房價(jià)升值正在放緩。消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的情緒處于五年來的高位。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，抵押貸款利率在2019年至今持續(xù)下降。據(jù)Freddie Mac稱，目前30年期固定利率抵押貸款平均為3.82%，大致為兩年來的最低點(diǎn)。今年到目前為止，抵押貸款利率僅每周增加六次。從歷史上看，這是家庭購買狂潮的一個(gè)秘訣。Auction.com市場經(jīng)濟(jì)副總裁Daren Blomquist表示，“我們處于一個(gè)極度利率敏感的住房市場。”在過去，當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，房屋購買活動(dòng)上升，反之亦然。“有很多希望，這個(gè)循環(huán)將在2019年重演，”Blomquist說。

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抵押貸款利率處于2年低點(diǎn)，這里是如何決定是否為房屋貸款再融資

然而，如今消費(fèi)者對購買房屋的興趣并不大。上周，盡管抵押貸款利率處于兩年來的最低水平，房屋購買的抵押貸款申請僅比前一周增加了10%。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)，在此前一周，房屋購買的抵押貸款申請實(shí)際下降了2%。

最新的房屋銷售數(shù)據(jù)并不是更積極。根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，4月份待售房屋銷售連續(xù)第16個(gè)月下滑。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測增長0.5%;相反，銷售額經(jīng)季節(jié)調(diào)整后下降了1.5%。

那么為什么房屋銷售沒有反彈?以下是住房市場專家不得不說的話：

提升買家正面臨“三重打擊”

近年來，一些人認(rèn)為可能會(huì)有大量的房主被“鎖定房價(jià)”。有人認(rèn)為，許多已經(jīng)擁有房屋的人都處于極低的利率 - 并且抵押貸款利率較高。去年大部分時(shí)間的常態(tài)是阻止他們購買新房子。

如果這是廣泛的，那么你會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋銷售的增長速度超過了它們。“房價(jià)顯然不是人們考慮的唯一因素，”Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Danielle Hale表示。(Realtor.com由新聞集團(tuán)(NWSA)子公司Move Inc.運(yùn)營，MarketWatch是道瓊斯的子公司，道瓊斯也是新聞集團(tuán)的子公司。)

利率只是提升買家的難題之一，那些已經(jīng)擁有房屋并希望購買更大或更昂貴房產(chǎn)的人。雖然價(jià)格升值的速度有所放緩，但全國許多房地產(chǎn)市場的房價(jià)仍處于歷史最高水平，抵消了由于今天的利率導(dǎo)致買家預(yù)期的節(jié)省。(更不用說今天許多在房屋危機(jī)后買房的房主的抵押貸款利率甚至低于今天提供的抵押貸款利率。)

令人負(fù)擔(dān)得起的情況更糟糕，除了奢侈品市場以外，庫存仍然受到很大限制。因此，提升買家的房產(chǎn)選擇很少，并將面臨更多的房屋競爭，這可能會(huì)提高房價(jià)。

然后是最近稅法改變的后果。目前的房主已經(jīng)被納入以前的抵押貸款利息扣除，這比現(xiàn)在的消費(fèi)者可以獲得的更高。此外，由于州和地方稅的扣除受到限制，可能會(huì)提升的買家可能會(huì)對更高的房產(chǎn)稅持謹(jǐn)慎態(tài)度。

“你現(xiàn)在面臨三重打擊，”房地產(chǎn)和金融服務(wù)咨詢公司CJ Patrick Company的抵押貸款行業(yè)資深人士兼首席執(zhí)行官里克沙加說。“幾年前，購房者可能會(huì)獲得許多財(cái)務(wù)激勵(lì)措施。”

首次購房者無處可去

從許多方面來看，首次購房者可以從今天較低的抵押貸款利率中受益最多，因?yàn)樗麄兯淼氖钦嬲墓?jié)省。

根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù)，2018年5月至2019年5月期間，美國房屋中位數(shù)價(jià)格從297,200美元上漲至315,000美元。但是，由于今天的低利率，預(yù)付20%首付款的房主每月可以減少近45美元的抵押貸款，每年可節(jié)省超過500美元。

但低利率并沒有激起現(xiàn)有房主的活動(dòng)。“如果人們沒有向上移動(dòng)，那么他們居住的那種住房就不適合初學(xué)者，”沙加說。

預(yù)測并不能提供太多的安慰

房地產(chǎn)買家對2019年剩余時(shí)間持有的情況保持樂觀。

Blomquist表示，全年投資者在止贖拍賣中購買房屋的數(shù)量大幅增加。“這些人通常都會(huì)搬家，”他說。“他們指望市場反彈。”

另見：

房屋拆遷率達(dá)到9年來的最高水平 - 這可以預(yù)示住房市場的問題

低利率是否會(huì)發(fā)揮作用仍有待觀察。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測美聯(lián)儲將很快降息 - 抵押貸款利率將遵循10年期美國國債的路徑 - 但降息可能已經(jīng)納入目前提供的抵押貸款利率。

很多還取決于更廣泛的經(jīng)濟(jì)狀況，即貿(mào)易戰(zhàn)是否會(huì)繼續(xù)。

“由于存在很多不確定因素，因此很難預(yù)測目前的利率會(huì)在何處上升，”黑爾說。“任何時(shí)候都存在很多不確定因素，只能讓市場失望。”