰(zhàn)略探討的時候，也有觀點提出——要不要堅持做這項業(yè)務，或者能不能跟其他的同行聯(lián)手來做。

“我是少數(shù)派，認為要做就自己去把這條路趟開，在確定能不能堅持做下去的時候，我認為可以堅持做下去，主要依靠自身力量泊寓也做得下去，當然也離不開方方面面的支持。長租公寓的客群比較年輕，從了解年輕人這個角度，年齡大一點的合伙人或高管也必須能夠了解年輕人，能夠抓住年輕人，否則公司沒有未來?！?/strong>

如今的萬科泊寓，實際上規(guī)模已做到全國長租公寓賽道的第一，入駐城市33個，開業(yè)項目超400個，運營房源超過16萬間，且有超過20萬間的儲備房源。

去年的中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，泊寓整體出租率達到94.0%，實現(xiàn)營業(yè)收入14.8億元，同比增長12.3%。

1月16日，萬科發(fā)布公告，與中國建設銀行聯(lián)手設立“建萬住房租賃投資基金”，募集規(guī)模為100億元。

2月份，在萬科內部年會上，郁亮發(fā)表新年賀詞——“有光就有希望。”